浙江在线06月04日讯 浙江绍兴的厉女士一直有个梦想，在海边有套房。
上个周末，她陪同一个朋友去海南儋州看房，去之前她跟老公说“两手准备，或者投资，或者留着养老。”尽管，周末两天的看房费用近4000元，差不多是去海南度假的旅行费，她还是兴高采烈地去了。
儋州位处海南西部，离房价疯狂的三亚、海口还挺远的，那边海滩也很美丽，并且房产中介一再强调：“那儿已经被列为海南西部中心城市了，潜力很大。”
温州炒房团要来“扫楼”
上周五下午，厉女士早早回到家收拾东西准备去机场，突然接到中介电话。“不好了，情况有变！”
原来，中介机构原来跟海南儋州的房产开发商联系好，周六带团过去挑房。谁知道开发商“见钱眼开”，答应提前接待一个温州炒房团。
“温州人挑剩的房子，哪还有我们赚的！太过分了！”中介的话说得厉女士心里凉凉的。不过也不是没有办法，中介提议，让厉女士先打20万费用到开发商帐户上，算是定金，这样至少保证到了以后有房买。
厉女士倒不是不相信中介。因为经他们介绍她在金融危机期间“抄底”，在上海买了一处小房子，现在已经有不错收成。不过跟老公商量后，她决定还是保守一点，先留着那20万。
住在偏远五星级酒店
到了机场一集合，厉女士发现这次组团的人差不多有30个，“我问了一下，不少人已经提前打钱过去了，他们买房子多，此前可能也经历过类似事情。”
飞机7点起飞，到了海南海口已经9点多。组织者说，晚上大家住在海口的五星级酒店，明天一早再开车去儋州看房。
机场到酒店较远，所以一番折腾后，差不多晚上12点厉女士才能上床睡觉。她拨开房间的窗帘往外看，唉，这个酒店靠海，但是远离市中心，半天都看不到一辆的士。
厉女士发现，第二天她们7点起床，在看楼和接受教育上“磨”了一天，晚上回到酒店又是深夜。第三天是星期天，坐飞机回杭州，也是一大早起床……中间根本没有机会去市中心逛逛。
“忙得像打仗一样，路上接触的人除了团友就是房产中介”，厉女士告诉记者。
房子还没造，就敢“卖楼花”
周六上午驱车两个半小时到目的地，厉女士傻了眼：原来房子还没造。一车人开始议论纷纷：这个有点不靠谱，来之前没跟我们说。
那是一块靠近当地市政府的空地，据厉女士此前查的资料，儋州定位为海南西部中心城市，近期已经确立“新型工业强市、特色旅游房地产兴市、现代商贸物流业和特色农业富民”的总体发展思路。
“从这个规划看，市政府附近的地段是不错的，4000多一平米的小高层价格也不贵，就是房还没造不太可靠。”厉女士分析。
转了一圈中介就带着大家到售楼处订房，团里的人订房积极性不太高，已经打了钱的人也开始抱怨。为了打消大家的疑虑，中介详细介绍了房产开发商的情况。“公司是绝对没问题的，注册资金1000万人民币……”
“房产公司不算很大，但资质齐全。这么好的地段才4000多块一平米，也是有原因的。”原来，房产公司目前拿得出手的证只有《国有土地使用证》，显示土地已经拍下。其余“五证”中的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》都不见踪影。
中介解释说，“这种模式叫‘卖楼花’，就是在允许正式出售前先卖一部分回笼资金；杭州不允许这么做，但在西部地区这种操作还是存在。”这意味着，购房者要承担一定的风险，但也有可能获得更大收益——因为开发商为了回笼资金，会用比较便宜的价格出售。
“买好了房，可以自由活动”
中介的宣传是：就算不像三亚涨到几万块一平米，这里几年后翻一倍肯定没问题。这话说得大家心动了，又有几个人下了单。
在售楼处，厉女士没有发现温州人的身影。但中介说，人家已经走了，墙上留下的勾勾，就说明这些房他们已经买走了。“灰色不灰色我们不管，只要能赚钱就行。问题是可靠不可靠……”厉女士还是处于疑虑中。
下午三点左右，同去的团已经有7、8位现场下单。房产中介对大家说，买好了房的人可以自由活动，晚饭前集合；还没下单的人，带大家再去转转。
这样，厉女士跟10多个团友一起坐车在儋州市区逛了一圈，中介进一步介绍了当地的发展前景，优势地段等。
经过那几幢楼时，厉女士一眼瞥见上面横幅写了购房电话号码。她迅速掏出手机记下，并拨通了电话。
“喂，我想问问你们的房子多少一平米？”厉女士问。接电话的是一个小姐，她还没听清楚厉女士的问话，车上的中介倒立马反应过来了。她们对厉女士说，“不好意思，你是我们负责带过来的，要联系也回去再说。”一边说，一边拨了个电话。
厉女士向记者分析，最大的疑问是：从头到尾都是中介在销售房屋，那个本该跟他们直接面对的房地产开发商却一直没有露面，连联系的可能也没有。
“就好比我们去相亲，结果见的是媒婆，感觉怪怪的。”厉女士空手而归，其他则有一半人下单。海南双飞加上住宿、食物及车辆费用接近4000块，她只能安慰自己：得了不少经验教训。
厉女士的经验教训：
1、房地产开发商销售商品房，必须具备“五证”、“两书”。即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》；还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2、所谓的“温州炒房团杀过来了”，很有可能只是造势，目的为了引起她们紧张，赶快下单。
3、房产成本估计。这是厉女士请教了朋友后了解的。楼盘成本包括这样几块：每平米地价成本、土建和安装成本、配套建设费用、各项税收、开发商运营成本。除了成本，还要加上开发商适当利润及地段附加值。这些信息如果经过前期调查，都是能计算出来的。以海南西部为例，电梯房土建安装成本1200~1500元左右；配套成本在300~500元左右。每平米地价则可以通过每亩土地价格、容积率等变量计算。
4、抓住机会直接接触房地产开发商，不要通过中介。
