第二套房贷界定标准“从严”，再一次向市场释放出强烈的“货币从紧”信号，使得本已“寒意重重”的楼市又陷入了 “冰点”。受此影响，厦门楼市中的各个利益相关体又开始了新一轮的博弈。于是，我们看到了近期一些开发商纷纷使出浑身解数来刺激消费者的购房欲望，他们或重新务实定价，或加大优惠力度，或首付分期等，在一定程度上为冬日的楼市增添了几许“暖意”。

　　货币持续从紧，投资自住两重天

　　今年以来，提高第二套住宅首付比例、提高利率、紧缩银根、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收、调整住房供应结构等举措频频出台。在短短一年内，国家针对房地产行业的调控组合拳连续打出，尤其是“9·27房贷新政”发出全面紧缩针对房地产行业的贷款的信息，更表明了紧缩银根这一套在开发商头上的金刚圈，将成为央行在未来较长时间内执行的一项政策。

　　但是，在“9·27新政”出台后，各相关机构和部门纷纷以各自的利益来理解和界定第二套住房。由于房贷在各大银行中所占比例不同，所以各大银行的执行标准也不一致，除了国有四大商业银行外，一些股份制商业银行和外资银行执行尺度相对较为宽松。这种执行政策的不一致，让第二套房贷的新政为部分人诟病，怀疑新政“走过场”的声音也一度甚嚣尘上，迫使央行再下“猛药”统一界定标准。

　　于是，本次的《补充通知》也就应运而生。它不仅规定第二套住房的界定以家庭为单位，而且还对银行贷款已还清者再次贷款购房做出了明确规定。尽管此款附加了住房面积限制，但这只是相对于改善住房条件的家庭才适用，对于投资者来说并不适用。同时，《补充通知》还规定了用公积金贷款购买住房也参照商业银行贷款购房的市场准入。通过以上举措都可看出，政府限制房地产市场投资炒作的决心。

　　尽管，央行的界定新规可能会“误伤”到一些真正有购房需求的人，特别是一些近期内正打算换房居住的消费者，但是对于打击投资和投机性购房却效果明显。厦门某银行界人士认为，目前厦门房价上涨过快，已经对银行房贷业务造成一定风险，一旦房价下跌，房贷风险将有可能爆发。房贷新政出台后，对厦门楼市的影响已逐渐显现出来，近两个月来，厦门楼市比前三个季度冷清了许多。据透露，明年的房贷新政将更加趋紧，有可能对房贷额度进行总体控制，或者对多套房的额度进行控制。另外，对于房地产开发贷款的控制也将更严格。

　　业内人士也认为，第二套住房从严认定，将有利于抑制厦门楼市中一度高涨的投资需求，打击楼市中的投机泡沫，而使市场中的真实购房需求得到进一步释放，有助于市场的理性健康发展。在某种程度上，持续趋紧的货币政策甚至有可能促使房地产行业发展向自住型市场过渡，引导房产消费的理性回归。

　　中低价房走俏，岛外迎来新机遇

　　从《补充通知》可看出，新的房贷政策对于二次（以上）置业行为的限制较大，尤其是将在一定程度上抑制一部分自住者改善居住环境以及孩子教育等因素的购房需求，但对于首次置业的消费者则基本没有影响。对此，有业内人士分析，货币从紧政策将可能在一定阶段改变目前厦门楼市的格局，适合多次置业的高总价、高首付的大户型房产将面临销售困境，而适合初次置业的中低价位房产则更容易受消费者青睐。

　　据观察，近期厦门楼市的这种趋势似乎越来越明显。高价房的成交走势明显后继乏力，而一些价格较为理性务实的楼盘则仍然逆市飘红。新政出台后开盘的项目中，一些市场定位较高的高价盘成交再难重现昔日抢购的疯狂，一些偏离实际价值的项目售楼处更是出现门可罗雀的冷清场面，甚至出现了某“天价”豪宅开盘数月仍无一套成交的尴尬。而一些较为理性务实的开发商则适时调整市场策略，以更“亲民”的姿态入市，并获得良好的市场业绩，例如8日开盘的集美大盘夏商·大学康城就以6300元／平方米左右的均价开盘，现场再现了数百名购房者排队抢购的热闹场面，成交行情也一路走高，短短几天时间就售出500多套房源，创造了一个“冬日神话”。

　　因此，有业内人士认为，在银根日益紧缩、购房者日趋理性的形势下，房产的实际价值将成为购房者关注的重点。由于目前厦门房价水平已达到一定高度，尤其是岛内房价已整体过万，且大多为总价较高的大户型项目，对于购买力有限的初次置业者来说，光是首付就难以承受，更不用说持续增加的贷款压力。因此，厦门的高房价和从紧的货币政策将使得大部分真实购房需求者将置业目光转向中低价房产，尤其是岛外中小户型房产。

　　从近期楼市成交数据也可看出，岛外新房的成交走势比较乐观。尤其是在特房·锦绣翔安、特房·美地雅登、夏商·大学康城、乐活小镇、天鹅美苑等项目带动下，岛外人气迅速飙升。据了解，这些项目的购房客户中，以年轻人为主的初次置业者占了不小的比例。另外，由于这些项目的总价和首付仍在一定的可承受范围内，一部分投资客也将投资目标转向岛外。

　　事实上，尽管面临调控风险，但楼市的购房需求仍然是刚性的。购房者之所以观望，并不只是因为政策调控的影响，更主要的原因还在于目前楼市的一些产品和整体价格大大超出了大部分真实需求者的购买力。虽然人人都想住好房子，但并不是人人都能买得起、住得起好房子。“退而求其次”，当人们面临刚性购房需求 （例如结婚、落户、小孩教育等），又无力购买高价值房产时，只能选择入市门槛较低的房产。在这种情况下，中小户型、中低价位房产就成为真实需求者的重要选择之一。