温房网讯 自去年以来，随着温州楼市的回暖，温州土地市场呈现出持续火爆的局面，楼面地价也是“节节攀升”，高溢价地块频现。开发商拿地成本提高了，使得开发商在打造产品时会更多的会考虑采用“高低配”提高产品利润空间。

　　定义：什么是“高低配”楼盘？ 有哪些组合？

　　所谓“高低配”，就是开发商在地块限定条件基础上，局部拉高建筑高度规划高层或小高层产品，另一部分则规划别墅或多层洋房产品，这种手法也被称为“拉高拍低”。

　　目前温州市场上的“高低配”楼盘，物业类型有的是“高层+洋房”的组合，如华鸿万象公馆；有的为“高层+别墅”的组合，如京都市府路壹号和德信鹿城大院；当然也不乏“高层+洋房+别墅”三种物业类型的组合，如万科中梁新都会和华鸿万府。

　　表现：市区“高低配”楼盘陆续面世 鹿城为集中营

　　关注温州市场的人会发现，自去年以来，温州市区市场上亮相的多个项目，在项目规划上都采取了“高低配”的搭配。这些项目大多拿地的成本较高，打造的产品基本都是以满足改善型需求为主。温州市区“高低配”楼盘陆续面世，鹿城、龙湾和瓯海三个区域都有打造这种类型的产品。

温州热门高低配楼盘详情（温房网/制作）

　　鹿城作为主城区，为“高低配”楼盘的集中营，楼盘大多以“高层+别墅”这样的搭配为主。据温房网数据统计显示，自2016年以来，鹿城区面世的“高低配”新盘就有8个。分别为万科学院路七号、宏地温州悦府、华鸿万墅、德信鹿城大院、宏地金玉府、京都市府路壹号、万科鹿岛甲第、碧桂园珑悦。这些楼盘楼面价均超1万元/㎡，其中京都市府路壹号是绿轴楼面价最高的，楼面价为19357元/㎡，预计项目开盘均价将在3万元/㎡以上。

　　从前作为刚需的集中营的瓯海，现在改善型楼盘也慢慢多了起来。其中去年开盘的中梁首府壹号院，今年面世的华鸿万象公馆和万科中梁新都会均为“高低配”楼盘。华鸿万象公馆坐落于万象城旁，由3幢高层和6幢洋房组成，主力户型面积为99-180㎡，据悉，项目即将开盘。另外，万科中梁新都会展厅已于3月4日开放，该项目是万科中梁联手打造的约23万方墅区大盘，主力户型面积为89-158㎡。

　　中梁龙湾首府作为龙湾比较热门的“高低配”楼盘，目前已基本售罄。那么龙湾市场上目前活跃的新的“高低配”项目为华鸿的两个楼盘——华鸿万府和华鸿艺墅。其中华鸿艺墅样板房已于3月5日开放，当日存抵同步启动，项目目前区间价已经公开，预计将于近期开盘。

　　去化：已入市的“高低配”楼盘 目前成交如何？

　　据温房网数据统计显示，目前市区比较活跃的高低配楼盘中，已经开盘的有7个项目，其中鹿城有5个，龙湾和瓯海各1个。

温州市区主要“高低配”楼盘去化情况表（温房网/制作）

　　鹿城已经开盘的5个楼盘分别为万科学院路七号、宏地温州望府、华鸿万墅、德信鹿城大院和宏地金玉府。其中万科学院路七号和华鸿万墅去化情况较好，仅只有几十套房源在售；宏地温州悦府成交情况也不错，去化已经七成；位于七都的两个项目德信鹿城大院和宏地金玉府去化情况都一般，这有可能跟区位也会有一定的关系。

　　瓯海的中梁首府壹号院一期去化情况还不错，二期成交一般，整体去化在五成左右。龙湾的华鸿万府一期目前成交不足五成，不过项目是在今年1月才开盘，且近期都有成交显现，目前处于缓慢走量阶段。

　　利弊：“高低配”提升项目溢价  可能牺牲高层业主的利益

　　开发商为什么这么热衷于打造“高低配”楼盘呢？一个主要的原因是近两年以来，随着温州拿地成本的提高，“面粉”越来越贵，特别是受关注程度高的地块，要拿到优质地块，开发商就要承担融资渠道的资金成本压力，这种压力促使开发商进一步追求利润最大化。在此压力之下，开发商就会更倾向于在项目中掺进一些洋房和别墅。

　　据相关数据统计，同一个小区内，洋房产品定价通常会比高层产品多15%-20%，别墅产品则更多，溢价可比高层多50%。如宏地金玉府项目，项目总体量约3.1万㎡，其中高层建筑面积约2.5万㎡，排屋建筑面积约0.6万㎡。据相关数据可知，宏地金玉府高层成交均价约为1.8万元/㎡，别墅均价约为2.7万元/㎡，那么项目总货值约为6.12亿元。假设宏地金玉府为3.1万㎡的纯高层小区，那么它的总货值约为5.58亿元。单纯通过产品类型组合的差异，高低配社区实现总货值收益增加了5400万元，上浮近10%。

　　相比纯高层小区，高低混搭的小区中低密产品可作为提升整个项目品质和溢价的手段之一，高层产品则在一定程度上可保证项目现金流。但高低混搭的小区也存在一些不好的地方，如在总建筑面积不变的情况下，高低混搭很大程度上可能会牺牲高层业主的利益，原本属于小区的公共花园，可能就成了别墅业主的私家花园。就别墅业主而言，若排屋没有达到应有的间隔距离，会有被人居高临下欣赏的感觉，没有豪宅应有的私密尊贵享受。

　　注：以上成交数据统计截止于2017年3月10日17时，成交数据来源于温州市房地产市场信息网。