11月20日，福州市对外公布了今年1月1日以来办理预售许可证的在售楼盘住宅房源信息。公布显示，可售住宅11994套，其中涉及抵押7709套，即目前福州可售房源仅及1/3左右。

　　由此看来，福州大部分房源都“抵押”在案，可售量较少已是事实。不仅如此，现有在售的597个项目（按预售证发放算，下同）中，大量项目采取了分批多次申领预售许可证的方式，这样导致市场的连锁反应就是：一个整体项目，拆成分期“零售”，并随着推盘时间的不同，难以避免地出现了行情看涨的现象。连日来，记者进行了一系列走访调查。

　　【现象】盘愈分愈细

　　昨日(11.27)，记者从福州市房地产信息网上看到，福州五城区现有在售楼盘597个，而其中大量项目呈现了一个与往日不同的特点。以往一个楼盘分三四期即销售完毕，而今年许多楼盘都采用多期推盘的方式营销，即同一个项目，却分批多次地申请领取预售许可证。比如，某个项目，其6、7号楼取得一次销售许可证，8号楼申领一次，9、10、11号申领一次等等。

　　这样的申领方式，带来了相应的市场效应。陈先生准备购买福州五四北某项目楼盘，他看中了二期工程中的一种户型，但被开发商告知已经被销售一空，只能等三期开盘。而三期开盘时间未定，可知的是三期项目一定比二期单价上涨200元以上。“同一个楼盘为什么要分期卖房？”陈先生望着已经在建的项目感到很不解，二期三期都是同一时间动工的，项目设计、地理位置、工程进度等一概相同，可三期的房价却涨了许多。

　　不仅陈先生碰到了这样的情况，福州的许多市民也深有同感。黄金周期间赶上了某楼盘开盘，林女士和父母欣然前往，漂亮的楼房、火爆的销售现场，都让林女士觉得很满意。于是，她当即决定和父母在小区内不同的两幢楼分别订置一套，将来相互有个照应。但售楼小姐却告诉林女士：“我们这次只销售A幢楼，另外一幢可能还要等一段时间。”

　　【观点】“细卖”也是为了“快卖”

　　从房屋销售档期愈分愈细的角度来说，“细卖”不仅体现在预售许可证的取得时间上，从市场反应来说，也证实了开发商的这种营销方式有助于“快卖”。据业内人士透露，多期售房的方式初现福州是在两年前，当初“试水”的开发商很少，并主要出于减少销售风险的目的，但该营销手段一经试用，市场叫好，就开始迅速普及开来。业内人士认为，由于房产新政的实施，使许多开发商对楼市未来的发展预期不明确，在这种情况下，以少量房子推盘的方式可以更好地试探市场。

　　除此之外，开发商采取多期售房还有一个更重要的原因，那就是利用这种营销方式制造市场“饥饿感”。业内人士解释说，开发商在开盘前，往往会聚积相当量的人气。打个比方说，一个楼盘在开盘前有100人预约，如果开盘只推出50套房子，就会造成有人无房可买的状况，这种情况经过市场传播就会使购房者形成争购的情绪，更有利于销售期的缩短。随着楼盘的逐步落成，房价会越走越高，所以多期售房可以帮助开发商获取更多的利润。这样的预售营销方式，在业内人士看来，不仅资金回笼更快，对项目品牌也在短期内完成了一个迅速的良好塑造。此种营销方式概括为“小步快跑、频繁提价”策略。

　　【现象】卖一解一

　　除了同一个项目的预售申领细化了之外，福州市现有的597个已申请预售项目中，大部分都“抵押”在案，令消费者费解。

　　11月20日，福州市对外公布了今年1月1日以来办理预售许可证的在售楼盘住宅房源信息。公布显示，可售住宅11994套，其中涉及抵押7709套。也就是说，目前福州市2/3左右的房源属于被“抵押”状态，而可售房源仅1/3。昨日(11.27)，在福州市房地产信息网，记者看到11月20日取得销售许可证的某项目所有房产已经全部办理预售项目抵押，可售套数显示为零；11月16日取得销售许可证的某项目，其可售套数也是为零……昨日(11.27)，记者了解到，目前大部分在售项目或多或少都存在抵押现象。

　　“是的，我们目前处在抵押状态，但是你先下了定金，我们就可以马上办解押，马上签合同”。昨日(11.27)，记者在福州多家售楼部也证实了该业内人士的说法。在福州西区某项目本月初开盘，但记者发现其可售房源数量极为有限，记者拨通了该楼盘的销售电话，并明确表示已通过查询获悉其房源处于“抵押”状态，是否能够上市销售。售楼小姐则告诉记者：“这是楼市的正常现象，大部分开发商都是采取先卖房子后解押的方式进行销售的。”

　　当然，目前福州市场上，除了找到买家再“解押”售卖的，也有“与众不同”的开发商。市民林先生告诉记者，日前他在某售楼部就领教了开发商的做法，“前两个月去售楼部，开发商说房屋大部分在开盘促销期间已经卖完；过了一个月，在售楼部发现房源又多了十几套，只不过价格每平方米增加了200～500元不等。”

　　【观点】抵房“融资”已是行规

　　业内人士林先生告诉记者，之前在我国房地产行业中，“拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金(项目前期启动支出)→销售回款→偿还欠款补交土地出让金”的开发模式，一直是许多房地产企业以极少的自有资金完成资本的原始积累制胜法宝。

　　按照这样的操作模式，开发商在项目融资上拥有很多优势，只要拥有一块地，就可以筹到资金。拿地时，用地抵押，银行会向土地储备中心发放土地款。而施工中，一般施工单位都会代垫工程款，房子建到一定程度，在建工程也可以向银行抵押贷款……开发商可以向银行申请抵押贷款，将尚未出售的房产抵押给银行，而另一边仍旧是面向市场销售，采取“卖一套解押一套”的方式，这已经成为行规。而通过这样的方式“融资”，可以获取周转资金，开发新项目。

　　尤其是进入第四季度后，项目面临工程款结算等开支，出于回笼部分资金的要求，开发商也会将房源进行抵押套现，以解年底资金流紧张的压力。

　　“抵押”也有“惜盘”成分

　　福州市已申请预售却“抵押”在案的房源不在少数。按照相关规定，销售受限制的因素包括抵押（含按揭）、查封、冻结及其他有权属异议情况，在银行抵押的房源，除按揭外都可以在解除质押后重新转让。但事实上，“聪明的开发商不会真的等完全解除质押后才来卖房”，业界人士一语道破。

　　在业内专家看来，除了资金链的周转，显示个别开发商存在着资金压力以外，也不排除一些开发商在并无资金压力的情况下采取的变相“捂盘”手段。据业内人士郑先生介绍：在不少城市里，房地产开发企业与销售代理方“捂盘惜售”，只推出部分户型不好的房源，而将部分较好的房源保留，进行藏房销售。

　　“这样完全可以打一个时间差。开发商可以把‘抵押和解押’作为捂房的借口，在销售推广上充分观察市场的瞬息变化”。这些开发商会在楼盘获得预售资格后，将部分单位直接抵押给银行，既获得了房地产开发贷款，又能够避过国土房管部门关于“获得预售证10日内必须销售”的政策监督。只要买家确定购买，并与销售部门签订认购书，开发商便可以从银行手中将房子“赎回”销售。

　　【声音】加大供应才是解决之道

　　我省一知名地产专家告诉记者，对于市场推盘加密、放缓，房源抵押等现象，都是符合经济规律的产物。以前所说的“捂盘”有特定的含义，是指开发商拿到预售证之后该卖不卖，现在把开发商放慢推货节奏也看成了捂盘的一种表现。前者有“拿到预售证10天内开售”进行约束，后者则存在政策上的空白。

　　另一方面来说，捂盘存在一定风险。从福房指数上看，10月福州市商品住宅成交面积29.97万平方米，与9月份的31.77万平方米相比，成交量下降了1.8万平方米，与去年同期的43.34万平方米相比，成交量降了13.37万平方米，降幅为30.85％。这说明市场旺盛的需求已渐行渐远，尽管房价仍呈现温和地上涨，但却没有带来成交量相应的增加，价格上涨缺乏需求的支撑，市场呈现了整体成交量的萎缩情况。此外，明年起大批限价房和“90／70”政策影响下的中小户型会在市场上涌现，届时供应量会进一步增大，房价肯定会受到一定影响，在此情况下，不论是囤地还是捂盘，开发商都冒有不小的风险，结果可能适得其反。

　　从目前情况来看，加密销售节奏可能是正常的市场行为，也可能是开发商有意为之，很难制定规则要求开发商在一定周期内必须卖出多少货。因此，要想解决开发商捂盘的问题，最终还是要落到加大供应力度方面，当土地和产品供应量上升，买家拥有了更加丰富的选择之后，囤货也就没有了意义。