龙湾，永宁西路西端，每天早上十点不到，那条仅有二三十米宽的老永宁西路两侧的装修材料店都已开门迎客，店主们等待着邻近那段新永宁西路两旁正在兴建的住宅楼的主人们上门采购。

过些日子，新永宁西路及两旁的住宅楼全部竣工后，或许老永宁西路的装修材料店会被挤退，取而代之的将是购物、餐饮、休闲、娱乐等方面的店铺。资料显示，新永宁西路是龙湾正在打造的城市中心区的大型综合体涵盖的街道之一。这个大型城市综合体将集购物、办公、商务、休闲、居住功能于一体。

永宁西路西端即将发生的商业格局变化，只是今后龙湾整体商业格局变化的一个缩影。

变“马路商业”为“综合体商业”

“目前，龙湾没有大的商业企业，也没有大的商场。”龙湾区政府部门的相关人士表示。记者走访了龙湾区政府所在地的永中街道办事处城区，未发现大型商场或市场，在最热闹的商业街罗东街上，最突出的商业业态是形形色色的专卖店。对此，龙湾区第三产业发展办公室主任李修懂，将龙湾商业现状归纳为“马路商业”。

了解龙湾商业情况的人士表示，正是由于“马路商业”，目前龙湾富裕一些的居民，购物大多会选择到市区的百货商场，而真正在本地消费的人群是外来务工人员及一些消费能力一般的居民。记者在罗东街等当地商业相对发达的区域看到，店铺所经营的基本上是温州本地鞋服品牌及一些普通的运动品牌，另外仅有苹果等一两个相对高端的数码品牌专卖店。

尽管龙湾还局限于“马路商业”阶段，但是其商业繁荣度还是不错的。“一些店铺的租金不比市区的店铺低。”上述了解龙湾商业的人士说。记者也发现，在罗东街等商业街，店铺不仅仅覆盖临街物业，与商业街交错的街道也布满了各色店铺。

“龙湾现在的商业状况，是早年在商业物业上的规划不到位所致，目前在原有基础上进行修改，也不太可能。”李修懂指出。显然，当前龙湾要改变“马路商业”，必须从商业物业建设上着手。“商业物业品质高了，好的商业业态自然会吸引过来，本地居民消费也会留得住。”

来自龙湾区政府的信息显示，为改变“马路商业”问题，龙湾开始以建设城市综合体来重塑其商业形态。也就是说，打造一个城市中心区的城市综合体，以该中心区的商业集聚辐射至周边居民聚居区，根据这些居民聚居区的规模，再建造不同规模的商业综合体。

目前，中心城区的城市综合体，已引入国内知名商业地产商大连万达集团。同时，在龙湾的其他区域，目前还有奥玛尔国际购物中心、奥特莱斯等商业综合体在建或正在洽谈合作中。

“如果龙湾的城市综合体操作得好，开发得有特色，还会吸引城区的居民前往消费。”开太百货的一中层人士表示。

依托专业市场 打造特色商业

永宁西路西端可能被挤退的装修材料经营者，其实不太担心自身的出路，他们可以选择走进专业市场发展。目前，龙湾区正在建造一个占地220亩的五金装饰市场，预计明年会开门营业。

据《龙湾区专业市场建设方案》显示，在五金装饰市场建成之前，已落成占地95亩的温州文化商品市场和占地500亩温州粮食市场，同时还自发形成陶瓷品市场、窗帘布市场等多个小规模的市场。

“我们将专业市场建设为第三产业发展的一个重点，主要是龙湾不仅有产业优势，也有较大的发展空间。”李修懂表示。据了解，龙湾建设的专业市场分为三类，一类是与本地产业对接而建设的专业市场，如水暖洁具市场等;另一类是原有在鹿城区的专业市场，或者原计划落户鹿城区的专业市场，因受发展空间限制，龙湾予以引入，像酒业仓储基地等;除此，建一些具有区域辐射能力的专业市场，主要分布在高速公路出口处等交通要道附近。

据了解，龙湾打造的专业市场并不完全由政府主导，政府在大部分市场中只扮演搭台的角色，而企业才是真正的主角——即由产业内大型企业抱团，共同出资建设专业市场，并由这些企业共同去经营。

从未来十年的规划看，龙湾还将打造一个空港专业市场集聚区，整个经济区将占地60平方公里，主要包括合成革市场、不锈钢市场、建材家居市场、轻工产品展示中心等各类专业市场。据悉，该经济区的概念规划将于今年内全面完成，首期工程也将同时启动，而整个经济区形成规模将需要10年时间左右。

或许，几年后，大家需要什么大件物品时，可能要驱车到龙湾的各个特色专业市场采购。

“商业龙湾”脚步声近了

从龙湾区的“十二五”规划看，该区全力推进产业转型，将“三产优先、二产提升、一产特色”定为经济发展原则。实际上，龙湾区的今后五年经济发展目标之一是，打造一个商业龙湾。李修懂认为，龙湾与瓯海、鹿城相比，在商业发展上，比瓯海有区位优势，温州城市整体在向东发展;比鹿城有空间优势，当前龙湾的商业发展尚处于初级阶段，在商业物业开发上就可以高起点起步。

第三产业落后并不预示着龙湾居民的消费潜力不大，恰恰相反，龙湾居民的消费潜力较大。公开数据显示，2010年龙湾区已经实现人均生产总值超过1万美元(按当年汇率折算)，比“十一五”规划目标高了2000美元;同时，2010年全区城镇居民人均可支配收入达到27255元，而农村居民人均纯收入达到15294元，两者在过去五年每年有近10%的增长。

“龙湾等郊区市场，我们也看好，只要有合适的物业，我们会选择做的。”上述开太百货的中层人士透露。知情人透露，作为“外来者”的银泰百货也觊觎龙湾较久，目前正在该区积极找地自建物业做商场。

龙湾区的“十二五”规划显示，到2015年该区将实现社会消费品零售总额128亿元，年均递增15%以上。而2010年该区的社会消费品零售总额仅63.8亿元。“五年后，龙湾计划实现第三产业在GDP中的占比提高到42%，达到全市平均水平，而龙湾的现代服务业体系也将初步形成。”李修懂表示。

届时，龙湾最大的城市综合体也将建成运营，到时不仅有专业市场隐现于龙湾区各个街道办事处，一些大型超市、百货商场等商业业态或也会陆续登陆，龙湾居民想尽情购物也不必再驱车到市中心了，只要步出小区就可实现。

[链接]在建与建成的商业项目和专业市场一览

万达广场

该商业项目属于城市综合体，可实现一站式消费，规划总用地面积112354平方米，总建筑面积约387100平方米。其中，地面建筑面积29.21万平方米，由百货楼、娱乐楼、综合楼、商务酒店及6幢高层写字楼组成;地下建筑面积9.5万平方米，主要功能包括配套汽车库、大型超市及设备用房。

奥玛尔国际购物中心

该商业项目为综合性大型购物中心和休闲娱乐中心，总规划建筑面积5万平方米，其中包括1.2万平方米自选超市、2.5万平方米的品牌百货区、1万平方米的生活娱乐服务区。

温州水暖洁具市场

该项目总建设面积30万平方米，其中商品交易区建筑面积20万平方米，配套设备建筑面积10万平方米。市场分商品交易区、物流配送区、商务配套区及综合管理中心与质量监测中心。

温州五金装饰市场

该项目总建筑面积7万平方米，其中商品交易区建筑面积5万平方米。市场包括商品交易区、流通区、管理区、五金机电产品检测中心及五金机电产品研发中心。

龙湾阀门机械交易市场

该项目总建筑面积15万平方米，其中包括阀门交易区、食品机械交易区、机械机床交易区及公共配套。

温州文化商品市场

该项目已建成，总建筑面积12.5万平方米，集聚办公文具、图书报刊、商务礼品、印刷制品、体育用品、工艺美术、古玩字画、IT产品等。