时下，楼市调控无疑是吸引全国人民关注的焦点话题。

　　一年前的今天，楼市调控黑云压城，江城不少房地产开发商在“寒冬”中苦熬近半载，面临资金链断裂的危险。危急中，他们想到了组团去温州寻找民间融资。

　　如今，楼市调控似乎又要风雨欲来，银监局连下几道金牌，严令贷款不得轻易流向房地产。温州融资是否又会来到武汉？

　　记者近日获悉，确有房地产商力邀温州商人于近期来汉考察房地产项目。

　　“温州炒房团”转战武汉？

　　近日，有消息透露，三亚楼市风暴之后，“温州炒房团”又将蠢蠢欲动，似有转战国内二线城市的迹象。据传，重庆已经出现他们的身影，就在这两周，江城房地产市场也会迎来一批温州考察团。

　　据某温州投资客透露，2009年7-10月，山西煤改拉锯战，浙江商人完败，热炒山西煤矿的温州投资客陆续从山西撤退，辗转到杭州、上海，国外则进入迪拜。12月，热钱从杭州退出，聚集三亚，三亚房价“疯涨”。当下，已有部分投资客从三亚撤离，打算考虑重庆、武汉等二三线城市。“在我看来，三亚地产已经虚高，再去投资可能高位接盘，风险过大。但重庆、武汉等城市的房价仍然处于洼地。这周五(3月19日)，我和助手将应邀去武汉考察房地产项目，若满意，可能到时候会带一批投资客过去。”该投资客说。

　　据武汉房地产业内人士介绍，去年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就涨了起来。到现在，该地段的二手房价格已经飙升到均价6000元/平方米，新房价格也突破8000元/平方米。据猜测，当时进入武汉楼市的游资保守估计也过了亿元。“当时，受金融危机影响，武汉楼市风雨飘摇，繁华地段的房价都只在5000-6000元/平方米，开发商为了维持资金链，只好抱团去温州寻求投资客。”该人士说。

　　“短线炒房”实为民间融资

　　有人不禁问，温州炒房团怎么就能准确判断各地区楼盘价格的上涨下跌？他们怎么知道房价会在短期内从4000元/平方米涨到8000元/平方米？业内人士透露，炒房团的利润并不仅仅来源于房价的上涨。看准时机“抄底”的投资，犹如赌博，在其中获取暴利并不容易，而且风险巨大，这绝对不是大规模炒房团赚钱的手段。

　　业内人士透露，短线炒房团真正的利益来源，是给开发商民间融资的利息收入，这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各种手续费不超过10%，但民间融资利率最低年息15%，高一点的，年息可达36%-60%(月息3%-5%)。

　　他们到底是怎么操作的？据业内人士介绍，首先开发商以很大的折扣把房子卖给“炒房团”，与此同时，他们会签一个退房协议，在一定期限内，炒房团随时可以退房，开发商也随时可以将房屋出售。这个期限往往是一年或一年半，若过了期限，房子还没有售出，这些房就真正属于“炒房团”，他们可以再以二手房的名义出售。

　　在这个期限内，炒房团持有的房子和开发商还留有的房子会一起卖，进行混合销售。真正买房的人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在外人眼中，是与直接购买开发商的房子没有区别的。因此，业内曾猜测，去年北京房市伴随“小阳春”而来的“退房潮”就是炒房团的“功劳”。

　　在约定期限内，若房子销售得好，开发商的资金就能很快回笼，然后连本带息还给“炒房团”，炒房团得到利息，就“功成身退”了。在这个过程中，“炒房团”实际扮演的是“融资客”。

　　“各个地区的操作模式大致都一样，有的开发商为了避免‘退房潮’，也会先出售剩余的房子，之前出售给炒房团的那一栋相当于只是融资抵押物。”武汉某业内人士说，“去年房市低迷时，江城某城区湖景房，均价为每平方米6000元，炒房团以每平方米4000元买下一栋楼，并签订一年期协议。没想到，楼市迅速回暖，短短数月，资金回笼，开发商连本带息还给投资人，‘炒房团’短期内获利也达数百万。”“炒房团”参与民间融资是近几年房市震荡的产物。当宏观调控政策偏紧，开发商从银行求贷无门、面临资金链断裂时，“炒房团”往往会变身融资客。他们敢于在开发商困难时“伸出援手”，是基于对房市中长线看好。他们选择融资的楼盘也往往是地段具有稀缺性、升值潜力大的中高档楼盘，如此，即便真的接手该楼盘，等房市回暖后，同样可以高价卖出，博取价差，降低投资风险。

　　“真炒房团”重在长线

　　“炒房也有流派。”该业内人士介绍，“‘短炒离场’的多为温州人，他们常是先以极少的资金以订金的方式把看中的楼盘锁定，在短期内就把楼盘转手。快进快出，用最短时间赚取利润，一直是他们做生意的宗旨。他们大多抱团，台前的都是‘演员’，幕后的才是操盘手，在业内，这种方式称为索罗斯的方式，本质是一种金融投机。”

　　而山西人与温州人的投资方式就有着巨大的区别，山西人买房子是居住型的投资，多是长线。他们不太看重升值，更看重房子的保值，他们认为房子只有保值才能升值。

　　“山西人买了房子，就放在那，真正属于‘不动产’投资。”该人士说，“武昌城区某高档楼盘2004年底开盘，很快销售完毕，但至今入住率极低，业内盛传该楼盘多数房主为山西投资客。”

　　该人士戏说：“该小区物业就没见过他们，山西煤老板有钱，不急着套利变现，买了就搁着。”

　　这些年到武汉投资的还有深圳炒房团，也属于长线投资者。深圳是个移民城市，大部分人来自内地，他们在深圳打拼奋斗后，希望在老家省会城市、中心城市买套房，既是投资，又可以自住，或者给父母住，有点衣锦还乡的意思。

　　比如深圳的四川、湖北、湖南人很多，所以重庆、成都、武汉、长沙成为深圳人内地置业的主要城市，在购房中也以个体为主，每人一般就买一到两套，深圳炒房团还因此得了一个“还乡团”的帽子。