本周四（4月30日），市区热盘凯迪融创新鹿园二期（备案名：新鹿园）即将加推。凯迪融创新鹿园本次预售1#楼、2#楼、10#楼、14#楼，共计住宅284套。本项目公开预售方式为视频直播、电脑公开摇号，公开预售网址为搜狐焦点拼房帝微信小程序新鹿园楼盘详情页。项目预计将在2021年10月份主体全部结顶，计划于2022年10月30日竣工验收，2023年6月30日交付使用。

示意图

从位置上来说可以享受市中心向外延申的红利，是未来串联起鹿城、瓯海两区的关键纽带区域，近年来周边的旧村改造、交通升级，城市界面不断更新，再加上近期老铁路规划拆除和六虹桥路钢材市场搬迁提上日程，区域板块价值也日渐攀升。

同时，保利、万科、众安、华侨城等大开发商均在项目附近拿地，也说明大家越来越看好牛山、葡萄棚板块的发展！

交通：项目以东就是城市主干道双南线，可以很方便的到达鹿城核心区和瓯海区，开车出行非常便捷。项目北面咫尺之遥就是S1德政站，未来M3线也在附近规划设有葡萄棚站，另外牛山客运中心也在附近。

商业：目前项目周边的商业资源不多，附近的牛山国际城市综合体只是部分完成，隔壁的保利大国璟自带商业街，未来能增加不少商业氛围。

学校：项目不远处就有南汇小学，隔壁保利大国璟代建12班幼儿园，区域内清泰锦园北面有规划中的中小学用地，从位置上看，学校还是比较集中，未来如果能就读还是比较方便。

医疗：项目北面紧邻温州市中医院，看病非常方便。

再来看看项目的产品，项目的拿地时间是去年5月8日，凯迪控股以封顶价16.19亿+6200㎡政策性用房拿下牛山片区G-07地块，封顶楼面价约11434元/㎡，由国内品牌房企融创打造，国内房企TOP4融创的实力毋庸置疑，打造产品的能力在业内也是有口皆碑。

▲凯迪融创新鹿园效果图

从产品本身来看，凯迪融创新鹿园项目总占地面积约70.8亩，建筑面积14多万方，容积率为3.0，绿化率为30%，项目由9幢小高层和6幢高层住宅组成，体量很大。

项目一期截止目前去化51%，二期均价略有提高。根据本期商品房销售明码标价实行“一房一价”表计算，此次凯迪融创新鹿园推出的住宅房源毛坯折前均价约为25474.87元/㎡。项目普惠9.3折，项目本期推出的住宅毛坯惠后均价约23691.63元/㎡。（因本项目实行裝配式建筑和住宅全装修交付，价格备案未包括装修单价。装修标准包括高层舒享版装修单价2000元/平米 （适用于10幢所有户型）、高层尊享版装修单价3000元/平米（适用于10幢所有户型）、小高层舒享版装修单价2500元/平米（适用于1幢、2幢、14幢所有户型）、小高层尊享版装修单价3500元/平米（适用于1幢、2幢、14幢所有户型））

凯迪融创新鹿园二期推出的1、2、10、14三幢房源位置都比较不错。

可以看出10幢是处于项目正中间位置的高层，即有着楼王的视野也拥有着此次均价最低户型，值得一提的是，其中的约102㎡户型，得房率较高，即做到了三房两厅两卫的格局，并且三开间朝南，可以说是本期所有房源中性价比最高的。

而1、2幢小高层拥有着一线河景前方无遮挡，并且也都主打102㎡户型，可以说二期项目主推还是小户型房源，针对刚需市场打造。

▲凯迪融创新鹿园A户型102㎡

那凯迪融创新鹿园值得入手吗？

与板块内在售房源对比来看，同样位于牛山板块的华侨城欢乐天地二期去年11月29加推入市，毛坯折后均价约21746元/㎡，凯迪融创新鹿园的毛坯折后均价约23443元/㎡，但是从行政区域来看，华侨城欢乐天地在瓯海区，凯迪融创新鹿园在鹿城区；

从区域内二手房来看，地块不远处的现代锦华城二手房均价在2.7-2.8万左右，带装修的凯迪融创新鹿园价格约在2.6万，剪刀差在1000元至2000元左右，性价比还是不错的；

从区域土拍来看，今年1月17日，众安以11.23亿+10800㎡政策性住房拿下葡萄棚约45亩宅地，封顶楼面价约13218元/㎡，实际楼面价超1.6万/㎡，可以看到片区的土地行情水涨船高一路向上；

综合来看，凯迪融创新鹿园性价比还是不错的，有意愿在市区城南置业的购房者可以考虑入手。

不过，项目周边有多个在售和待售的项目，区域内商品房库存很高，特别是隔壁的保利大国璟体量达19万方，目标客户和本项目基本重合，在片区内有置业需求的购房者有的选了。

项目优点：

1、位于市区城南牛山片区和葡萄棚片区交界处，区域界面更新较快，规划利好不断，未来潜力不错；

2、开发商融创是顶级品牌房企，产品力不错，未来品质有保障，而且项目是个大盘，未来居住比较舒适；

3、项目交通条件不错，房源具有一定性价比，价格对鹿城区有执念的购房者也较为友好。

不足之处:

1、目前项目周边商业呈现一般，周边还缺乏商业气息；

2、项目距离S1德政站很近，噪音影响不可避免；

3、项目附近有宗教建筑，可能会影响一部分对宗教因素敏感的客户。

大发融信金科熙悦里二期（备案名：熙悦里）将于本周四（4月30日）加推。熙悦里本期预售范围6、8、9幢楼，共311套。项目公开预售方式为视频直播、电脑公开摇号录像，客户线上选房。项目预计将在2020年8月31日主体结顶，预计2022年7月26日交付使用。

▲项目具体区域

今年6月，瓯海区茶白片区梧田南单元(0577-WZ-CB-01)控制性详细规划(修编)审批通过。作为温瑞塘河沿线的重要社区，梧田南单元将打造以生活居住、休闲游憩、文化教育为特色，传延塘河水岸河居文化的城市生活组团。

梧田南单元是瓯海区承接温州城市南拓的主战场之一，过去的居住环境不尽人意，梧田街村、老殿后村、南湖村等旧村环境脏乱，不过近年来随着瓯海区大拆大整、大建大美不断深入，城市面貌有了不小的改变，今年梧田、南湖板块出让了多宗地块，龙湖、大发等品牌房企先后在区域内拿地，梧田、南湖板块的前景还是比较光明的。

交通：在交通方面，熙悦里距离温州城市主干道瑞大道和瓯海大道都只有约300米，贯通东西南北，连接鹿城、瓯海、瑞安；项目北侧不远处已经开通的轨道交通S1线，交通称得上四通八达。未来轨道交通S3线和温州市政府远期规划的M3线将在附近设置二外学校站和温州中学站。

商业：项目周边有温州当前最大的商业综合体万象城。附近还有五星标准的阿外楼度假酒店，另外万象城旁还有一座规划中的五星级酒店。

学校：项目周边教育资源众多，有温州市瓯海区实验小学总校、温州市第二外国语学校、温州中学、梧田一中、梧田中心幼儿园、南湖幼儿园、伊顿双语贵族幼儿园。

医疗：项目周边有温州医学院附属第一人民医院新院。

景观：项目东邻三垟湿地，西至温瑞塘河，景观资源可以说得天独厚。

总体而言，熙悦里的交通、教育、商业、医疗、生态环境等方面的配套都是温州最顶级之一。

再来看看项目的产品，大发融信金科熙悦里项目拿地时间是去年7月8日，大发以底价8.83亿元、楼面价13003.5元/㎡竞得温州市瓯海区茶白片区梧田南C-11地块，大发、金科、融信3家房企参与竞拍。

▲熙悦里示意图

本项目开发商为大发、金科、融信，三家公司均为知名房企，楼盘品质还是有保障的，项目总占地面积约36亩，体量较小，从外立面看品质还不错。熙悦里采用错位排布了6幢高层，本期项目面积段为建筑面积约99㎡-132㎡，主打建面约99㎡户型，整体来看这批次的产品更偏向刚需、首改。

项目一期截止目前去化66%，二期与一期均价基本相同。根据本期商品房销售明码标价实行“一房一价”表计算，此次熙悦里推出的住宅房源毛坯折前均价约为24974元/㎡。项目普惠0.94折，项目本期推出的住宅毛坯惠后均价约23450元/㎡。（因本项目实行裝配式建筑和住宅全装修交付，价格备案未包括现代简约风格方案装修房交付标准1800元/平方米，现代轻奢风格方案装修房交付标准3000元/平方米。）

那熙悦里这个项目是否值得入手？

当前，板块内在售的项目主要有中南瓯海印象南府、北府、龙湖天钜。

瓯海印象北府与熙悦里定位相当，也是主打刚需首改，当前已经推出三期，是瓯海区南湖板块今年热销的红盘。

相比较瓯海印象北府的拿地楼面价约12027元/㎡，三期毛坯均价都超过了25000元/㎡，熙悦里的拿地楼面价价约13004元/㎡，一期不到25000元/㎡的毛坯均价还是具有一定性价比。

再加上板块内优质的配套资源，综合来看，熙悦里的建面约99户型性价比较高，值得考虑入手。

首改和改善的话，由于南湖板块可供选择的楼盘较多，如主打改善的龙湖天钜，完全可以先选择货比三家。

1、区位优势不错，周边商业、教育、医疗配套非常优质，还坐拥三垟湿地和温瑞塘河景观资源，板块规划发展有优势，未来升值空间较大。

2、项目所在的梧田南单元是瓯海区“大建大美”专项行动的主战场之一，片区内拆迁户众多，有大量的购房置业需求。

3、区域内已交付二手房均价在2.6万/㎡-2.8万/㎡，有着一定的倒挂红利。

1、周边竞品较多，目前在售的竞品有中南瓯海印象、华董璞丽湾、德信大发麓湖湾，龙湖天钜。另外，龙湖龙誉城也即将入市，也是潜在对手之一。