新浪乐居讯 上海二手房指数办公室今天发布月度报告显示，2015年8月，上海二手房指数为3054点，比上月上升24点，环比上涨0.83%，涨幅较上月缩小0.25个百分点。指数涨幅连续两个月收窄。
　　
　　上海二手房市场经过二季度量价持续上涨后，进入七八月传统淡季，指数涨幅逐步收窄，成交连续降温。上海二手房指数办公室认为，市场延续惯性回调，然幅度不大，各板块涨跌呈现窄幅震荡。8月二手房市场特征表现为：一、前期快速大涨后，房价上涨动力减弱；二、有效供应显现不足，买家看房积极性降低，部分板块带看量有2成以上减少，观望逐步抬头；三、市场表现分化，首次改善客为快速置换，连环单降价卖盘成交案例增多，而改善型房源价格依旧坚挺；四、土地市场高价地块成交频现，直接影响中高端二手房价格预期走高。挂牌量方面，在时隔近1年后，再度突破10万大关，截至8月31日，全市二手住宅挂牌量为103244套，较上月上升4.8%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为27429套、56784套、19031套，较上月上升4.5%、3.7%、8.6%。但其中不乏大量价格过高、卖家诚意度低下的房源，加上一手房备战九月供应短缺，加重二手房市场负担，于是不少板块分化加剧。
　　
　　8月10日，上海社保局宣布，居转户年限由7年最短缩至3年，对部分创业人才，直接入户引进。此举将对上海楼市成交有一定利好。8月26日，央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，房贷利率在今年4次降息后，已达历史最低水平。8月27日，住建部等六部委发文松绑“限外令”，此举对楼市影响有限，不会对房价有明显拉升作用。8月30日，住建部、财政部与央行联合发布通知，公积金贷款买二套房，首付最低由3成降至2成，北上广深自主决定首付比例。分类调控延续。
　　
　　新兴城区改善旺盛
　　
　　报告显示，2015年8月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.85%，涨幅较上月缩小0.59个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴整体上涨0.70%，涨幅较上月缩小0.54个百分点。
　　
　　8月，市区涨幅较大的徐汇、闸北、虹口分别上涨1%、0.99%、0.88%。市区内成交表现分化，中高端房源在成交连续高位后出现调整，成交量降幅达5成以上。究其原因，供应萎缩，房源选择面小，在价格连续跳涨后，买家盲目追涨的情况减少，购房意愿下降。但楼层好、房型佳的适销房源由于市场中少见，加价后也能成交。刚需则接棒成为8月市区内成交主力，客户多为年轻人及老年人，面积30-50平方米、总价150-250万左右的老工房（售后公房）成交有所抬头。基于工作或养老需要，靠近轨交、生活配套成熟的老工房（售后公房）最受欢迎。
　　
　　8月，新兴城区整体上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.04个百分点。其中，松江、嘉定、闵行近市区部分分别上涨1.33%、1.25%、0.97%。市区前期改善需求热蔓延至了新兴城区，以往刚需集中的区域出现了一轮改善成交热，由此新兴城区成为涨幅唯一扩大的区域。一些婚后改善及三代同堂买家选择购入中大户型的次新房一步到位，面积在100-140平方米的三房和四房，成交总价基本在300-500万。需求旺盛加上挂牌房源供应紧张，部分房源价格甚至高于周边一手房，由于现房优势仍能成交。另外，新兴城区内一些偏远板块新房供应充足，对刚需客户分流明显，一些房龄较长、房型较差等有“硬伤”的房源，降价3%-5%也少人问津。
　　
　　8月，非新兴城区整体上涨0.51%，涨幅较上月缩小0.22个百分点。区域内涨跌互现，其中奉贤、金山分别上涨0.24%、0.04%，崇明下跌0.06%。各板块表现不一，如金山朱泾、奉贤南桥分别上涨0.50%、0.29%，崇明长兴岛、金山新城分别下跌0.15%、0.08%。非新兴城区整体表现出需求外移至外环以内，投资或外来自住需求急剧减少，成交明显回落。
　　
　　涨跌互现走势分化
　　
　　报告显示，2015年8月，全市130个板块中，上涨板块99个，占比76%；下跌板块13个，占比10%；持平板块18个，占比14%。
　　
　　上涨板块平均上涨0.98%，涨幅环比缩小0.27百分点。涨幅超过1%的板块有39个，较上月减少28个，上涨幅度明显减弱。其中，一些新兴CBD区涨幅较大，如临近世博CBD区、虹桥商务区的浦东上南、闵行金虹桥分别上涨2.24%、2.10%，400万左右的两房及600万左右的三房受到青睐。另外，外环外大户型需求旺盛成交走高，如嘉定安亭、青浦华新、松江九亭分别上涨1.77%、1.60%、1.58%。究其原因，部分无力承受市区高昂房价的改善客，选择置业在郊区次新房，享受更大的居住面积和更好的社区环境。而老工房（售后公房）密集的板块，刚需买家承受力有限，卖家大幅提价难以得到购买力支撑，如虹口曲阳、杨浦中原仅分别上涨0.44%、0.40%。
　　
　　持平板块18个，部分板块内涨跌互现，价格整体走平，如徐汇万体馆、长宁新华路板块。也有部分板块无房可售，价格维持原有水平，如黄浦南京东路、淮海中路板块。
　　
　　下跌板块平均下跌0.08%，跌幅环比缩小0.22个百分点，跌幅较上月明显收窄。下跌幅度较大的多为新兴城区偏远板块，如松江新桥、宝山共富、宝山上大分别下跌0.21%、0.18%、0.08%。下跌主要原因有三：一是区域内部分次新房价格前期上涨过快，与一手房价格倒挂达10%以上。抽样统计，一些板块约2成左右二手房客户分流到一手房，部分卖家不得已降价揽客；二是部分置换客置换迫切性高，所持房源品质则一般，不得不降价急售；三是一些板块内一二手房供应充足，卖家提价得不到市场支持，诚意卖家不得不主动降价，但多为前期虚高的挂牌价调整至合理水平。
　　
　　上海二手房指数办公室认为，8月二手房市场延续调整行情，价格涨幅继续收窄，成交同步回落。究其原因，一是成交连续走高下的合理回落调整。二是“金九银十”临近，不少买家在优质房源短缺的市场中难以下手，选择观望伺机入市。但从整体表现来看，分化现象依旧明显，改善型置业热从市区蔓延至了新兴城区。随着股市再度暴跌且跌幅创新高，为“金九”楼市行情蒙上一层阴影，中高端房源波及或更大。而随着8月25日央行宣布降息，房贷利率降至历史最低，银行同步下调二套房首付比例降至4成，以及8月31日公积金二套房首付降至20%，一系列降息降首付政策将继续刺激需求释放，“金九”楼市行情则可期。在资本市场波动的背景下，楼市再增长动力是否更强？拭目以待。