07年武汉城市逐渐边缘化房价越来越“中心化”

来源: 长江商报

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温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2007/12/27 09:58 点击:2370

　　核心提示

　　2007年武汉的“逆城市”进程。城市、边缘以及郊区的区别逐渐消失，由此带来的是一个很难定义或界定的特定环境，我们姑且叫它“外城市”，或者说是武汉的“逆城市”进程。再者，当“副中心”概念充斥武汉的2007的时候，多中心的格局，就意味着一座城市的中心，正在消失了。

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　　以内环为例，如今鲜见均价在7000元/平方米的楼盘。反而有越来越多的楼盘价格向1万元/平方米甚至更高的价格冲刺。大武汉的楼市地图就是三个环：内环、内环与环之间、中环线之外，而越往外，面积越大，新房的房源也越多。

　　然而，随着郊区新的局部商业中心的兴起，城中心的光辉逐渐被湮没，渐渐变成一种符号。如同若干年后的武汉人，谈起曾经位于市中心的武重、武锅，会有着不相信的眼神，毕竟，历史在前行，这些支柱企业也在迁移，走，到郊区去，那里正在崛起一个又一个副中心。

　　城市“边缘化”　　房价“中心化”

　　据记者了解，如今汉口城区目前价格基本都在7000元/平方米以上，而万科金色家园晋合世家以及武汉天地御江苑价格都在万元以上，御江苑的精装修住宅有的户型价格达19000元/平方米。

　　记者熟识的一位朋友，7月份看中南湖的一套三楼的住宅，当时的价格是4200元/平方米。而事隔五个月，她再次有购房打算时，却惊奇地发现：稍微好点的地段，都难以找到6000元/平方米以下的楼盘，以她如今的经济状况，最现实的办法还是到郊区买房。

　　而一位打算到盘龙城买房的林先生则有另一番感悟：原来到郊区买房都认为是买环境，是有钱人的选择。但现在可不一样了，住在郊区可不是为了买环境，而是被价格逼迫的不得已的选择。　

　　在副中心寻找最后的机遇

　　与内环线动则上万的均价相比，郊区盘有另外一个名字：平价盘。郊区楼盘的价格仅为中心楼盘的一半。

　　不过对于买房人来说，需要在很多方面进行抉择：郊区盘　=　配套不齐全？郊区盘　=　距离远？也许，守得云开会见月明。只是看生活在现代的人们愿不愿意拿“时间”换回“空间”。

　　光谷是最明显的例子。

　　眼下，位于武昌的世界城光谷步行街建成了，凤凰筑巢引来百鸟：大洋百货、家乐福、工贸家电……，不断涌入的商业配套悄然改变了人们的生活。光谷的房价自然也是扶摇直上：从去年底的均价4000元/平方米左右攀升至6500元/平方米左右。

　　有人急得跳脚，有人悔青肠子。只是，楼市变化的信号是这样难以捕捉。

　　但在分析师李国政看来，随着武汉轨道交通、环线交通的不断完善，城市地理界限日趋模糊，城市不断延伸扩展，诸如光谷巨变的例子将越来越多。　

　　城市多中心发展是必然

　　如果武汉楼市是股市，汉口中心区便是龙头股，江夏等地则是原始股。大部分人相信，这只原始股要达成目前龙头股的状态，只是时间问题。

　　这种信念基于武汉的地理特征——多中心模式。

　　以城市发展而言，多中心是指在城市内部或城市化区域中，形成多个承担一定城市功能的分散分布又相对集聚的区域，每一个区域承担某种或几种突出的城市功能，具备满足日常生活需要的条件。每个区域都是一个相对独立的中心，各中心之间通过高效的交通系统相连接，保证它们之间的必要联系畅通无阻。

　　多中心的形成有政策层面的支持。武汉市新一轮总体规划(2005年－2020年)表明今后15年间，江城会形成“一核两带多中心”结构，建立集约型城市格局。一核即为两江交汇地区的“都市核心”，两带为“沿江产业带”和“东西拓展带”，多中心即后湖、吴家山、四新、纸坊、流芳、杨春湖等6个城市副中心。在整套规划中，距离将随着参照物的变化失去绝对。

　　再将眼光放长远些，“8+1”城市圈的批准，也意味着武汉已经不是原来的武汉，武汉已经变成一个中心城市，逐渐发展下去，武汉与相邻的鄂州、孝感的城市边界也会消失。

　　“周边的人都跑到武汉，武汉人这时候怎么办呢？”　12月1日，深圳市社科院城市运营主任高海燕在汉参加活动时如此发问，在她看来，当城市发展充分以后，新一轮的高潮就会被烘托出来。

　　其实，在武汉楼市，已经有开发商扮演了进军“8+1”城市圈急先锋的角色。早在2006年12月20日，广州恒大的金碧天下项目就在鄂州红莲湖度假区开工，该项目总投资65亿元，其中一期占地面积就达2000亩，投资额10亿元人民币。

　　轨道交通拉近距离

　　多中心，并不意味着各自为营，独立发展。

　　法国著名建筑设计师丹尼斯·岚明不久前在接受记者采访时，表明了自己对城市交通的看法，他认为为了降低能量消耗，我们需要“拉近距离”——拉近人与人的距离，拉近地区与地区之间的距离，建立无缝衔接的交通网。在城市的布局上，比如市中心，住宅区应与交通系统相协调，过于庞大的交通网不仅耗费时间、浪费资金，更会引起严重的环境污染。如果交通系统之间做到无缝衔接，零距离乘换，保持交通供需关系的动态平衡以及应用高新技术合理布局各个车站。”

　　对于城市建设和城市的发展来说，地铁建设的加速无疑对城市的未来是有着巨大的意义，不仅增强城市的承载力，优化城市战略布局，更有利于加快城市公共交通资源整合，建立以快速轨道交通为骨干、常规地面交通为主体、其他交通方式为补充的城市公共交通体系，完善城市交通的建设，逐步解决因人口和城市建设所带来的交通压力。

　　论证》》 　　转战远城区面临新机遇

　　郊区在很多业内人士眼中已成为“空置房”聚集区，他们纷纷“回归中心”,武汉楼市的价格引擎早就由“郊区盘”变成“城区盘”。

　　但是，随着武汉中心城区房价连续上升，其楼盘普遍均价超过6000元/平方米，并仍在持续上涨，这已然导致本地购买力不断下降，郊区楼盘的价格优势必然得以显现。

　　中心城区房价上涨的同时，其地价也不断创出新高。对于相当数量的武汉本土房地产开发商而言，这样的高地价实难承受。为了生存，他们也必然选择转战地价相对便宜的郊区。

　　另外，伴随城市基础设施配套的完善，尤其是交通，如轻轨、地铁、中环线和外环线的开通与建设，将大大刺激郊区楼盘的销售。而市政府最近还披露，将在未来几年集中建设盘龙、汤逊湖、流芳、吴家山、金银湖等大型居住新区，完善这些区域综合配套。

　　由此可见，当前，武汉郊区楼市面临新机遇，开发商在此大有可为。

　　价格优势已然显现

　　当前，武汉传统中心城区，即内环线内商品住房均价已超过6000元/平方米，而全市商品房成交均价也已达4200元/平方米。但郊区楼盘价格一般都在4000元以下。

　　当今中国正处在历史变革期，正从一个发展中国家逐步向发达国家迈进。因此，综上所述，武汉商品房总价应该在27万到45万。可现实却并非如此，这样价格的商品房已经基本上只能在武汉的郊区找到。

　　目前，武汉中心城区的商品房价格已经超出了普通市民的购买力，而且，从今年上半年势头来看，这种背离购买力的趋势，短期内不会得到根本性改变。于是，出于基本住房需要，武汉普通市民不得不将自己的购房目标投向郊区。

　　最近，一份人行武汉分行居民住房调查报告显示，多数武汉市民对当前房价感受不太好，这也印证了上述观点。不过，报告也表明，未来一两年，有三成武汉市民有购房计划。这说明武汉房地产市场的刚性需求还十分旺盛。

　　近几年，随着武汉城市建设的步伐加快，郊区与市区的距离已有所拉近。同时，各郊区的基础设施配套也逐步完善，公交车、超市、医院和学校在郊区已并不鲜见。而且这样的城市建设力度还在不断加大。

　　这样一来，郊区楼盘的性价比优势逐渐为广大市民所认识，加上中国传统住新房的观念影响，数量庞大的普通武汉市民将涌入郊区置业。

　　综上，普通市民持续涌入，投资型客户数量不会减少，郊区楼盘未来将面临难得的机遇。

　　转战郊区　大有可为

　　纵观今年上半年武汉土地市场，“地王”频出，外地房企纷纷重金在武汉拿地，而本地开发商很难在中心城区与这些资本雄厚的企业竞争，只有退而求其次，转战郊区。

　　虽然对于本地中小开发商来说，这种为了生存而转战郊区的抉择有些苦涩，但这并不意味着没有机会。

　　同时，本地开发商深耕武汉房地产市场多年，对本地购买力认识深刻，制定的营销策略也更有针对性，往往能收到更好的效果，这也有助于其转战郊区取得成功。

　　更重要的是，武汉郊区楼市未来潜力巨大。根据最新出炉的显示，武汉未来几年将集中建设盘龙、汤逊湖、流芳、吴家山、金银湖等大型居住新区，并完善这些区域的综合配套。

　　同时，《武汉城市总体规划(2006—2020年)》表明，武汉将在郊区建设6个新城群。上半年，光谷房价领涨武汉楼市的现实，已经表明产业发展必然带来房地产市场活跃。这些规划的逐步实施会使得武汉各郊区经济快速发展，最后让武汉出现多个城市副中心，有助于武汉形成组团化城市结构，各城区房价差距逐渐减小，最终淡化主城区和郊区的分别。

　　在这样的市场预期下，即便是“被迫”进入郊区楼市的本地开发商，只要能学当年“保利”坚守光谷的做法，总会“守得云开见月明”，从而“风云再起”，创造出武汉本地开发商一段新的传奇。

　　调查》》 　　郊区变远城区，郊区也是城中心
　　郊区凸现多个中心的必然性

　　12月22日，南湖，宝安·璞园项目开盘，热闹的人群打破了南湖的静谧。“校园深处有人家”这句宣传语让打算买房的人们心里颇为踏实，尽管这里所谓的武汉理工大新校区目前还是荒芜一片。

　　12月24日，平安夜，光谷世界城大洋百货，人潮涌动的学生及白领让光谷这个高科技的集中地凸显出了浓厚的商业气息。尽管一年前，这里还是荒芜一片，很多人对这里的武昌步行街能否做起来心存疑虑。

　　21世纪，不变的，唯有变化。

　　当城市中心向四周扩张，郊区不再是郊区，而城市中心的影子也在郊区的映射下略显暗淡。

　　2007年，武汉楼市，郊区回归年。

　　从房交会上郊区盘畅销说起

　　武汉春季和秋季房地产交易会，一年两次的行业盛典。某种程度上可以反映行业的动态与发展。

　　4月举办的春季房交会上，武汉周边城区的楼盘颇受老年人欢迎。在阳逻、蔡甸、江夏的诸多楼盘前排队领取资料的市民中，老年人占七成以上。

　　在位于蔡甸的项目——金家6号展台前，一位叶姓老人告诉记者，自己在武汉市内有一套三室二厅的房子，由于儿子准备结婚，城区住房的价格太高，只好将城区内的房子留给儿子做婚房，自己和老伴考虑在周边城区买一套价格适中的房子养老。

　　9月中旬，秋季房交会第二天，有1.8万人到现场咨询，但与头一天一样，依然是三环线以外的郊区楼盘热卖。

　　阳逻一楼盘被定了18套，其单价2500元-3000元/平米，户型80-150平米，套均价格30万元左右。一名定房者称，100平方米的房屋首付只要9万元，贷款月供也1000多元，家庭能承受，将来轻轨通到阳逻，到市区也很方便。

　　会上，三环线以外楼盘主要集中在金银湖、盘龙城、东西湖、沌口、阳逻等五大片区。其中，阳逻片区最低，价格2000-3000元/平方米；盘龙城、东西湖、沌口等三大片区都在3000-4000元/平方米，金银湖片区为3500-5500元/平方米。

　　秋交会组委会有关人士说，城区楼盘价格太高，只有少数楼盘卖出房子，还是近郊中低价位楼盘比较好卖。

　　中低价楼盘的畅销自两次房产交易会可见一斑。　　　

　　开发商布阵：从中心到郊区

　　郊区盘热卖背后的基础正是郊区楼盘的放量，对于开发商来说，自己迎合的究竟是房产的价值还是价格？

　　让我们把视线投向东西湖。

　　今年7月中旬，位于金银湖的高尔夫城市花园封盘，原来，这一项目的开发商香港新邦国际有限公司已将该项目转让给万科。自此，业内流传的关于“万科收购高尔夫城市花园”的消息已被初步证实。

　　而此前，金地集团则发表公告称，公司以24033万元的价格已经收购了武汉澳强房地产开发有限公司100%的股权，因此也获取了位于东西湖一块土地面积为103817.26平方米的国有土地使用权。

　　开发企业之间通过并购重组实现优胜劣汰，产业整合以及资源的优化配置原属正常，但是这种必然之中我们需要看到偶然，为什么都看重了金银湖这样的郊区？

　　开发商有自己的算盘，一方面，自然是因为在城市中心运营的难度越来越大了，君不见07年，武汉的“地王”频频诞生于武昌与汉口的中心：中北路147号地块、京汉大道义和巷地块、汉口马场角、CBD……，没有雄厚的资本支持，市中心拿地只能是空想。随着城区寸土寸金的价格走势，地产巨头们在城区一浪高过一浪的热潮中，已经把触角又一次伸向了略显沉寂的郊区。

　　与以往武汉郊区主打别墅等高档住宅产品的大潮流比较，如今包括江夏、盘龙城、东西湖等郊区，在其继续高档住宅开发的同时，出现了新兴普通住宅开发量大增的局面，且开发量逐渐增多。

　　湖北新长江地产有限公司董事长陈学明认为，随着城区土地越来越紧张，土地成本越来越高，即房价越来越高，人们购买压力开始增大，中心城区土地供应正逐年减少。同时，也有市场研究中心的分析人士认为，远城区土地成本低、更容易开发出好而不贵的楼盘。

　　另一方面，开发商对于郊区价值的重塑也在挑逗着市民的神经。

　　陈学明显然也同意这种看法，在他看来，城区交通快速发展，尤其将来轨道交通基础越来越好；郊区配套设施如学校、医院、银行、菜市场等日益完善；城市人口日益增加，城市快速扩张，城郊相连日益一体化，从长期来看郊区楼盘有相当大的发展空间。　　　

　　市民：从主动到被动

　　经济学研究是建立在这样一个假设基础上：一个理性人能理解自己行为的后果。理性人不会制造泡沫,他们都能预期泡沫破裂从而不会参与其中。

　　很显然，市民不是傻子，而是会精打细算的理性人。他们会掰起指头仔细盘算着置业郊区的优与劣，即使他们处在2007年，一个全民买房狂热情绪弥漫的年度里。

　　来看一个个案。今年4月，盘龙城一项目开盘，开发商首期推出400套房源，均价为2300元/平方米，当天成功售出330套，成交量高达80%以上。据该楼盘销售人员介绍，他们所接待的客户，多半来自城区，郊区的房子大多用于投资或者是看中这里良好的居住环境。

　　这类人在李国政看来，这类人属于主动选择郊区置业的人群。　　“主动置业者主要看好郊区良好的居住环境，而被动置业则属于挤压式购买，因为城区住宅产品售价太高，一些中低收入人群不得不选择在郊区购房。”李国政表示。

　　据数据显示，今年仅4、5月份上市的约30个项目中，郊区盘就占近六成，其中远郊以金银湖、盘龙城、汤逊湖板块最为明显，近郊则以南湖、后湖新增项目为主。

　　日历翻转到6月，房价高企，追涨的市民似乎一夜之间发现了市郊住宅的价值所在，尽管这种追涨带着某种无奈：如今的郊区置业逐渐由原来的以休闲度假为目的的二次置业，向以居住生活为主的首次置业转变：因为房价的高涨让手中的钱不再值钱了。

　　为了能在市区买到一处合适的房产，杨峥花费了近一年的时间。但最后，她还是把房子买在东西湖一处离地铁不远的地方。“只有这里的价格还能接受，而且，现在看来，虽然路程远一点，但今后的交通也还算方便。”