理财周报地产实验室研究员 王丽新/文

　　今年1月，北京别墅市场开局火爆，但这份火爆的市场氛围也仅仅持续了一个月，自2月份开始，一直到5月份，北京别墅市场的成交量一直处于萎缩态势。

　　其中，4月份更是进入了“冰封期”， 成交金额几乎只达到了2010年4月的1/8左右。总体来看，除了1月份成交量同比上涨外，2月份至6月份同去年相比，可谓冷清得很。

　　成交量同比下降四成

　　搜房网数据监控中心统计数据显示，2011年1-6月北京别墅市场共成交783套，与去年第2季度的成交量不相上下，但是比2010年上半年下跌41.80%，市场冷清可见一斑。

　　另外，该数据还显示，2011年1-6月北京别墅市场总成交面积为27.79万/平方米，较去年1-6月总成交面积下跌47.38%；总成交金额为79.61亿元，与2011年上半年相比，减少了47.12亿元，同比下跌37.18%。

　　不过成交均价却较去年同期上涨，为28648元/平方米，涨幅为4642元/平方米，属于2010年以来的中高水平。

　　有业内专家指出，别墅市场低迷的最主要因素还是受限购政策的影响。

　　搜房网数据监控中心分析师认为，虽然2月份的成交量不乏春节长假因素的影响，但是4月份市场冷清程度较2010年的新政后，有过之而无不及，已是搜房网数据监控中心监控以来日均成交量最低的一个月。

　　“今年北京别墅市场异常冷清的因素除了调控政策的影响外，上半年别墅性增供应量少也是导致市场低迷的主要因素之一。”远洋地产远洋·傲北项目营销副总付强这样告诉笔者，“至于5、6月份成交量有所回升也是因为这两个月市场加大了供应量，另外，购房者升级置业需求也在增加。”

　　“事实上，5、6月份市场‘回暖’根本不能称之为‘回暖’，因为这涉及到市场放量激增的问题。”一位知情人士这样向笔者表示。

　　除此之外，上述搜房网分析师还指出，目前市场的观望情绪正浓，待限令松动之时，将会出现大幅的反弹。

　　下半年稳中有降？

　　今年上半年，中国的房地产以调控迎来了市场开局，北京别墅市场成交也受其影响，那么，经历了上半年成交量价起伏后，下半年的市场走势将如何？

　　付强认为，今年下半年北京别墅市场的价格水平总体会保持在一个平稳的态势。但随着市场供应量的增加，个别具有品牌优势的别墅成交量仍旧会增加。

　　红树林系列度假酒店项目策划总监毕少华则表示，虽然别墅的保值、增值、抗风险性比较强，然而，面临目前严厉的楼市调控政策，别墅的价格可能将有所回落。

　　即使楼盘标价有所上升，但是开发商可能会采取多种促销方式来吸引购房者，总体来说，价格依然是下降的。

　　另外，他认为，虽然未来高端市场的房价可能会下降，但是这并不意味着高端市场没有发展潜力。一方面，高端项目资源比较稀缺；另一方面，随着人们的生活水平的提高，人们对居住质量要求越来越高，高端住宅自然成为更多人的选择。

　　不过，有知情人士向笔者透露，“下半年北京别墅市场前景不容乐观，不会有太大的好转。虽然大部分开发商上半年推迟项目开盘导致下半年市场供应量有所增加，但购房者的需求被挤压很多，这些潜在买家一直在寻求市场价格的最低点，只有达到这一点，他们才会出手。”

　　除此之外，付强认为下半年全家型结构的别墅类型相对于首次升级置业的刚需群体会比较有吸引力。

　　值得注意的是，上述知情人士向笔者透露，预计下半年别墅市场根本不会有别墅项目可以称得上“热销”，只能说性价比好的别墅项目会相对来说比较有优势。