编者按：温房网讯 自上海紧急暂停了大部分类住宅项目的销售之后，重庆楼市又迎来异动，市国土房管局紧急采取措施严控房价！楼市暴风雨要来了？最近，重庆楼市吸引了无数眼球！近期，各类重庆楼市要涨的声音不绝于耳。针对有媒体报道一些购房者组团“打飞的”前往重庆“炒房”的现象，重庆下发了《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》。那么这些政策会对楼市产生什么影响？业内人士对此又是怎么看的呢？

　　导读|

　　上海暂停商办项目网签 严管类住宅擦边球

　　重庆接连出政策稳定楼市 开发商理由不充分不能调价

　　林采宜：房地产泡沫巨大 但不同城市有不同前景

　　鉴于近期部分商业办公项目存在违规销售、擅自改建投诉量大增等情况，上海市住建委1月7日宣布，将会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，并暂停此类项目的网上签约。以所谓酒店式公寓为主的"类住宅"商业办公项目正是此次清理核查的重点。

　　据上海市住建委发布的公告，经调查发现，部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等方面存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

　　上海市对商办项目监管趋严似乎早有预兆。早在去年12月下旬，坊间就流传着一份抬头为"上海市规划和国土资源管理局"，主题为"关于召开加强'类住宅'管理有关工作部署会议的预通知"的会议函件。该函件显示，根据上海市政府关于加强"类住宅"管理的工作要求，上海市规土局决定择日召开研究加强"类住宅"管理有关工作的会议，并且，自通知下发日起，暂停公寓式办公楼项目的规土管理各审批事项的审批。

　　去年，上海酒店式公寓市场的供、求、价均出现增长。同策咨询研究部数据显示，去年上海酒店式公寓市场成交总量达274.47万平方米，增幅高达1.45倍；从供应角度看，上市量为180.2万平方米，小幅增长五个百分点；从价格上看，成交均价为25679元/平方米，涨幅23%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前上海"网上房地产"的相关楼盘数据可以看出，包括住宅、商业等项目的销售都是正常的，而办公类项目则出现了部分暂停销售的现象，主要是属办公性质但具备部分居住功能的物业。和其他一些城市不同，上海对此类物业并不直接定性为酒店式公寓，而依然是办公类的物业。当然从实际情况看，此类物业即是市场交易中那类不限购不限贷的产品。

　　严跃进认为，上海此次突然暂停销售此类物业，可能说明三方面问题。第一，此前关于对酒店式公寓进行管制的呼声一直存在，而且据传会借鉴北京的监管做法，目前来看基本上属实，说明对于此类物业的监管也正提上日程。第二，近期上海购房市场出现了一些新的特征，比如部分新建商品住宅的供应开始下降，部分购房者在年底之前希望完成置业计划，这样，此类物业极可能会有一个较为明显的炒作态势，积极进行管控非常有必要。第三，此类物业过去因为监管空白，所以也绕过了一房一价的备案制度，而目前通过监管，在某种程度上说明管理层是希望将之纳入到正常监管体系之中。

　　刚刚过去的周末，重庆房管部门接连出台政策，理由不充分、不合理，开发商不能调整预售价格。

　　"刚好碰到一个项目开盘，就认购了一套。现在可以买的项目极少，核心区基本没有房子可买。"上周末，从北京前往重庆看房的李女士据记者说起看房的情况。

　　1月6日，本报对近期重庆的房地产市场做了报道，有北京、上海、杭州等地的购房者打飞的去重庆买房。当日，重庆市国土房管局回应称，近期重庆市商品住房市场总体平稳，同时将加强市场研判，及时发布市场信息，引导群众理性购房，做好政策储备，确保重庆房地产市场平稳健康发展。还进一步表示，在土地供应方面，计划在今年1月向主城区投放1800亩商品房开发用地，供应量同比增长将达141.1%。

　　消息一出，记者发现部分购房者的投资热情便有所削减。"疯狂供地的话，短期内房价难涨，突然间去重庆投资买房的冲动减弱了。"一位投资客表示。

　　1月7日，重庆市国土房管局再下发《关于加强主城区项目预售方案管理的通知》，将通过四个方面、三大措施严控房价。

　　一是严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。开发企业要准确填写住宅开盘销售价格、明晰价格构成并对信息真实性作出承诺。各区房地产市场监管机构将对申报备案价格进行严格审查，对申报价格明显与市场不符，超过成本较多的，将要求企业说明定价理由，指导开发企业合理定价。预售价格经备案后，开发企业应按规定执行，若要调整预售价格的，必须提供调价依据，理由不充分、不合理的，不办理变更备案。

　　二是严格规范销售行为。严禁以认购、预订、排号、发卡等方式收取或者变相收取定金、预订款等费用。严禁以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。严禁以捏造或发布虚假信息哄抬房价等。

　　三是进一步加大执法力度。对未按照规定公布价格，明码标价或虚假广告宣传对外销售的，国土房管部门将会同价格主管部门或工商部门依法查处。同时计入房地产信用档案，并将有关信息通报土地、税收、金融等相关部门，限制其土地购置、金融信贷等活动，对房地产企业的违法违规行为保持高压态势。

　　在2017中国首席经济学家论坛上，国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出，中国房地产存在泡沫，这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。

　　林采宜认为影响房地产市场的因素主要有两个变量：慢变量和快变量。

　　所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性，即价格上涨预期，货币环境。前者影响地产价格趋势，后者影响地产价格波动。

　　人多地少 房价整体上行

　　过去15-20年中国地产的上行，主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市，带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国，政府是唯一的土地供给方，决定土地供应的是政策取向，而不是自由市场。

　　过去十五年，所有地方政府存在招商竞争，使大量土地用于工业，住宅用地始终偏少。中国城市土地供给，比起纽约东京这些发达国家城市来说，是偏紧的。

　　而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率，导致城市，尤其是大城市住宅供不应求。

　　最近十年，房地产市场在政府不同政策主导下起起落落，小周期起落更多是快变量的影响，而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了，政府就限购；限购不过瘾，政府就限贷。房价跌了再放松。

　　本轮上涨是投资性需求的锅

　　林采宜表示这轮房地产上涨有一个非常重要的特点，就是不同城市价格涨跌的同步性减弱，房价趋势出现了重要分化。所有的分化都是泡沫的开始。统计发现，价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性，跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。那主要是什么因素推动上涨？

　　现在一线城市，租金房价比基本低于2%，而目前中国无风险收益水平约为2.4%，即，地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。

　　而之所以还有人投资，一个因素就是资产荒，安全的高收益资产越来越少，实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低，就进入房地产市场，去博取房价可能上涨的收益。

　　另一个因素是资本流动不自由，在人民币贬值预期的压力下，缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择，而相对安全的就是一二线地产。

　　第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。

　　这所有因素表明，最近两年房地产的暴涨主因不是人多地少，不是消费需求，而纯粹是投资性需求。

　　而这投资性需求，是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利，这三个因素共同构成大量闲置资产，并最终不得不流向地产。

　　所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别，房市和股市是一回事，只是周期不一样。

　　泡沫没有争议

　　林采宜表示，泡沫没有争议，泡沫是有指标的。有争议的是：泡沫会不会破，什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫，而在于泡沫破灭以后造成的影响。

　　目前中国城镇化率还有很大空间，但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求，是无效需求，和没有需求是一样的。

　　今年新增房贷占GDP 6.4%，居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增，将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升，而负债率大幅增加，实际上是对未来消费力的透支。

　　这种不是由人口收入推升的房地产价格，本身就是一种泡沫价格，但未必说破就破。

　　三四线城市：泡沫已在一个个破灭

　　林采宜认为，不同城市有不同前景，对北上广深这些一线城市，按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。

　　所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。

　　二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。

　　三四线城市林采宜认为机会是很小的，三四线城市去库存将非常艰难。

　　中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。

　　另一方面，因为教育医疗等各方面福利设施的差异，人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时，也意味着三四线没戏了：房更多，人更少。

　　所以对三四线城市来说，泡沫已经在一个一个破灭。