1-6月份同比成交缩水近七成，但房价出现攀升，5月份更是突破了2万元/㎡的水平，这是上半年南京别墅市场交出的成绩单。

　　在通胀压力不断增大及限购限贷等各种政策的影响下，上半年别墅市场整体“蛰伏”，买卖双方都带有浓重的观望情绪，这是成交量大降的主要原因。而价格其实总体上未动，只是由于总价较高的独栋别墅成交量有所攀升，因此拉动了整体均价的上扬。

　　别墅成交量大幅缩水

　　据365地产家居网别墅频道统计，今年上半年，南京别墅上市量为669套，成交量为587套，供销比为1.14:1，与去年同期的0.99:1相比，下滑明显。同时与去年上半年别墅供销两旺(上市量1731套，成交量1744套)的局面相比，今年别墅市场在限购、限贷、加息等各项措施的密集攻势下，上市量和成交量全面萎缩，其中成交量缩水近七成。

　　区域方面，原被看好的都市圈别墅销售并不如预期，很多楼盘销售率仅在两成左右，反倒是江宁别墅受到热捧。加州城在“金三银四”共推出21栋联排及独院别墅，售出16栋，销售率近8成；运盛美之国开盘当日推出的70多套别墅认购在45%左右；此外复地朗香别墅、玛斯兰德等今年都有推盘计划，体量甚众。

　　75.7%的别墅价格未动

　　总体来看上半年别墅市场价格仍在上扬，而其中5月份成交单价更是突破2万元，不过这多是由于少量高端别墅带动所致。以5月份为例，全市共有21个别墅项目有房源成交，其中，钟山国际高尔夫别墅共成交3套，均价达到5万元/㎡以上，而单价超2万元项目合计成交量为12套，共0.74万㎡，占全市别墅成交面积的三成以上，从而大幅拉升了全市别墅均价水平。

　　“说价格攀升难免以点概面，整体市场并不会波动很大”，国信地产策划经理戴波表示，“高总价、购买人群定位等特点决定了别墅产品的价格变化不会太猛烈。比如我们4月上旬推出的来凤街一号项目，别墅价格在4-4.5万元/㎡，现在基本上没多大变化”。

　　而一位不愿透露姓名的江北某盘销售经理也表示，“就以江北为例，几年前别墅单价在七八千，现在顶多翻了一倍，而住宅则由2500-3000元/㎡左右水平普遍增长了200%-300%的水平，不是一个概念。”

　　笔者随后也对全市在售的30多家项目别墅的价格与年初做了比较，除了绿城玫瑰园等项目有微涨外，75.7%基本与原先一致，总体平稳。

　　千万级别墅登场亮相

　　由于政策的变化目前多数楼盘动作不大，但近期针对特定客户的体验式营销却逐渐增多。鸿信地产的云深处“有高山、有平原、有深水”，推出的胡润乐退榜活动，吸引了众多精英前往；美达·九月森林推出“10万日薪”招募试住家庭活动，亲身体验项目品质；都市圈的世外边城也有“免费试住”，实景感受……以产品为核心的圈层营销成为淡市下的一抹亮色。

　　“物以稀为贵”的别墅产品保值增值稳定，也是高端人群的资金“避风港”。不过在“限购令”的背景下，投资者还要注意甄别，一些相对偏远、交通不便，又不具备稀缺景观资源的经济型别墅，很难体现资本的功能，最后到手的可能只是一处普通的资产，必须加以注意。

　　5个项目预计本月推新

　　与住宅开发商积极推盘跑量不同，7月的别墅市场基本已顺应淡季，进入了蛰伏期，统计显示只有5家项目预计在本月推新，而多数项目仍会选择在四季度有新动作。值得注意的是，未来的南京别墅市场中，迎合购房者需求、品质感较强的千万级别墅将显著增加。云深处多数房源总价在2000-5000万左右、近期将推出的美达九月森林总价也稳过千万、下半年上市的纯新盘柏悦澜庭也将推出数栋千万级的城市别墅等等，别墅的消费更趋向于高端，在新政下迎接市场挑战。

　　随着时间的推移及全年销售任务的压力，四季度新推别墅房源逐渐增多，对此闻锐地产机构总经理李宗苗表示，“南京是财富增长较快的城市，面对激烈的市场竞争，开发商如何突破坚冰挖掘出更多的需求，才是限购令下更需要做的事情。”本报地产评论员 高宏年