坊间流传着一个说法，开发住宅的是小学生，开发商业的是中学生，开发写字楼的是大学生，由此可见，写字楼具有其他物业形态所不具备的开发和运营难度。如雨后春笋般拔地而起的一座座现代化写字楼让我们看到了郑州商务地产的希望，而面对林林总总档次不同的写字楼时，人们不禁要问，写字楼具有哪些客观评价标准呢？
高档写字楼所标榜的“5A级”仅仅是一种概念
写字楼宣传时大多会标榜自己是“5A级”、“甲级”，以吸引眼球，但“5A级”也好，“甲级”也好，主要是看成本和客户群，包括市场的接受程度。
5A级即5个自动化的概念，世界上一些发达国家的写字楼市场是比较成熟的，他们习惯将“5A级”作为衡量写字楼品质的标准，但结合中国国情来看，这种标准似乎值得商榷。
2001年经三路推出的思达数码大厦远没有达到“5A级”的标准，但是项目一经推出便卖出了5100元每平方米的郑州写字楼市场天价，为什么会这样？
河南索克置业有限公司董事长郑新桥认为，国内写字楼市场发展非常迅速，评判写字楼的标准会随着不同的时期而发生改变，目前国内包括郑州的许多二线城市大肆标榜的所谓“5A级”标准，事实上远远没有达到真正的“甲级”标准，这个评判标准只能适用于各地的实际情况。而将来评判写字楼的标准会有两个重要的因素，一个是现代技术的应用，另一个是生态化的应用。
河南索克物业副总经理云妍认为，一个酒店要成为“星级”，不是自己标榜的，而是旅游局限定的，因此当商务地产“5A级”和“甲级”甚至“6A级”标准出现的时候，我们应该反思的是，我们的写字楼没有这样一个统一的标准，并没有人告诉你什么是“甲级”、什么是“乙级”、什么是“丙级”。因此我们应该站在同一个高度，去找到消费者最需要的东西，并且给他们一个引导，同时来提高自身产品的一个档次。
“区位＋地段”优势
撑起写字楼“钻石”价值
作为企业办公和塑造企业形象的载体，写字楼的区位和地段很大程度上决定了其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑。
例如位于郑州东区的浦发国际金融中心，地处郑州的东大门，是进出郑州的必经之路，上机场非常便利，同时金水东路起到了连接新老中心的“廊桥”作用，区位优势显而易见。位于花园路和农业路两条“主动脉”的郑州国贸中心·国贸广场也因其独特而不可复制的区位资源优势彰显了不凡的价值。
事实证明，浦发国际金融中心和国贸广场的热销印证了写字楼“区位＋地段”因素的不凡价值。
河南新田置业策划经理董学鹏认为，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。
深圳市泰辰置业顾问有限公司副总经理徐钧认为，城市商务中心或商业聚集区，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发，区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚。
物业品质不能仅仅“看上去很美”
一位业内人士曾经这么说过，郑州的写字楼已经开始注重产品品质了，但仅仅停留在外立面上。这其实是开发企业面对写字楼市场心态浮躁的一种表现，经过市场的检验，这种产品注定是一个外强中干的“绣花枕头”而被市场淘汰掉，“秀外慧中”的产品才能永立市场不败之地。
写字楼投资并非捡到篮子里的都是菜，对于一些物业来说，也许看上去很美，但不一定适合投资。事实证明衡量写字楼的品质有很多方面，停车位和电梯的多少、大堂和公共区域是否开阔、中央空调有无新风系统等因素才最为关键。
从外到内来看，从立面材料的应用到写字楼楼前缓冲地带是否充足也会影响到写字楼的整体形象。例如使用LOW-E玻璃的顺驰·第一国际和浦发国际金融中心不仅解决了环保节能的问题，也使外立面显得熠熠生辉。另外，大堂、电梯间、门厅走廊等公共空间要开阔，电梯和停车位的数量要充足，质量要过硬，这些方面绿地世纪峰会、顺驰·第一国际、浦发国际金融中心都做得不错。
郑州大学综合设计研究院副院长方敏华提醒投资者，对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度；停车场的设计是否合理；物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
也有专家认为，顶级写字楼应同时配置适当规模的高档餐厅，还有能够提供多项服务的商务中心、多功能厅、会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场等，总之，好的写字楼，其自身配套应当能够满足入驻企业日常办公和生活的基本需求。
物业管理服务帮助写字楼保值增值
如果说住宅小区的物业管理只是扫地、请保安巡逻外，那么写字楼的物业管理绝对可以称得上是不折不扣的“大管家”了，这个“管家”是否称职，能为后期使用省去不少麻烦。
记者调查发现，郑州高档写字楼中也不乏国际级物管的加盟，中海物业入驻浦发国际金融中心，第一太平戴维斯与郑州国贸中心、顺驰·第一国际联姻，上海圣维仕牵手绿地·世纪峰会，深圳之平管理接管启航大厦。一个个响亮的名字将有助于郑州高档写字楼与世界接轨，将成为郑州高档写字楼品质的有力支撑。
徐钧认为，写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的，包括中国香港在内的很多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值，海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。
也有专家指出，在提供高效全面的物业管理的同时，能对入驻企业提供诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务将会是今后写字楼物业管理努力的方向。“一个好的办公环境”是写字楼物业服务的核心，精工地产总经理梁耀华这么评价，物业管理要做到车辆的有序、畅通，公共秩序的安全、规范，维修管理的及时、高效，只有这样才能够营造出好的办公环境，这才是写字楼管理的重中之重，同时，好的物业管理还会弥补开发商的规划设计缺陷及一些遗留问题。
梁耀华建议投资者在选择写字楼时，一定要对物业管理公司进行考察。如果其管理不到位，将会危害到收益。在选择物业管理公司时，一定要选择那些资质比较高的公司，其管理技能可以为客户带来许多意想不到的好处。
写字楼好与不好市场说了算
写字楼的发展有一个历史的过程，在不同的发展阶段，写字楼市场呈现出不同的特征，不同的利益主体也都拥有不同的评价标准。
房地产行业内标准最难制定，不同行业、不同企业在不同的发展阶段对写字楼的需求不同，散户投资客、中小企业和实力公司对写字楼的需求也不会相同，究竟什么写字楼才是好项目，最适合的才是最好的，这需要市场的手进行无形地调配，一切要由市场说了算。
徐钧指出，成熟商务区的写字楼投资，回报率的透明度高，同时租客较为稳定，投资风险较小。要瞄准客户群投资。如果投资，要选择那些中、大企业青睐的写字楼，因为进驻这些物业的公司水平相差不大，物业的档次高，今后才会有较为稳定的回报。
记者一位做投资分析的朋友则认为，实力较强的投资者可以选择具有一定市场前瞻性的纯写字楼物业，实力较弱的可选择同区域内的二线产品。从未来发展来看，选择节能生态型写字楼和物业管理较为出色的写字楼将是保证未来租金收益的重要因素。他还告诉记者，在投资写字楼之前，应清楚地核算出该楼盘的年回报率，合适则具有投资价值。
梁耀华分析指出，投资写字楼要注意两大风险，即等级风险和区域风险。写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可以进一步细分。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。客户在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼做全方位综合评估，包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软、硬指标。
所以，对实力较强的投资者来说，要规避写字楼市场的风险，就要在投资之初就充分了解客户的需求、地块的区域特征，再结合这些因素，选准等级；对于中小投资者，经历了住宅市场的调整时期，更需要用理性的观念来看待市场机遇。毕竟任何市场的非理性营利都是高风险的。
