半年,180亿元,圈地14块。

这一组数据见证着2009年,雅居乐地产控股有限公司(香港上市代码:03383.HK)在土地市场上的疯狂。

与急拿地形成鲜明对比的,是雅居乐的慢施工行为。位于番禺中心区南区的三块土地至今已经闲置两年多,却仍没有开工。

更加让人不解的是,虽然在去年8月11日,广州市国土房管局对雅居乐这三块地下达了催工令,要求其加快动工建设进度,但至今未见应有的效果。而在日前,广州收回16宗闲置土地的名单中,也未见其名。

涉嫌圈地两年多

2010年1月8日,广州的天空中淫雨霏霏。

时代周报记者在番禺中心区南区周边楼盘销售人员的指点下,费尽周折,才在毗邻番禺禺山高级中学和螺阳小学的龙岐路附近,找到了规划中的青新路南侧(3-3)地块、北侧(3-2)地块。

这里用围墙圈起来,里面至今仍是杂草一片。围墙一头有一处铁皮房,却用铁将军把门。与其一墙之隔的粤明盛地块已经有打桩机入场,而马路对面的粤岛明珠项目正在热火朝天地进行施工。唯独雅居乐这两块地按兵不动。而石楼镇赤岗村19190平方米的雅居乐地块也是悄无声息。

查阅当年的拍卖公告发现,雅居乐当年拿下这三块地之时,是2007年番禺土地市场大放异彩的时候。

2007年7月19日,沙湾镇西丽南路地块被万科(000002)以4.2亿元竞得,折合楼面地价5783元/平方米,番禺“地王”诞生。

“地王”诞生不到两个月,9月11日,新一任“地王”横空出世。11家开发商报名竞拍番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧、规划大涌路东侧地块,经过46轮竞价,由金地集团(600383)以15.9亿元竞得,折合楼面价6230元/平方米,成为番禺区的新“地王”。

巧合的是,2007年7月19日,雅居乐旗下京旭有限公司(后更名为雅粤房地产公司)以0.77亿元的价格拿下石楼镇赤岗村19190平方米的地块,折合楼面地价2973元/平方米。

2007年9月11日,京旭又分别以2.12亿元和6.4亿元拍得番禺区中心城区南区规划青新路北侧(3-2)地块和南侧(3-3)地块,分别折合楼面地价4909元/平方米和5598元/平方米。

然而,接下来,楼市陡转直下。2008年楼市的寒冬让在2007年疯狂拿地的开发商们体味到了冲动的惩罚,番禺众多项目的价格已经比一年前大幅度下降,成为广州房价下跌的“重灾区”。2008年,万科在番禺地王项目上建起金色城品项目,毛坯均价11000元/平方米,而周边项目的售价甚至只有万科金色城品的一半。

中原地产广州分公司总经理黄韬表示,当时金色城品的价格实在缺乏吸引力。而2008年以来,金地番禺地王就频频传出退地传言。

虽然文件显示,青新路北侧(3-2)地块和南侧(3-3)地块,本该于2009年2月前动工,但雅居乐位于番禺的三块地,却迟迟拖延不见开发。

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半年耗资180亿元圈地

与雅居乐在盖楼上的慢节奏相比,在土地市场上,雅居乐可谓行动迅速。

2009年上半年,雅居乐在土地市场上的表现并不如意,未拿下一块土地。这或许与遭遇两起外资事件有关。1月份,美国基金AetosCapital终止收购雅居乐惠州白鹭湖项目25%股权,并要求退还订金人民币12亿元;2月,雅居乐又卷入摩根士丹利高管“受贿门”。因其海南清水湾项目为摩根士丹利旗下外资地产基金所投资,一旦摩根士丹利前中国地产部要求全额退款,雅居乐的2009年度负债比率可能升至189%。

在遭遇两起“外资门”后,2009年上半年,雅居乐甚至零拿地。而到了下半年,雅居乐突然爆发,在广州、中山、沈阳、顺德总共拿下14幅地块,创造4个地王。

值得关注的是,雅居乐以2.41亿元拍下的花都区107国道D地块,与2007年收入囊中的107国道A、B、C、E四幅地块紧紧相邻,五幅地块连成一片,雅居乐完成了对该区域的垄断。

而就在2009年8月18日,番禺中心城区南区规划滨江大道北侧、规划光明南路东侧地块经过32轮举牌,被33号广州雅居乐房地产以4.7亿元竞得,折合楼面地价3536元/平方米。

中原地产的分析人士认为,此次雅居乐夺地,最大用意在于掌握花都、番禺中心区南区更多的话语权。番禺规划滨江大道北侧、规划光明南路东侧地块面积达到10.38万平方米。比此前青新路南侧、北侧地块面积的总和还要多。这样一来,就可以将此前的高地价进行一定的摊薄,以利于减小开发成本。

经统计,雅居乐在全国疯狂圈地13块所耗资金,加上与富力地产股份有限公司(02777.HK)、碧桂园控股有限公司(02007.HK)联手,以255亿元夺得的亚运城项目需要支付的33%款额,总共需近180亿元。而据克而瑞统计的数据,雅居乐全年销售额仅164亿元。

如此庞大的土地需求资金,无怪乎2009年10月27日,雅居乐发布公告称,公司拟进行国际发售一次性还款保证优先票据,金额已经确定为4亿美元。并于10月28日起向亚洲、欧洲及美国的机构投资者展开连串路演简介会。

土地闲置缘自规划调整

2009年8月11日,广州市国土房管局向22幅未能按期动工的土地发出加快动工的函,否则将依法进行处置。其中就包括雅居乐位于番禺的三块土地。

广州市国土房管局发出催工令过去5个月了,这三块土地仍未见施工迹象。

虽然日前,广州国土房管部门在岁末对23宗没有按期开工的土地核发了《闲置土地认定通知书》,有16宗闲置土地已经被收回。但是雅居乐位于番禺的三块地并不在此列。

番禺区国土局规划科一位官员在接受时代周报记者采访时称,目前已经对这三块地的闲置情况进行了调查,发现这三块地是因为政府规划调整的原因,至今还没有建设。但他在接受采访时,一再叮嘱记者,此事不能报道。

雅居乐广州分公司营销中心经理吴耀华在接受时代周报记者采访时大声喊冤:“青新路地块我们原本规划做平屋顶,后因番禺政府为迎亚运统一要求做成坡屋顶,而进行了多次修改。番禺政府认为石楼镇项目临近亚运场馆,要求亚运后再建,而广州市政府则认为要马上开工,不可延误时间。”

市场人士称,当年雅居乐拖延不开发,是因为市场不好,所以捂地等待合适时机入市。但目前,楼市的火爆已与2008年不可同日而语。这两块地周边的番禺奥园冠军城项目,目前带装修的售价已经在1.3万元/平方米,而周边其他楼盘的价格甚至在1.5万-1.8万元/平方米。

此时开发这两块地,雅居乐完全有利润可赚。而对于为什么两年多了,这三块土地还在调整方案,番禺国土局语焉不详。番禺国土局的这位官员称:“虽然闲置超过了两年,政府也不会将这3块土地收回,将作土地延期开发处理,只会要求开发商缴纳一定的土地闲置费。闲置费的缴纳最高限额不会超过土地出让金总额的20%。”

“目前政府对于开发商的囤地行为惩处不力,让开发商在囤地时有恃无恐。”黄韬称,金地集团在番禺以15.9亿元夺得“地王”,却最终以土地交付原因,解除原合同,金地已缴纳的3亿元地价款也被退回。

这是广州今年8月高调清算“地王”以来首幅和平退地的“地王”,相关部门仅收回土地,未对开发商再作处罚。

黄韬称,签订了合同,双方就应该严格执行。不管现在因为何种原因无法执行合同,都是有一方违约。违约了就应该进行处罚。现在双方握手言和的做法,只会让开发商在市场好的时候,随便举牌;市场不好的时候,就找各种借口退地。开发商没有任何风险,这当然会让开发商拿地的时候有恃无恐。

正因为地方政府与开发商的“默契”行为,才使雅居乐急囤地、慢开发的这类行为变得非常普遍。有数据显示,广州仍有42平方公里的土地掌握在发展商手中,而该土地足以供应十年。与此相对应的是,2009年多个月份,广州的房价领涨全国。

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