中国宏观经济背景：

　　经历了太多的波折和变化，现在的房地产行业已经懂得，不能脱离中国宏观经济孤立的去分析房地产。尤其当房地产行业的政府、金融、政策、税收四大协作链条出现重大调整时，房地产肯定不能独善其身，甚至要率先出现条件性的反射，我们不妨简单通俗的去了解中国宏观经济背景，作为分析房地产形势发展的一个前提。

　　从日本1992年的房地产崩盘到美国2008年的次贷危机，房地产和土地投机造成的房地产泡沫和金融过度支持房地产投资，都给国家经济带来的巨大的破坏和影响。这些震惊世界的案例也一再警示着世人。日本的放纵投机和美国的金融刺激都是房地产泡沫的元凶，投资狂热时日本的土地财富占到国家财富的70%。反观中国的2011年的土地财政已经高达50%以上，个别地区土地出让金占财政收入80% ，这些明显的特征与日本当年情况极为类似。如果再不进行房地产调控，势必会引起国内财富越发向房地产方向投资转移，加之外贸和投资的业绩下滑，国内的实体经济必将进一步削弱，通胀所引起的物价上涨、失业率增加都将不可避免。政府所提出的转变经济增长方式、优化产业结构，加大实体经济的投入和发展……成为了势在必行的国策。

　　中国房地产调控结局预测：

　　中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投资/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。

　　国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。

　　尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。

　　房地产行业作为带动60多个行业的拉动型产业，承担着大量的农村剩余劳动力的就业，仅指建筑行业里的农民工就占总民工数量(约有2.5亿)的1/3农民工约8000万。如果房地产调控的力度不断加大，造成开发企业萎缩，工程量减少，也就意味着有1亿多农民工的就业会受到影响，在没有实体经济优化和产业工人需求转嫁分解的条件下，势必会造成社会闲散剩余劳动力增加，造成社会部稳定因素。从房地产调控的“限购、限贷、税收、保障房”四大核心政策来看，依然能感觉到，这是强硬的“堵塞”消费策略并未从根本上解决房产供需矛盾和土地资源垄断造成的“房地产价格过高”问题。

　　在此策略下形成的调控细则，继续深化的结果也无非是让一些无力坚守的小开发商被淘汰，大型开发企业继续垄断资源，形成“托拉斯”式的大型垄断，甚至还会因为地方财政的下滑，政府被动接受廉价土地合作，为大型开发企业提供房地产价格的进一步垄断创造基础和条件。

　　滨海旅游地产的发展和未来：

　　目前，我国28个省区将旅游业定位为战略性支柱产业或支柱产业，28个省区市成立了党委或政府领导牵头的旅游产业发展领导机构。国家旅游局局长邵琪伟表示，旅游业逐渐发展成为全球最大的新兴产业之一。特别是20世纪60年代以来，旅游业以持续高于世界经济增长的速度快速发展，逐渐发展成为全球最大的新兴产业。据统计，2011年旅游业对全球GDP的贡献率达9.1%(同期汽车制造业占8.5%，银行业占11%)，旅游就业2.58亿人次，占全球就业总数的8.3%。

　　从全球旅游客源地的发展历程来看，旅客的旅游动机随人均国内生产总值的增长而提升。当人均国内生产总值达到3000美元时，居民将产生国内旅游的动机；达到1000美元时，将产生赴邻国旅游的动机；超过3000美元时，将会产生洲际旅游的动机。当人均GDP达到2000美元时，休闲游将获得快速发展，2010年中国人均GDP约合4200美元，中国旅游业已进入旅游消费升级阶段。

　　随着两会的结束，政府工作报告中明确了旅游业应与现有国民经济第一、二、三产业相互融合、共同发展。另外，政府将调整分配格局，增加居民收入水平，推进带薪休假等，为旅游业发展提供便利条件。

　　2011 年“十一”黄金周全国旅游收入增长25.1%，全国游客接待量同比增长18.8%；旅游收入同比增长25.1%；游客人均支出同比增长5.2%。多个景区人满为患，同时，景区住宿方面也是一房难求。

　　相关分析人士对记者分析认为，2011年“十一”黄金周旅游业火爆的原因：一方面在于我国旅游行业快速发展的必然结果。另一方面,国内旅游需求的集中释放, 反映出我国旅游市场的增长潜力巨大。预计未来几年内,随着居民收入水平的不断提高、区域交通条件日益改善、区域经济转型加速以及《国民休闲纲要》等相关国家政策的推出,国内旅游行业的出游人次及收入增幅有望继续保持在高位,且市场结构将逐步向中高端市场偏移,具体表现为居民休闲度假旅游市场的比例不断提高。伴随而来的是旅游地产将迎来新一波开发高潮。

　　中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出，到2015年，国内旅游人数将达到33.1亿人次，国内旅游收入将达到1.9万亿元，而居民出游率也将要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。目前，我国全年法定节假日达115天，加上单位带薪休假的时间，我国居民的休闲时间已占到全年的三分之一，这为旅游地产的发展带来机遇。

　　另外，在随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点。截至2010 年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。旅游地产良好的发展前景也纷纷吸引了国内标杆房企的视线。相关专家认为，旅游地产具有“投资+自用”双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期物业，享受其带来的空间享受和消费功能。这样的旅游地产通常会吸引一些“高收入”和追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。这也是当前旅游地产之所以受开发商青睐的原因之一。

　　中国海岸线总长度3.2万公里,其中大陆海岸线1.8万公里,岛屿海岸线1.4万公里。18000公里的海岸线(其中，适宜居住的海岸线更是只有1800公里)按照13亿人口的比例计算我国的人均海岸线仅有1.3厘米!

　　作为最适合人类居住的生态资源，沙滩自然成为了旅游地产滨海开发抢占的稀缺资源。抢占海岸线就等于占据了最具潜力的资源，滨海而居也就成为了人居的最高追求。

　　海阳后亚沙时代的特征

　　2011年1月4日，国务院以国函〔2011〕1号文件批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，这是中国第一个海洋经济区域发展国家战略。也是十二五规划启动的第一个国家战略。山东半岛蓝色经济区9大核心区包括“两城(“海上新城”)七区”(七大“临海产业集聚区”)，它们在山东海岸线勾勒出一个“U”形的蓝色经济区。作为唯一一座以住宅产业、生态湿地、旅游文化为主导定位的海上新城，丁字湾海上新城(发展重点是海岸整治、湿地修复、游艇产业、房地产产业、海洋高新科技产业。功能定位是海上新城。)及海阳旅游度假区就成为了具有高度发展潜力的魅力滨海城市。

　　2006年12月19日：海阳市亚沙会申办成功，城市配套高速建设；

　　2012年3月8日：海阳市政府迁址海阳旅游度假区，市政功能全线升级；

　　2012年4月10日：海青大桥(海阳——青岛)通车，全线免费，青岛与海阳距离45分钟；

　　2012年6月16日：亚沙会开幕，45个国家和地区参加，世界关注海阳。

　　伴随着以上的海阳大事记，海阳后亚沙时代即将启幕，海阳后亚沙时代已经呈现出如下清晰的特征：

　　后亚沙时代的两大背景：依托于半岛蓝色经济区对丁字湾海上新城的产业定位和第三届亚洲沙滩运动会，国家战略使得海阳新城区(旅游度假区)的房地产发展水平和城市建设配套提前了10年。

　　后亚沙时代的品牌拓展：海阳滨海小城逐步由一个县域经济区发展成为了与国家战略融合的新型经济区并因亚沙会的带动而受到国际关注；

　　后亚时代的资源支撑：海阳滨海资源中的万米沙滩、万亩湿地、游艇产业、港区发展、旅游产业、亚沙文化加之“青岛后花园”的区位优势和丁字湾新城的产业融合；

　　海阳后亚沙时代所呈现给我们的将会是旅游资源+城市配套升级+国际体育元素+国家战略支持的全新城市运营模式，我们称之为滨海、旅游、城市地产为要素支撑的后亚沙时代。

　　这个全新模式必将以其齐全完善的现代化城市配套、生态健康的湿地产业开发、高端游艇度假消费、旅游资源升级开发而使得这里的人居产品呈现一种可持续发展的全新风貌。无论是对于传统度假地产的季节性局限还是对于传统旅游地产配套缺失性都是一种颠覆。我们有理由相信，未来的海阳地产和城市运营模式，必将引领未来一种全新的潮流。

　　机会与挑战

　　新的政策、新的环境、新的资源、新的元素，海阳城市运营及房地产开发的模式为后续城市品牌的推介和人居产品走向全国乃至世界奠定了基础。但不能忽略，在现有国家经济转型的大背景和房地产调控的大形势下，我们还必须全力扎实的做好工作，将优越的生态资源(沙滩、滨海、湿地)和国际化的城市元素(亚沙、跨海大桥、蓝色新城产业定位)进行全方位的整合附加，将这座充满魅力的滨海城市打造成国家蓝色战略下一颗璀璨的明珠，挑战和机会并存，相信会有更多睿智的有识之士会用超前的眼光关注海阳，走进海阳。

　　社会发展需要不断涌现新的事物和新的现象，值得欣喜的是，总会有一些幸运的眼光会率先注视且被吸引，机会总是留给那些有准备的人。让那些有着伟大梦想的眼睛和思想，再次聚焦这里，聚焦一个新时代新城模式的发展和崛起，见证一个时代的变迁和历史的巨变。(文/韩士安  山东人和房地产有限公司副总经理)