编者按：温州房网讯 上周以来，市场关于四大行将放松限贷的传闻不断发酵，虽然央行及四大行对于传闻内容没有肯定性的公开定论，但四大行也并没有否认传闻。目前，一些地方政府开始传出新一轮救市行动，湖北省住房和城乡建设厅不久前发布了六条房地产新政，包括居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。福州、青岛、南宁也已纷纷放松首套房认定标准，看来房贷新政出台已是大势所趋。

　　导读|

　　二轮救市逐步展开 地方救市后国家或出手

　　福州、青岛等城市纷纷放松首套房认定标准

　　中行农行房贷政策已明显放松 工行建行口风紧

　　首套房认定标准松动谁受益

　　据统计，在南京取消限购后，目前全国仅剩6座城市仍坚守限购，分别为北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚。经济学者马光远在其实名微博中预测，“珠海、三亚应该很快取消。年内应该只有北京、上海、广州和深圳不会取消限购。”

　　国家统计局18日发布数据显示，8月全国70个大中城市中，有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降，1个城市持平，1个城市上涨。70个城市新房价格平均环比下跌1.2%，据上海易居房地产研究院统计，为该指标最近十年来最大跌幅。

　　房地产市场已进入本轮周期下行阶段，成为多数业内人士一致判断。当前市场供需关系逆转，将使本轮调整深度与广度都甚于以往。一个佐证在于，进入传统的“金九”，房地产市场仍未有起色。

　　值得注意的是，随着湖南、湖北等省级政府发布文件，第二轮救市正在逐步展开，未来甚至不排除国家层面出手救市的可能。分析人士指出，地方政府的零星救市举措，恐难以挽

　　多数分析人士认为，在经过2012年和2013年的大幅上涨之后，当前房地产市场已表现出明显的底部特征。主要体现在，成交量和房价均处于阶段性低点、房地产投资和拿地步伐放缓、地方救市举措频出等。

　　相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。按照他的观点，降价通道还将持续。

　　多数受访者指出，尽管救市动作频频，但在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入低速增长的“白银时代”。除非出现信贷政策的根本性松绑，否则本轮市场的调整周期将至少延续到2015年初，2014年将不可避免地成为量价低迷的“歉收年”。

　　福州、青岛等城市纷纷放松首套房认定标准　

　　9月15日湖北省住房和城乡建设中心发文在首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持。居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。　

　　近日，龙岩市人民政府根据福建省住建厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》有关精神，记者了解到，《意见》支持刚需购房，将普通商品住房标准由原来的三个条件改为两个，取消了原套总价120万元的标准，保留建筑容积率1.0以上(含1.0)和单套面积在144平方米以下(含144平方米)的两个条件。

　　对购房人住房套数的认定方面，《意见》明确不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿还贷款的二手住房，且拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询，家庭购买首改房按首套房认定。同时，对个人首次购买住房、从外地引进的专家学者、投靠本地子女的父母等8种首次购买住房的情形享受税收、信贷等政策优惠。　

　　楼市僵持了数月后，首套房认定标准开始出现松动。9月22日，记者从福州市政府网站看到，福州发布最新房地产政策指出，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”文件中表示。这意味着偿清房贷再次申请贷款可算做首套房，贷款利率不必硬性规定上浮10%以上。除此之外，“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。”也就是说，首套房的确定仅限于本地，在其他地区有房产不影响在福州市享受首套房资格。　

　　9月23日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》(青土资房发[2014]495号)指出，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。　　

　　记者从一些房地产中介处获悉，南宁本地的首套房贷认定标准也有所放松。一些中介说，他们收到了一些银行发来的放松限贷情况的短信，农业银行已在本月初实施相关政策，北部湾银行大概是在上周实施的。

　　记者将房产中介转发过来的短信，发给另一家中小银行的消费信贷部总经理。“我们较早一段时间就调整了首套房的认定标准，但与网上流传的政策有一些不同。”这名总经理表示，只要客户的房贷已经还清，并且名下无房，都可按首套房来认定，“与国家限贷政策相比，我们的做法有点打擦边球的味道，主要是私下操作，并不会大规模宣传”。

　　昨日，农行“优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求”及中行“授权当地分行根据当地市场需求和政策变化适时调整相关政策”，似乎与放松限贷的传闻“不谋而合”，显然，两家银行的房地产贷款政策已经出现明显的松动。　　

　　9月24日，农行给出了信息相对丰富的回应，称“将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求”。

　　农行还表示：“将加快贷款审批和发放速度，提高服务效率。持续优化房地产开发贷款信贷结构，积极支持安居工程建设，做好相关领域金融服务工作。”

　　有业内人士对记者分析称，农行提出的优先满足改善型住房消费贷款比较值得推敲，似乎与放松限贷的传闻有些吻合。

　　9月24日，中行也表示，积极支持个人住房贷款业务。“近日关注到媒体报道部分城市放松或取消了商品房限购政策，中行总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。”

　　据记者了解，截至本周三（9月24日），全国仅有北京、上海、广州、深圳等极少数城市还在执行限购政策，而已经放松限购的城市多从税费、首套房认定标准等方面支持当地房地产行业。

　　“中行是授权当地分行根据当地市场需求和政策变化适时调整相关政策，很显然，如果部分城市的首套房认定标准出现了变化，那么银行也将会执行地方政府出台的新标准，这将降低改善型购房的资金门槛。”北京一家房产销售公司负责人对记者表示。　　

　　此外，除中行和农行之外，工行和建行既未肯定也未否定。工行回应称，认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

　　建行也回应称，将以个人住房贷款为主的自营性业务和以公积金为主的委托性住房金融业务相结合，互相促进协调发展，为居民大众安居、改善住房需求提供有力的支持。住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求，建议应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。

　　虽然此前也有传闻称，兴业银行已率先放开执行“认房不认贷”政策，即以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房就算首套房。

　　但兴业银行随后回复记者称，相关报道失实，目前兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。

　　从数名消息人士处独家获悉,市场所谓的“房贷新政”或于近日公布,其中有一条内容是,明确了商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍。“感觉中央这次对居民自住购房贷款需求的支持态度很明确。”一名知情人士称。

　　近两天房地产行业的热门话题是首套房认定标准和房贷利率是否真的会松动，央行和四大商业银行官方目前未对传闻给出明确回应。但四大行没出声，一些股份制商业银行已经在执行了，还有些地方，如福州和青岛，也已公开宣布放松对首套房的认定标准。种种迹象显示，如果房地产市场的低迷持续下去，限贷松绑只是时间问题。如果当前“认房认贷”的政策转为“认房不认贷”，哪些人群会从中受益呢？

　　所谓认房不认贷，指的是购房者只要还清了首套房贷款，若名下无房再贷款还可按照首套房计算。

　　链家地产市场研究部张旭认为，若利率下调，限贷放松，不同类型的购房者受到的影响各异。综合来看，名下无房但有贷款记录的购房者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，而无房无贷的首套购房者、二套房及投资型购房者，将不受新政策的影响。

　　受益最大的一类是无房有贷的首套购房者。首套房认定进行调整后，将导致首付由六成变成三成，贷款利率执行首套房标准。因此，首套房认定标准的变化对于此类特殊的首套购房者将产生较大的影响，相当于购房门槛降低一半，或将促使因政策误伤的刚需重回市场。

　　先卖再买的置换型购房者，对其产生较大影响的主要在于贷款利率的变化。以贷款金额100万、贷款期限20年为例，若利率为商贷基准利率85折，总利息66万元；若利率为基准上浮10%，利息89万元，两者利息可相差23万元左右。此次放松，或将引起未来改善性购房占比的提升。研究数据显示，目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占32%，首套房认定标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市，同时，出售原有房屋出售获得的收益使这类置换型购房者具有一定资金承受能力。

　　至于名下无房无贷的首套刚需购房者，首套房标准认定的调整对其没有影响，除非未来首套房利率优惠加大，或者首付降低，对于其中资金承受能力较小的刚需购房者将产生较大刺激作用。

　　松绑首套房认定办法对于二套及投资型购房者也影响不大。业内人士表示，从目前政府的态度来看，主要想撬动的是刚需首套购房者和首次改善型需求，对于二套以及三套以上的投资型需求政策不会松动。

　　上次首套房认定标准的收紧是在2013年4月，当年5月改善性购房占比（90平方米以上）就下滑7%。张旭认为，若此次传闻属实，并且能够顺利执行，则对楼市的影响要明显大于限购的松绑。她说，“一方面房贷利率有可能出现明显下调，若首套房八五折利率优惠重现市场，根据以往的经验，首套房八五折利率优惠的大规模出现对于市场从低谷中恢复具有明显拉动作用；另一方面，从‘认房认贷’到‘认房不认贷’的转变对于撬动市场需求也具有积极意义。”

　　然而，房贷收益整体偏低，商业银行是否会增加首套房贷款依然是未知数。关于利率松动，根据链家地产市场研究部统计，在历史成交数据中，若房贷利率收紧，市场中85折优惠利率占比小于40%时，成交基本维持在万套以下。房地产市场变化虽然也会受到其他调控政策的影响，但是利率政策是市场复苏的关键。2014年以来，信贷政策一直偏紧，尤其是4月份以后，市场中的85折优惠利率几乎绝迹，致使成交迅速跌落至8000套以及下水平。