二手房市场渐低迷

　或现新一轮抛售潮

　记者在走访中了解到，位于虹许路788号的古北名都城一期，1998年开盘时以1万元/平方米左右的“天价”入市，当时这个面对高端人群的住宅区，被公认为是上海滩最好的楼盘之一。美联物业上海古北分行高级物业顾问姜开赓对记者表示，今年5月上海房价开始蹿升时，均价1.5万元/平方米的名都城遭到了市场的“疯抢”，目前小区内二手房均价已经达到2万元/平方米，半年涨幅超过50％。

　姜开赓告诉记者，整个古北二手房市场一直处在供不应求的状态，好的房源一挂牌就被人抢走。佑威房产研究中心主任薛健雄指出，造成这一现象的原因是古北小区的高租金回报率。目前上海租金回报率平均维持在3％左右。而在古北小区，以名都城为例，二房的租金为8000元/月，三房则在1万元/月以上，按目前2万元/平方米的均价计算，一套两房的租金回报率在5％左右。

　由于可观的租金回报，小区内大部分业主都以投资为目的，自住的很少。一位中介工作人员对记者说，由他牵线的几套二手房在成交之后，房源又立刻在租房市场挂牌。“小区内居住的大量外籍人士也为业主提供了稳定的客源。”该工作人员说。

　一位地产分析师对记者表示，投资商的抛售或者投资行为一般出现在楼市大涨时期，诸如之前浦东甲级写字楼中融碧玉蓝天被一美籍华人一次性订购72套房源；著名豪宅“翠湖天地御苑”几乎同一时间被港澳同胞人士打包购买了一栋7层楼建筑。

　而此次外地投资商的抛售时间却与之前不同，目前整个市场在“房贷新政”出台后就进入了调整期，此时抛售房源可能是出于对后市走势的不确定。另外，投资商在高额租金回报下大部分成本已经收回，选择抛售也是确保自己的收益不受损失。在如今上海二手房逐渐低迷之时，投资商会把手上未在高位抛售的房源投入市场，申城可能出现新的一轮抛售潮。

　价格超出承受范围

　买房难度有增无减

　最新数据显示，10月份前30天，上海市商品住宅161.65万平方米的成交量，比9月207.21万平方米下降了22%。但是10月商品住宅11577元/平方米的平均成交价格比9月10507元/平方米上涨了10.18%。

　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，导致10月楼市量低价高的主要原因是，前半年成交量的奇高，使得购买能量不支，市场上可售优质房源量稀缺。当供需双方进入疲惫之时，遇到了房贷等政策的调控，使得之前已经持续三个月的成交量下滑，在10月份加速。

　支撑10月楼市成交的主要是以市区为主的一些高档楼盘，其中位于张江的汤臣湖庭花园以33194元/平方米的高价成交了90栋别墅2.73万平方米，北静安的君御豪庭以32489元/平方米的高价成交了125套1.59万平方米，晶品公寓和仁恒河滨城也都以3万元/平方米以上的单价分别成交了29套。这些顶级楼盘的上市热销，是推动10月平均房价高升的主要动力。

   　 虽然，10月楼市交易趋冷，二手房东的报价也有所降低，但还是有不少楼盘的推盘价格在上升。今年上海楼市最热、涨幅最大的九亭板块，10月新推房源的价格都已突破万元关口，西城、周康、江桥等板块的房价也都在万元左右。

  　  将10月11739元/平方米的均价与楼市刚起暖的4月的10023元/平方米相比，涨幅更是高达17.12%，这其中最主要的原因是2.5万元/平方米以上的高档公寓占公寓总成交的比重从1.432%上涨到5.30%，5000元/平方米以下的低端公寓的成交比重下降了4.24%。

  　  房价上涨，高端房源占楼市的比重越来越大，同时也使得多数楼盘的价格超出了购房者的承受范围，使得房源结构与需求结构的失衡。

　市民最为关注的8000－11999元/平方米之间的房源分布，从4月份的三林、高桥、万里等板块，外扩到10月份的九亭、上大、莘庄等板块，占公寓的成交比重也从4月份的27.51%下降到17.88%。

　除了购房者难以接受更为偏远的地段外，这个价格段的房源供应紧缺也是导致成交比重下滑9.63%的主要原因。房源供应的减少和向外环转移，更加重了市场上房源紧张的气氛。

   　 此外，均价5000－7999元/平方米的房源，4月份主要分布在九亭、庙行通河、上大等青年首次置业板块，10月份则分布到了松江新城、惠南镇、嘉定镇等一些郊区改善型自住板块。且这一价格段占公寓的成交比重从4月的38.16%上升到10月份的44.48%，表明上海郊区的购买力也已开始大量释放，但是首次置业的青年人也感觉好房难找。

   　 综合以上几个价位段的变化，可以看出，新房供应中，市区和郊区的高端房源同时增加，释放了高端购买能量；适合改善型购房者和青年置业者的房源在向更为偏远的郊区转移，使得这两个上海楼市最主要的购买群体越来越觉得购房困难。