沪二手房成交量萎缩 会否大幅降价尚需更进一步观察

　　受“第二套房”金融新政及其补充通知的影响，上海二手房成交量近期大幅度萎缩。记者从多家中介机构获悉，目前上海多个区域的二手房成交几乎停滞，传统二手房交易活跃板块的成交量也遭遇腰斩。

与此同时，各区二手房挂牌价以及成交价均有一定幅度下降。不过，值得一提的是，在绝大部分普通购房者选择持币观望的同时，一部分温州投资客则逆市“捡起了皮夹”。

    需求

　　200万元以上乏人问津

在上海一些市中心的热门板块，除了总价200万左右的旧二手房仍时有成交之外，曾经大受追捧的高价豪宅公寓已经处于明显的冬眠状态。

长寿路一带的二手房成交就呈现大幅度萎缩的行情，美联物业长寿分行高级营业经理张磊表示，“虽然长寿路一带二手房的成交不至于停滞，但持币观望的购房者肯定接近一半，有些本来已经定了要买的，现在突然表示要‘再看看’了。”张磊认为，银行信贷紧缩、加息和物业税试点传闻等利空消息同时出现，加上“第二套房”新政的细则尚未完全明朗，导致不少购房者不敢下手，持币观望。

“徐家汇这里的南天大厦、科汇公寓和海天公寓这种10年左右房龄的二手房，成交都还可以。”徐家汇一位中介店长告诉记者，这类处于顶尖地段但总价仅为200万元的小户型旧房源，放盘量历来较少，贷款额度又相对小，因此成交勉强称得上正常进行。”美联徐汇分行的经纪人介绍说。

古北当地的房屋中介人员亦表示，在目前楼市低靡行情下，“也只有200万元左右总价的旧房子或者小房子还算有市场”。中原地产黄浦区某门店的一位经纪人亦告诉记者：“这个月一单也没做到！”

市中心以外，传统的交易活跃地区，如联洋地区二手房成交更是几乎停滞，美联物业联洋分行的副营业经理绳江淮向记者抱怨，“以前双休日忙得不得了，最近的休息天连到门口看信息的人都几乎没了。”

同样的情景在万里城也有出现，易居臣信新村路店何店长告诉记者，10月份时，万里二手房以14000－15000元／平方米为主，“那时候房东的心态很好，只要有下家看中房子，就一天一个价地跳，可是这两天不行了，没人买房了，他们又急着回笼资金，就只能降价抛房了。”何店长表示，目前这批温州房东的心理价位应在13000－14000元／平方米之间，并表示有客户要买就“好商量”。但购房者观望气氛很浓，还是有价无市。

放盘

叫价松动却遭有价无市

上海各区多家中介店的店长告诉记者，由于行情低靡，以投资客为主的一部分房东原先坚持的强硬态度开始大为松动，“虽然挂牌叫价都没变，但房东会时不时打电话来问客户看得如何，表示价格还可以再谈；遇到‘诚心想买’的，价格谈掉一二成也可以。”

美联物业东方曼哈顿分行的营业经理韩雪萍告诉记者，东方曼哈顿在9、10月份的二手房成交价格一般处于33000－35000元／平方米之间的区间，但最近有房东表示30000元／平方米也可以考虑，而像科汇公寓这类需求量较为坚挺的小户型旧房，平均的成交价格也从10月份的23000降到了现在的20000元／平方米。

据21世纪不动产市场研究中心提供的数据显示，位于浦东联洋的热门成交楼盘——仁恒河滨城，在12月初时，成交价仍在36000元／平方米左右。据介绍，目前该楼盘内房东的心理价位已经降到33000元／平方米以下，但仍是有价无市。

记者了解到，以放盘叫价坚挺同时租金回报稳定著称的古北，由于成交冷淡也出现少量放盘售房的房东下调叫价，而且，大部分房东“转售为租”的“托市”行动又使得区域内公寓租金有所下调。

美联物业古北分行高级营业经理冯清告诉记者，目前古北二手房挂牌房东的售价心理预期已经有所下调，“落差的幅度大致为总价减价5万元左右，这和之前房东一天涨一次价的情况相比，差异明显。不过实际上双方还都在观望、僵持阶段。”冯清介绍，而部分房东再次选择以转售为租的行动“托住”摇摇欲坠的挂牌均价，租赁房源增加，又使得古北地区的租金有所下滑。如世纪晶园，11月份时，该小区内2房2厅的租金仍在16000元／月，目前已降至11000－13000元／月，“有30％左右的下滑呢，而我们现在也就是靠一些租金的提成在支撑营业额了。”

成交

有温州投资客逢低吸盘

令人惊异的现象再次出现在部分勇猛的温州投资客身上——在温州投资客高度集中的市中心超级大盘中远两湾城，抛盘的和接盘的温州客在上演蔚为壮观的活剧。

“抛盘派”一般是在上海已有多套房产，因今年多次加息导致明年开始按揭压力骤增的一批温州投资客；但另一方面，有一部分温州投资客面对低靡的楼市蠢蠢欲动，企图入市“捡皮夹子”。

据美联物业长寿分行高级营业经理张磊介绍，由于中远两湾城的投资客历来较多，近几年，每逢到年底，都会出现放盘激增的行情，最近两天因为全市楼市走低，“两湾的投资客降价抛盘更多一些。”本来10月份时，中远两湾的二手房成交价平均已达18000－19000元／平方米，那时房东还在不停跳价，但如今，一些位置较差的房源，如靠近轨道交通3、4号线以及火车轨道的房源，实际成交价已降至15000元／平方米左右，最为极端的成交案子的降价幅度达到3000元／平方米，降幅近20％，“但位置较好的二手房价格只能说是‘有所松动’，挂牌的叫价一般仅是下调1000元／平方米。”

“有一批温州人表示，中远两湾城内只要有15000元以下的小户型房抛出，就通知他们。”张磊表示，这批神秘的温州投资客表示看好后市，“他们要逢低入市，‘捡皮夹子’。”

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央行历数房地产“八宗罪”

“第二套房”新政最新的解释出台仅一周，央行再次针对房地产业作出严厉表态。近日，央行公布了副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话。在讲话中，刘士余首次公开承认炒房普遍性，并列举了房地产业和相关金融机构存在的“八宗罪”。

房地产市场面临的主要问题

１．商品住宅价格持续上涨

２．供应结构不合理

３．调控政策尚未得到全面落实

４．低收入家庭住房还面临较大困难

房地产金融领域存在的问题

１．房地产信贷增长过快

２．过度竞争，潜藏巨大风险

３．未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务

４．住房贷款管理薄弱，“假按揭”现象严重

公开承认炒房普遍性

刘士余认为，近一段时间，房地产市场面临四个主要问题，包括商品住宅价格持续上涨、供应结构不合理、调控政策尚未得到全面落实、低收入家庭住房还面临较大困难。

刘士余承认，目前投资与炒房的行为较普遍。这是央行首次公开承认炒房问题的普遍性。他表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。

尽管刘士余没有提及外资炒房对楼市的推波助澜作用，但他承认国际房价上涨具有一定的传染性。

坚决取消转、加按揭

刘士余称，借款人通过转按揭和加按揭业务获得新的贷款资金后，大多用于购买多套住房或进入股市，从而加剧了房地产和股市泡沫成分。为此，他明确要求，要坚决取消转按揭和加按揭贷款。

刘士余披露，有关部门去年对16个城市的房贷抽样调查发现，平均22.31％的借款人办理贷款时不曾与银行直接见面。而在北京、郑州、杭州和广州，该比例分别高达35.4％、46.31％、32.83％和32.2％。

此外，少数银行的分支行还与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，使得一些销售困难的楼盘得以顺利套现。

记者手记

实质降价有待观察

本周，今年本市最后一个房地产展示交易会在一片观望气氛中落幕。主办方甚至传出消息，本次房展会主办方将不做销售数据统计。看来，最近上海新房市场和二手房市场同样冷淡。“第二套房”新政策、加息传言、物业税传言以及部分银行放贷指标提前结束等一系列的不明朗因素，使得上海楼市进入了冬眠期。

不过，细细探究之后会发现，造成市场成交冷淡的原因虽多，却都是暂时的。“第二套房”新政尚待执行细节；新年将近，银行将迎来新一年的放贷指标；而对传闻的观望，也将随着时间的推移消散。

其实，时值年底，因资金链紧张而抛房的现象年年发生，由于明年1月份开始将执行5年期7.83％的房贷基准利率，持房的资金成本提高，今年年底出现抛房潮，并因此出现价格下调的现象也属正常。

而就记者的观察，目前有意向买房者不乏其数。也就是说，购房需求仍在，只是短期观望气氛浓郁，若无后续政策跟进，相信明年上半年成交将会再次放量。

看来，上海楼市能否大幅降价恐怕还有待观察。