当下，不少购房者除了考虑楼盘的硬件设施，还要比拼楼盘的“软实力”——物业服务。物业公司管理和服务水平的好坏与业主居住的舒适度息息相关。为此，更多的开发商把内功做到了物业管理上，温州楼市的竞争正在由过去的产品竞争逐渐进入售后竞争的新时代。无疑，这是楼市趋向成熟的标志。

　　老旧小区物业问题多

　　“小区物业太差，不止绿化、保洁工作做的不到位，偷盗案件也时有发生。”说起物业，家住黄龙某住宅区的业主陈女士满腹牢骚：小区里一楼很多都是用作店面和仓库，经常会有货车等外来车辆出入，这让本身物业就不太好的小区更缺乏安全感。

　　像这样物业矛盾突出的小区在我市并不在少数，这些小区多为上世纪八十年代的老旧房子，由于小区前期规划不到位、公共设施年久失修等问题，致使小区物业管理落后，问题较多。据调查，目前我市老旧小区主要分布在市区黄龙、水心、蒲鞋市、上陡门、下吕浦、新城一带，物业水平普遍不高，大多只是维持保洁、安保、维修等基础的物业服务。

　　“由于这些老旧小区前期规划不足，小区出入口较多，有些甚至处于完全开放状态，这些历史遗留问题都造成了后期物业管理的难度。”一位不愿透露姓名的某居委会工作人员说，房子年代较久，一些如下水道、水、电、煤气管道等问题也是层出不穷，直接加重了物业公司的负担。一些物业公司进驻小区后，由于各种矛盾突出，企业长期亏损难以为继，只好提早“撤出”。

　　前期规划存在缺陷

　　物业人士林先生认为，现在产生很多问题的小区，不少都是因为物业公司引入得太晚，没有及时有效地将楼盘前期建设与后期物业管理有机结合起来，因此等到很多问题产生了，再来管理就很难了。

　　“从小区建设之初就把好关，这一点很重要。”林先生举例说，如小区内违法经营的问题。如果在小区建设时就引入物业公司，这样就有利于防止开发商为了经济利益设置一些不利于物业管理的设施，减少违规行为的发生。

　　随着近年来我市房地产业的不断成熟，开发商的开发理念也发生了较大转变。他们在楼盘开发过程中不再只关注项目本身，而是将其售后服务——物业管理也作为一项重要内容，一些品质楼盘甚至在楼盘开发前期就引进物业。如市区绿城·鹿城广场早在项目还未开始一期销售之时，就已引入绿城物业公司；置信广场开盘日期未定，却已有保安、保洁等物业服务人员前期介入等。

　　绿城物业温州公司朱总表示，在业主没有入住的时候，物业公司就提前介入，参与楼盘的设计规划、施工、销售等全过程。物业公司可以从物业管理的角度作出评审，并对其提出一些合理的建议。这样既有利于今后的物业管理，也便于掌握业主信息以便更好地为业主提供服务。

　　从管理到服务的转变

　　“物业管理水平的好坏已成为开发商竞争的关键因素之一。”温州大管家物业曾跃江告诉记者，现在楼盘的竞争焦点已开始转向物业管理和服务，几乎每一个楼盘在宣传卖点时都不忘打上物业公司的名称。

　　多位业内人士表示，虽然长期以来物业管理已经成为习惯用语，但物业服务才是更准确的表述。因为只有服务才能真正体现企业与客户之间人与人的关系，凸显物业企业的服务功能。“现在我市不少新建楼盘提出的‘24小时管家服务’、‘一对一服务’等都体现了物业企业以人为本的服务理念。”

　　记者在采访中发现，我市许多新建品质楼盘不止青睐品质物业，在物业服务方面也是亮点频出。如引入大管家物业的外滩国际公馆、香缇半岛等楼盘，除提供日常维修、园林绿化、保安保洁等基本的物业服务外，更注重满足业主的运动、健康、文化教育等软性服务；绿城·鹿城广场不仅配备了国际知名物业绿城物业公司，还倡导酒店式服务，同时针对园区业主的具体情况，开展“海豚计划”等物业增值服务。

　　“今年这些配备高品质物业的新建楼盘将进入集中交付期，随着这些楼盘的陆续交付，我市物业管理行业水平和楼市整体品质将得到一次质的提升。”曾跃江表示。