房屋 VS 公寓

    投资购房已经逐渐成为澳洲最受欢迎的一种投资方式。虽然澳洲统计局最新的资料显示，首次购房者已退出了市场，升级类购房者也在翘首观望中，但房产投资者却在支撑市场，令房市的热潮持续不减。实际上，在每三个贷款购房者中，就有一个是投资购房者。

    投资房地产的好处是众所周知的，然而，认为只要寻对地点投资住宅类房产就能保证投资回报的观点却是不正确的。虽然座落在市郊的独立房、置于市区摩天大楼的单元房、以及依傍在咖啡街旁的联排房都是砖泥所砌的住宅，价值也都会随着时间的推移而增长，但这些不同类型的住宅所带来的投资回报却是有不同的。

    这就就好比投资股票一样，虽然同行业的不同公司都在发行股票，但一家龙头企业的股票和一家新上市公司的股票间就存在很大的区别。前者蓝筹，后者潜力。

    那么，投资者应该选择什么类型的住宅进行投资才能实现自己所期望的回报呢？首先，投资者应该先清楚自己期望的投资重点是什么——资本增长，还是房租回报？

    通常来说，资本增长和房租回报是鱼与熊掌的关系——即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报，反之亦然。

    这是因为土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和品味不合等多种原因而折损价值。所以，对于一处房产来说，其所拥有土地面积（Land Component）越大，其资本增长的潜力也就越大——虽然这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。

    而对于高密集住宅区的公寓而言则不同了，一个土地所有面积较小的公寓房虽然无法带较大的可能会带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。

三类住房投资方案
  收入增长型 资本增长型 平衡型
增长期 >15年 <30年 15-30年
住宅类型 现代独立房（含地）
公寓
单元房
别墅 独立房（含地）
较旧的单元房
建筑开发地 独立房（含地）
联排房
较旧的单元房
别墅
土地价值 总价值的40-60% 总价值的80%以上 总价值的60%-80%
折旧税赋优惠 最大 极小甚至没有 极小
房租回报（总额） 高于市场均值 低于市场均值 市场均值左右
总价值 低于或仅够中位价 价位范围极广 通常为中位价的1-2.5倍

 
     根据这个原理，我们可把住宅投资大致分成三类：资本增长型、收入增长型、以及平衡折中型：
    * 收入增长型：一般会给投资人带来较高的房租回报即现金收入。为了能够吸引租客支付高额房租，投资时应当选择较为现代化的住宅。

    * 资本增长型：能给投资人带来较高的资本增长回报。但投资人需要承担较低房租与房贷间的差额，此外，招租以及租客的素质有些时候也会给投资人带来一些麻烦。

    * 平衡折中型：如果即想获得一定得资本增长，又希望可以获得不错的定期收入，那么房租收入相对居中同时资本增长相对平稳的平衡性方案或许就是最佳选择。

    你属于哪种人？

    中年：
    如果投资人距离退休还有12-15年的时间，那么在这个财富积累阶段，投资人应该考虑资本增长型方案。不过，投资人需要有充足的收入去填补房租与房贷之间的差额。当然，投资人可以通过一些金融工具增强自己的现金流——比如负扣税、杠杆、以及这就税负优惠等。

    老年：
    对于那些已经进入退休生活的投资人来说，为减少负债的风险并获得短期收益，建议选用收入增长型方案。如果投资人所选择的是资本增长型方案，那么也应当切换至收入增长型方案。虽然资本增长型地产也可以带来一定的房租收入，不过，为了避免在退休时期负担过重的债务，投资人还是应当考虑在邻近退休时出手资本增长型的房产。

    总的来说，在资本增长与房租回报之间做出考量与选择是住宅投资的重点。分清不同住宅类型所能带来的投资回报可以令投资人更好的实现自己的投资目标。此外，不要迷信所谓的热门资产，因为那种资产或许并不适合你目前的财务及家庭情况。