上图为中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁

　　由中国国际友好联络会主办、《财经》杂志承办的2015三亚·财经国际论坛于2015年12月11日-13日在海南三亚举行。论坛主题为：新经济新动能。中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁出席并参与对话。李铁指出，中国经济“断崖式下跌”和房地产发展形势有直接关系，在政府和企业的双重推动下，缺乏制度约束，导致房地产过快增长，远远超出正常的市场波动预期。

　　李铁认为，部分城市房地产去库存恐要花五到十年。他指出，中国房地产去库存周期和房地产业调整周期会远长过预期，需要调整过度追求盲目性利益为导向的发展机制，切断地方政府财政利益需求，关掉政府任意调动资源的闸门。

　　以下为发言实录：

　　李铁：我的本行也不是PPP，我研究城市和小城镇改革发展，所以凡是和城市有关的问题都是我们研究的重点。因为大家很关心为什么最近房地产现在出现了这么多的问题，实际上如果从宏观经济形势上看，确实供求关系的变化已经远远超出了我们承受的能力。所以整个中国经济所谓“断崖式下跌”和房地产的发展形势是有直接关系的。

　　我也经常在其他场合讲，中国是一个非饱和性的增长，非饱和性就是户籍人口城镇化率40%，统计人口城镇化率是55%，大量农村人口进城，包括没进城的，还有城市间的流动人口七八千万，他未来需不需要解决住房？肯定需要。但是我们现在面临什么情况？住房供给严重过剩，当然一线城市、二三线城市会有很大的区别。

　　为什么会出现过剩？那就研究经济的规律，我们在研究整个中国经济增长过程中，实际上我们得承认一件事情，中国现在是在市场经济发育的过程，90年代我们面临制成品的过剩，那时候研究政策更多关注洗衣机、彩电、冰箱的过剩，但是现在我们面临的是房地产过剩。当我们认定市场在调节我们的供求关系的时候，这种波动现象是必然发生的，房地产也不例外。

　　只不过房地产这种波动所带来的成果远远超出其他制成品的后面，比如它占领的空间面积，它的产业的带动性，比如房地产的下跌直接导致了钢材的需求，导致了水泥的需求、玻璃的需求，甚至能源的需求大度下滑。这是一个必然的现象，如果我们认为中国市场经济的话，它这种波动是正常的。

　　但是为什么我们叫它“断崖式下跌”，所谓“断崖式下跌”，中国有它另外的特点。对房地产这个产品、这个生产过程中，它不仅仅是房地产企业，它还有政府的推动，如果研究经济学的话，在中国这种特色的经济制度条件下，地方政府有强烈的利益动机，它通过卖地、卖房子能拿到它的土地出让金，最后能拿来搞基础设施建设。

　　那么就等于双重推动，企业推动和政府的推动，世界上没有任何一个国家会有这么强烈的推动力，同时又没有各种制度的约束，就导致房地产过快地增长。这种过块的增长就远远超出了正常的市场波动预期，就形成了中国特色波动放大幅度，也就形成了对整个宏观经济形势影响造成的下跌。这是我讲的第一个问题。

　　需要把这种过度放大需要消化这种库存，恐怕就不是简单的我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花五到十年。同时也会涉及到它带动的其他产业，这种下滑怎么进行经济结构调整，也是我们面临的深层次的问题。

　　中国的房地产虽然发展快，它有一个问题，是因为通过政府来推动的，但是政府有足够的调动资源的能力。怎么调动资源？它可以低价地从农民手里获取土地，这种过程中就导致房地产的投资者甚至买房者通过极差地租获取高额利润，这个在本世纪以来这个现象特别突出。但是它的直接后果就是对实体经济产生了非常不利的后果。我们原来去浙江调查，我们知道浙江很多小作坊发展成大企业，比如浙江有的刘市(音)，它有一个叫正泰格利希(音)电器，它产业的发展历史是最传统的做法，可是经过十几年它占有了中国市场的60%甚至占有世界市场一定的比例，两个大集团。可是为什么现在很多人不去搞这种作坊式生产、不去搞实体经济了？就是因为房地产的利润在一段时间内太丰厚，大量资金投资者全部去买房，我们知道温州（楼盘）炒房团，包括台湾的，包括新加坡，全世界华人都到中国来炒房。这种推动性，最大的利润反过来对房地产的发展的推动也是巨大的。所以它也产生两个很大的问题，地方财政遇到了很大的冲击，第二实体经济发展受到萎缩，这是我们现在房地产面临的基本的形势。

　　那么怎么来解决问题？恐怕我们得承认这个波动的周期是要一段时间的，这是第一。第二，我们是不是要调整过度追求盲目性利益为导向的发展机制，特别是断掉一条，断掉政府财政利益需求这一块，把政府调动资源来推动房地产这一闸门关掉，很有可能它会减缓这种波动。第三，是不是可以把农村集体土地如是过程强化五农村自己的权益，那就增长的房地产商和农民土地集体所有者谈判的成本，可以使这种发展势头一定程度上受到遏制。另一方面，从金融、其他方面的改革调整整个经济结构，这样会使我们经济在转轨过程中有序地解决自己的问题。

　　另一方面看房地产商要转型，因为之前钱来得太快，盖完房子就走了，所谓的生态住房和房地产已经遇到很大的挑战。怎么样转换房地产的发展模式，无论对房地产发展商和政府政策的制定者都是需要考虑的事情。我们现在在推广智慧城市，怎么样在房地产中实现“互联网+”，这个“互联网+”不是简单加，大概涉及几方面：

　　第一，过去的房地产只是卖房子，现在恐怕不仅仅是卖房子，他要把整个城市的功能运营结合起来。另一方面，还要和其他的产业相结合，怎么样和智能化结合起来，怎么样和大型电气商的发展结合起来，怎么样和互联网结合起来，使我们在整个房地产产品中实现功能的转化，提供社会需求的多样性。这块恐怕有更多的探讨前提。

　　另一方面，怎么样和产业结合，怎么样和IT产业、新的服务业密集型的产业、高端的密集型服务业结合，这也是房地产未来发展的可能。

　　过去你是卖房，现在我们要考虑到整个社区的发展、产业的发展、社会的创新、高端服务业的创新、领创空间的发展等等，它会给我们房地产转型、社区转型、社会转型提供一个更好的平台和空间。我先讲到这儿，谢谢！

　　那么就等于双重推动，企业推动和政府的推动，世界上没有任何一个国家会有这么强烈的推动力，同时又没有各种制度的约束，就导致房地产过快地增长。这种过块的增长就远远超出了正常的市场波动预期，就形成了中国特色波动放大幅度，也就形成了对整个宏观经济形势影响造成的下跌。这是我讲的第一个问题。

　　需要把这种过度放大需要消化这种库存，恐怕就不是简单的我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花五到十年。同时也会涉及到它带动的其他产业，这种下滑怎么进行经济结构调整，也是我们面临的深层次的问题。

　　中国的房地产虽然发展快，它有一个问题，是因为通过政府来推动的，但是政府有足够的调动资源的能力。怎么调动资源？它可以低价地从农民手里获取土地，这种过程中就导致房地产的投资者甚至买房者通过极差地租获取高额利润，这个在本世纪以来这个现象特别突出。但是它的直接后果就是对实体经济产生了非常不利的后果。我们原来去浙江调查，我们知道浙江很多小作坊发展成大企业，比如浙江有的刘市(音)，它有一个叫正泰格利希(音)电器，它产业的发展历史是最传统的做法，可是经过十几年它占有了中国市场的60%甚至占有世界市场一定的比例，两个大集团。可是为什么现在很多人不去搞这种作坊式生产、不去搞实体经济了？就是因为房地产的利润在一段时间内太丰厚，大量资金投资者全部去买房，我们知道温州炒房团，包括台湾的，包括新加坡，全世界华人都到中国来炒房。这种推动性，最大的利润反过来对房地产的发展的推动也是巨大的。所以它也产生两个很大的问题，地方财政遇到了很大的冲击，第二实体经济发展受到萎缩，这是我们现在房地产面临的基本的形势。

　　那么怎么来解决问题？恐怕我们得承认这个波动的周期是要一段时间的，这是第一。第二，我们是不是要调整过度追求盲目性利益为导向的发展机制，特别是断掉一条，断掉政府财政利益需求这一块，把政府调动资源来推动房地产这一闸门关掉，很有可能它会减缓这种波动。第三，是不是可以把农村集体土地如是过程强化五农村自己的权益，那就增长的房地产商和农民土地集体所有者谈判的成本，可以使这种发展势头一定程度上受到遏制。另一方面，从金融、其他方面的改革调整整个经济结构，这样会使我们经济在转轨过程中有序地解决自己的问题。

　　另一方面看房地产商要转型，因为之前钱来得太快，盖完房子就走了，所谓的生态住房和房地产已经遇到很大的挑战。怎么样转换房地产的发展模式，无论对房地产发展商和政府政策的制定者都是需要考虑的事情。我们现在在推广智慧城市，怎么样在房地产中实现“互联网+”，这个“互联网+”不是简单加，大概涉及几方面：

　　第一，过去的房地产只是卖房子，现在恐怕不仅仅是卖房子，他要把整个城市的功能运营结合起来。另一方面，还要和其他的产业相结合，怎么样和智能化结合起来，怎么样和大型电气商的发展结合起来，怎么样和互联网结合起来，使我们在整个房地产产品中实现功能的转化，提供社会需求的多样性。这块恐怕有更多的探讨前提。

　　另一方面，怎么样和产业结合，怎么样和IT产业、新的服务业密集型的产业、高端的密集型服务业结合，这也是房地产未来发展的可能。

　　过去你是卖房，现在我们要考虑到整个社区的发展、产业的发展、社会的创新、高端服务业的创新、领创空间的发展等等，它会给我们房地产转型、社区转型、社会转型提供一个更好的平台和空间。我先讲到这儿，谢谢！