大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业地产”）赴港IPO一事，终于开启。

　　记者昨日了解到，大连万达集团旗下的万达商业地产已向港交所提交上市申请。招股说明书显示，包括长期投资物业开发租赁、开发和销售物业、开发和酒店经营在内的三大业务板块，被纳入到万达商业地产上市公司。

　　分析人士表示，目前港股资本市场对内地房企颇为谨慎，决定股票价格的关键因素包括规模，也包括在一线城市的土地储备。而未来，高杠杆运营的万达商业地产，如何合理负债，也是万达需要回答资本市场的问题。

　　打包三大板块

　　在A股上市道路上走走停停多年的万达，对于此番香港上市一直缄口不言，直到万达商业地产招股书在港交所预披露，其赴港上市一事才“板上钉钉”。

　　记者在招股说明书上看到，万达将公司商业地产业务总共三大板块全部纳入上市公司，分别包括长期投资的物业开发租赁；开发和销售物业以及开发和酒店经营。

　　事实上，以上三个板块是万达集团[简介 最新动态]盈利能力较强的业务。2013年，万达总收入1866.4亿元，其中，商业地产方面的总收入1456.2亿元，商管公司的租金收入为85.6亿元，酒店管理公司收入36.3亿元；而其他未纳入上市公司的文化集团、院线以及KTV收入总计不足300亿元。

　　关于此次上市的融资规模，一种预计是，万达商业地产此次上市筹资规模或在50亿~60亿美元之间，而整体市值或将达到600亿美元。

　　去年4月，万达借壳恒力地产在香港成立“万达商业地产”，8月25日，万达商业地产公布拟将公司更名为“万达酒店发展有限公司”，此举被解读为万达为其商业业务赴港上市铺路，避免名称上的重复。

　　招股书显示，大连万达集团将单独直接拥有万达商业地产经扩大已发行股本。截至最后实际可行日期，王健林直接持有大连合兴98%的股权，而大连合兴直接持有大连万达集团99.76%的股权，王健林直接持有大连万达集团0.24%的股权，因此，王健林、大连合兴及大连万达集团将控制万达商业地产30%以上已发行股份，成为控股股东。

　　万达商业地产一旦在港上市成功，将成为港股今年最大规模的IPO。一位香港投行人士对本报记者分析称，将盈利能力较强的资产打包在港上市，是很多内地商业房地产公司融资的理想途径。但他指出，随着楼市调整到来，目前港股资本市场对内地房企颇为谨慎，决定股票价格的关键因素包括规模，也包括在一线城市的土地储备。

　　负债率上升

　　截至2014年6月30日，万达商业地产在中国29个省份的112座城市持有178个物业项目，其中核心产品万达广场[最新消息 价格 户型 点评]共计159座。

　　招股说明书显示，截至2011年、2012年、2013年12月31日，万达商业地产收益分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元。

　　截至2014年6月30日的上半年，该公司收益为232.51亿元，低于上年同期的318.34亿元。关于收益减少原因，招股说明书解释为：“物业销售收益减少。”与此同时，招股书提到，其物业租赁及管理收入、酒店经营收入都在上升，原因是已出租建筑面积增加、已有投资物业租金水平上升。根据现有的土地储备和未来物业发展计划，万达商业地产方面表示，将能够与2015年底前实现拥有总建筑面积250000百万平方米的已完工物业组合（包括已完工投资物业和酒店）。为了实现成为全球持有面积最大的商业地产公司，万达表示将通过进军国际市场、扩大国际布局、提升资产管理能力等策略来拓展其业务及营运。

　　同时，万达商业地产今年上半年的“溢利”为49.17亿元，这一数据比上年同期的100.86亿下滑五成。该公司在招股说明书中解释称，今年前六个月投资物业公允价值收益下降，导致净利润率由去年同期的31.7%，下降至今年上半年的21.1%。

　　值得注意的是，万达商业地产负债率有所上升。

　　招股书披露，2011、2012、2013年，万达商业地产的资产负债率分别为47.4%、45.9%、49.4%，截至2014年6月30日，这一数字升高至51.6%。

　　对此，万达方面表示，资产负债率上升的主要原因是，扩展业务及融资需求增加导致计息银行及其他借款增加所致。

　　分析人士表示，今年以来，房企负债率整体偏高，作为持有型物业占比较高的企业，万达商业地产负债较高并不令人意外，未来上市后如何保持稳健收益、合理负债，是万达需要思考的问题。