上周末,福州一家房地产公司紧急召开营销会议,这场会议的议题只有一个,如何让他们在金山的楼盘能在激烈的竞争中分割更多的市场分额。真正触动他们紧张神经的是4月19日这一天,金山区域“中庚城”80%的销售率,这种火爆冲击着金山楼盘已经维持数月的销售平淡状况。
“中庚城”撬动起来的刚性需求,让金山区域楼盘的开发商震惊。似乎一夜之间,那些处于观望中的购买力鬼使神差般地被唤醒。
“中庚城”开盘当日,前来“踩盘”的业内人士络绎不绝,他们中身份最高的是地产公司的老总。这种惊动公司高层前来“踩盘”的现象,在以前的市场中是绝不可能发生的事情。
一个楼盘的开盘,为何会引起大家的强烈关注?在平淡的市场中,它为何脱颖而出?它的出现对整个金山楼盘乃至福州楼市产生怎样的影响?
“中庚城”卖的是成本价?
今年,想看福州楼市的起伏,不得不看金山区域(即金山板块和浦上板块)。原因只有一个,该区域无论是新建房源放量,还是土地储备量,都是最大的。
楼盘越多,竞争就越激烈。在这个区域里,集中了融侨心巢、世欧彼岸城、正祥一品新筑、中庚城、中庚国际华府、融信宽域、金辉天鹅湾、金辉枫尚、福晟钱隆金山、泰禾红峪、海润尊品、凯旋枫丹、公园道一号、美林湾、金山公园等十几个楼盘。
前一阶段,市场的冷淡反应,已经令金山楼盘的开发商们打响了价格战。“4800元/平方米超低起价,首付3.1万元起”、“享受9.5折优惠”、“夫妻同来即送3888元装修基金卡”、“免费领取优惠5000元置业卡”、“每套优惠2万元”、“低首付”、“代垫首付”这些形形色色的促销广告充斥着福州各大媒体……
据了解,在大打价格战时期,金山楼盘普遍降价空间在15%左右。
这些招数在初期具有显著效果,后期这种招数被开发商广泛使用,其效果也大不如前。不少楼盘降价的尺度遭遇着购房者的质疑,“降价”仅仅是回到去年大幅提价之前的价格,并非真实的降价。
据说,在“中庚城”开盘之前,周边楼盘的开发商就已经开始四方打探其开盘的价格。“中庚城”早期给人的印象是个高档盘,周边的开发商猜测它的平均售价应该在7000元/平方米以上,这一点也被消息灵通人士所证实。据透露,在去年市场还是相当火爆的时期,当时公司高层的价格预期是在7500元/平方米以上。
在这场战役中,价格的尺度被看作是一把利剑。有业内人士看过“中庚城”产品后,并得知其开盘均价才六千多元/平方米后,十分惊讶,他说,“这种售价已经接近成本价了,开发商能开出这样的价格是需要勇气的”。
“结合中庚城的区位、规模、规划、产品、配套等综合因素,这个价位,确实对整个金山区域其他楼盘产生冲击。”福州某金山楼盘的开发商如是说,“但是,中庚城的热销也让我们看到希望,只要产品到位,价格合理,市场还是会买单的”。
也有业内人士表示,中庚城如此价格入市,在后期的价格拉升上,将顶着较大的压力。
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