过去的一个月，整个房地产市场笼罩在“房贷新政”所带来的观望和迟疑气氛中。在房贷新政实施满月之际，我们不得不承认，在一个传统的销售旺季，市场的交易状况并没有达到相应的热度，相反，苏州商品房均价开始逐周下降、楼盘出现退房风潮、投资客纷纷撤离，种种迹象表明，新政元月，楼市的诸多变化已经暗暗出现。

　　刘先生2005年在市区买了一套90平方米左右的两居室，现在手头宽裕些，打算再买一套房子做投资或者以后自住。但是因为第二套房首付比例提高一成，利率也要提高，“看来还不是时候，再等等看。”刘先生说。

　　但也不是所有人都能等，住在60平方米一居室的张先生一家显然不能等了。张先生夫妇准备年内要孩子，父母来带孩子需要住处。于是张先生准备以小换大，买一套100平方米左右的两居室。“需求在这儿呢，不可能不买，如果先把小的卖掉再买新的，到新房入住至少有一年半的工期，我们住哪？”张先生说，“现在只能想办法规避风险了。”

　　苏州目前的购房主力，是那些已经拥有住房、并有改善居住条件兼投资目的的换房群体。第二套房首付提高，影响到了这些收入稳定、正在还贷供楼、又需要换房的人群。“这部分人原本希望通过出租原有住房来还贷款，但新政策的出台破灭了他们的‘以租养房’梦。”一位资深的置业顾问表示。

　　变化二：一笔炒楼者的“明细账”

　　在流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是最大的两个选择。最近，在股市受挫的情况下，楼市的投资自然就会升温。那么，目前投资楼市的情况又如何呢？

　　某国有银行苏州分行的一位分析人员为记者详细算了一笔账：现在5年期以上房贷年利率为7.83%，购买第一套房的优惠幅度为15%，则实际年利率为6.6555%；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613%。以总房价100万元、贷款15年为例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元现金。不仅如此，原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后首付40%后，贷款60万元，实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。两者相比利息最终还要多支出62273.8元。

　　看来这笔明细帐无论怎么算，对于炒房者来说都是一个极大的“利空”。“提高首付、利率，对苏州这样投资比例处于上升趋势的城市影响很大。政策针对性很强，击中了楼市过热的要害。”一位不愿具名的开发商表示。

　　变化三：楼盘频现“退房潮”

　　一个月前刚为“抢”到一套房而兴奋不已，短短一个月之后，吴先生却为同样的一套房而开始烦恼起来。从喜到愁，其中的转折点就是9月27日央行和银监会联合发文的第二套房贷新政。

　　9月下旬，吴先生在园区某销售火爆的楼盘认购了一套房源，当时的政策是只需首付两成。但就在10天后，房贷新政出台，他必须首付四成。思前想后，吴先生决定不买这套房了。可前往售楼处时，开发商却不答应退房。

　　要求退房的购房者不止吴先生一人，出现退房现象的也不仅仅是一家楼盘，近期苏州楼市多家楼盘频频发生退房情况。“因为是新政的过渡期，目前退房较多，等这批退房处理好了，此后应该不会出现大规模的退房现象，而苏州楼市变得更为正常应是意料中的事。”我爱我家苏州分公司营运副总监王锋分析说。

　　而某楼盘的开发商则认为：“目前市场的需求仍然旺盛，客户需求并没有受到实质性的影响，客户量涨幅趋缓，只是说明部分客户在新政后选择观望，而这种观望态度将会延长交易的成交周期，退房也是他们在左右犹豫之后的选择。”  

　　变化四：开发商纷纷开仓放盘

　　9月27日房贷新政一出，当天A股地产板块大跌4.21%，其中万科A、金融街、中粮地产和招商地产分别下跌5.30%、5.19%、4.20%和5.16%。由此看来，房贷新政对开发商的影响远比对购房者影响来的快而直接。

　　而事实情况是，整个十月，苏城迎来了房源放量的高峰，园区、吴中区、沧浪区都有不少房源面市。各地产商及中介代理也一改上半年不做广告、不做宣传、定个日期就卖房的销售模式。

　　黄金周期间，久违的短信促销卖房又悄然而至，买房送家电、返现金的促销活动也重现楼市。不难看出，投资客和开发商正急于将手中的存货变现，不再“捂盘”，市场的买卖力量正在发生着改变。

　　不难看出，在新政的影响下，开发商们囤地捂盘行为还是遭到一定程度抑制的，房屋供给量逐渐上升。而购房者在购房过程中也将更为谨慎，楼市的有价无市相继出现。从整体上看，房地产市场中受到冲击最大的是高档公寓和别墅市场。不过，作为目前政府重点支持的小户型却有望在这场“集体冬眠”中“突出重围”。