15个城市出台房地产调控细则专家称已有成效

盘点2010年的房地产发展，调控是无法绕过的关键词。从4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，党中央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。

从政有经，令行为上。截至11月底，已有十五个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。日前，本报记者采访了北京、上海、广州、三亚、南京、杭州、温州、厦门等八个城市，了解各个城市在“新国五条”出台后落实国家调控政策的情况。

9月29日出台的“新国五条”，第一条就明确要求各地“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”。同时，“对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”，从“立即”、“细则”、“约谈”中，中央督办地方政府尽快落实新政策的力度和决心可见一斑。

9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二轮调控在各地全面铺开。

这一轮调控是对“国十条”政策的延续和落实，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受采访时表示，此次各地出台的楼市政策表现出三个特点：一是通过完善差别化信贷，控制投资性需求；二是通过预售资金监管、预售许可管理等措施加强市场监管，完善市场交易秩序；三是政府加大了住房供给和保障的力度。

相较以往的调控政策，有专家认为这一次更具有全面性和针对性，各地纷纷“组合出拳”，采用土地手段、财政手段和必要的行政手段等多种方式，有具体的可操作性标准，利于政策落实，效力强大。

长期以来，房地产市场高位运行，投机炒作泛滥，买房者只能望楼兴叹。楼市高烧，阻碍了经济的健康可持续发展，也影响了社会民生和稳定。二次调控下，各地楼市政策可谓给高烧的楼市开出一服猛药。

对症药——

相机决策，调整市场供求关系

限购、差别化信贷是这次调控中的“眼球明星”，最受关注。根据“新国五条”规定：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。截至11月底已有多个城市出台限购令。但各地在“限购套数”、“针对存量还是增量”、“是否明确时限”上有所差异，多数城市要求新购买一套，对增量作出限制，也没有明确的执行实现，南京规定限制购买第三套，被称作“最严厉版限购令”。

“这主要是各地政府结合当地实际，依据供求关系和房地产市场情况作出的判断，并无优劣之分。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。

而在信贷政策上，全国实行统一的差别化信贷。同时，多个城市也出台了差别化公积金贷款，弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞。相比商业信贷政策，公积金政策更细化、更严格。“这些政策都是依时依势而定的，针对不同的市场形势相机决策，主要是遏制投资性需求，使市场达到合理的供需状态。”秦虹表示。

常备药——

增加住房有效供给，强化住房保障

细观各地政策，在增加住房供给、强化住房保障上，步调基本一致。各地都制定了较为完备的用地计划，加大住房用地供应，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。从各地公布的土地供应计划和今年的新开工情况看，未来一两年的市场供应十分充足。加上购房者观望、限购等措施的实施，楼市供求关系正在发生逆转，供求紧张的矛盾将得以缓解。

“调控的目标应该是住有所居，是让中低收入家庭、夹心层也能住上房子。调控不应仅是房价，更应是结构调整，要将重心放在保障房的建设上，加大保障性住房供应，改变保障性住房与商品房之间的比例。让不同收入的家庭都能拥有相应类型的房子。”顾云昌说。

顾云昌认为，各地应根据当地中低收入家庭和外来人口的实际情况，因地制宜的确定廉租房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房的比例。特别是要大力发展覆盖范围更广的公共租赁房，解决“夹心层”住房困难。

长效药——

继续强化调控、深化改革

据国家统计局12月10日公布的数据显示，11月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%，“虽然上涨，但涨幅缩小，11月份的环比涨幅低于同期通货膨胀率的环比上涨幅度，可以看出调控政策还是取得初步成效的。”对此，顾云昌也认为，“评价调控政策，关键要看对调控的目标定位如何，我们现在缺乏一个共识，如果目标是遏制房价过快上涨，那么调控已很有成效，如果是降低房价，那么显然还有待努力。”

不可否认，在当前流动性过剩、通胀压力大的情况下，楼市调控考验着各地政府的能力和决心。实际上，地方政府在楼市调控中也处于两难的境地，既要遏制房价、保障民生，又要稳定市场，促进经济发展。

“地方进行保障房建设的资金主要来自土地出让金，而且许多城市的财政收入也主要来自土地，因此要考虑通过开征土地税、改革土地出让制度等改变土地财政的发展模式。”顾云昌说道。

秦虹表示，调控楼市既要有地方政府长期的制度建设，也需要从国家层面进行相应的制度改革。如改革完善现有的土地和住房供应制度，加快推进房产税试点，进一步加强市场秩序监管和规范等。长期来看，房地产市场要实现平稳健康发展，仍需继续进行调控。

房地产转型“保民生”公租房扩容“夹心层”受益

“在房地产业发展方面，将更加注重其民生属性，而非拉动经济增长的作用。”针对刚刚闭幕的中央经济工作会议传递出的信号，住建部政策研究中心副主任秦虹向《每日经济新闻》记者表示。

在中央经济工作会议对房地产业的表述中，备受关注的房地产市场调控和房地产业地位问题只字未提，而重点提到了住房保障体系建设。

按照住建部的计划，明年我国保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，同比增长72.4%。未来几年随着建设力度不断加大，保障房正成为房产投资新领域。

强化民生属性

“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”这是中央经济工作会议对房地产业的表述。

今年以来，房地产市场经历两轮严厉调控，房价上涨的势头却仍然强烈。根据国家统计局数据，今年11月，全国70个大城市房价环比上涨0.3%，自“二轮调控”以来，涨幅逐月扩大。

在这一背景下，会议仍将大部分笔墨放在住房保障上。综合前几年的中央经济工作会议不难发现，中央对房地产业的表述正在发生变化。2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”；2009年表示“增加普通商品住房供给”；今年则称“加快推进住房保障体系建设”。

中国指数研究院副院长陈晟向《每日经济新闻》记者表示，房地产业的支柱地位，正从拉动经济向保障民生的方向转变，房地产市场则从“一条腿走路”向“两个市场”转变。

多年来，我国保障房建设力度一直不够，2008年开始逐年加强，但缺口仍大。按照住建部的计划，今年我国保障性安居工程住房建设规模为580万套，明年将高达1000万套，同比增长72.4%。

陈晟预计，“十二五”前3年，我国的保障房建设力度将继续强化，弥补此前的“欠账”，届时，保障房将覆盖20%~30%的群体，市场的供应结构也大幅向民生倾斜。

同时，与此前强调的保障形式不同，面向“夹心层”的公租房将成为力推的重点。陈晟表示，与其他保障形式相比，公租房覆盖的范围较大，又能有效压缩腐败空间，因此将成为未来住房保障的重要形式。

从资金和土地上，公租房也正在享有更多的政策支持。今年9月和11月，财政部等部委陆续发文，在税费方面为公租房建设开绿灯；此前，国土部和住建部也强调，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地。

仍享支柱地位

“不提“支柱地位“，并不意味着房地产业不再享有（这一地位）。”秦虹向《每日经济新闻》记者表示。在即将迈入“十二五”之际，房地产业的定位成为敏感话题，但上述公报同样未予提及。

秦虹认为，如果一个行业的增加值占GDP的比重超过5%，就是支柱产业，这个标准不以任何说法为转移。

有数据显示，住房投资占我国GDP的比重为8%，算上相关产业，这个比例可达15%。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，房地产业的支柱地位实际上不会改变，但中央不会再强调。

房地产业地位的问题争论已久。今年9月底，国土部表示，部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。随后出台的“新五条”，对自住和改善型需求进一步遏制，使房地产业处于史上最严厉的政策环境中。

同时，除2008年的中央经济工作会议表示“发挥房地产业支柱产业作用”之外，最近两年均未提及。有观点因此认为，房地产业不再是国民经济的支柱，否则房价涨势就会难以控制，并引发诸多社会问题。

但在接受记者采访时，相反的观点同时存在。中国房地产研究会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，不提支柱地位，是避免为土地财政推波助澜。事实上，在今年两轮调控的背景下，不少城市的土地市场仍然活跃，北京的土地出让金突破千亿元大关。

陈国强表示，在城镇化加速推进的过程中，二三线城市和中小城市的住房问题仍将十分突出；同时，房地产及其相关产业在国民经济发展和GDP中所占的比重仍然较大，这都决定了短期内房地产业的支柱地位不会改变。

对于今年陆续出台的房地产调控政策，秦虹表示，中央没有明确表示终止，那就意味着政策仍将延续。

2011年我国经济工作主要任务

政策取向诛宏观经济政策要积极稳健、审慎灵活；把稳定价格总水平放在更加突出的位置诛继续实施积极的财政政策，下决心压缩一般性支出；加强地方政府性债务管理诛实施稳健的货币政策，信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业管理通胀预期诛推进发展现代农业，确保农产品有效供给；增加农业生产补贴，提高粮食最低收购价诛研究制定收入分配改革方案，进一步推进资源税改革；提高直接融资比重经济结构调整诛调整优化需求结构，增强消费拉动力，重点提升居民消费能力、改善消费条件诛调整优化产业结构，提升产业核心竞争力；加快改造提升传统制造业诛强化节能减排和应对气候变化，大力发展绿色经济，完善节能减排目标考评体系诛增创外贸竞争新优势，加快加工贸易转型升级，优化进口结构，扩大进口规模

同步播报

博弈中求平衡明年经济工作稳字当头

为期3天的中央经济工作会议闭幕。根据发布的公报，本次会议重申中央政治局会议对2011年的定调，将2010年的“积极财政”政策、“适度宽松”货币政策，调整为“宽财政、稳货币”的灵活性组合。

业界人士认为，明年是“十二五”的开局之年，宏观政策将强调“稳字当头”。既要让经济稳定增长，又要应对流动性过剩、通胀预期居高不下的局面，如何处理好这些关系，是中国经济整体健康发展的关键所在。

稳字当头

据《每日经济新闻》记者了解，“稳”字当头的会议公报，强调了三方面的核心内容：经济平稳较快发展、结构调整以及管理通胀预期；同时，“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”。

对于公报中关于“稳定价格”这一点，国内分析人士认为，已在上周六公布的11月份经济数据得到体现。统计局的数据显示，11月份CPI同比上升5.1%，创下28个月来的新高。这表明，2011年宏观调控目标比过去更加多元化。

有关媒体报道称，据一位看过中央经济工作会议决议全文的高层透露，2011年全年的CPI增长目标将定得比今年稍高，即比3%高一点，但没有达到之前市场所预期的4%。

央行货币政策委员会委员李稻葵在10日晚的一次大型论坛上指出，明年物价水平能保持在较为温和的水平上，可能全年CPI涨幅超出3%多一点，其中最严重的月份不会超过5%。同时，他认为，明年CPI全年走势“前高后低”，上半年物价压力大，下半年将逐渐平复。

有放有收

对于公报中关于货币政策的理解，业界人士认为，为了保经济稳定发展，明年货币政策不会过度收紧，而是兼顾灵活，与财政政策进行“有放有收”的配合。

银河证券首席经济学家左小蕾对《每日经济新闻》记者表示，中央经济工作会议的本次定调，最大的解读就是明确了2011年的经济增长目标和通胀预期。其他比如稳健灵活的货币政策、积极财政政策，都是要将通货膨胀的压力保持在可控范围。

记者在采访中获悉，多数研究人士对于明年货币政策的解读跟左小蕾的观点类似。

央行行长周小川在12月13日的专题会议上作出了全新的解释，他表示，“要实施稳健的货币政策，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济，特别是“三农“和中小企业，保持经济平稳较快发展。”

而对于财政政策，亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健指出，此前政府的投资多是用于基础设施建设，“十二五”期间，将会加大对于民生的投入，以此来刺激内需，改善老百姓生活；同时，对新兴战略产业要增大投入；在驱动力上，政府投资拉动也要更多地向中小企业、民营企业拉动方向来转变。

审慎加息

“从发布的公报分析，无论是控制物价，还是紧缩货币，其前提条件是首先必须保证经济平稳较快发展。”发改委投资研究所原所长、中国投资协会会长张汉亚对《每日经济新闻》记者表示。

张汉亚指出，中央经济工作会议在公报中已经指出，明年世界经济有望继续恢复增长，这意味着所谓全球经济“二次探底”的担忧已经彻底消失了。

庄健认为，货币政策转为稳健之后，明年新增贷款目标的上限有可能在7万亿元左右。一方面，这个数字可以保证实体经济保持9%左右的增长；另外，也不至于过多的流动性给通胀造成太大压力。

业界人士认为，在2011年，中央政策要特别关注老百姓的生活、民生问题。如果短期内CPI继续上涨，那么央行应想办法来保证存款户的利益。

“加息应该是比较谨慎的，实事求是地讲，我不认为利率有这么大影响，但它成了一个公众话题。”李稻葵表示，正是因为大家过度关注加息，因此一定要综合考虑各种因素之后才能审慎加息。