近日，世邦魏理仕发布2009年上半年写字楼市场研究报告，报告显示北京优质写字楼租赁市场表现低靡，市场供应量减少，需求下滑，租金下降，其中CBD区域影响较大，此外，报告预计下半年市场走势趋稳。

    1. 市场供应减少，整体吸纳不足

    2009年上半年，受全球金融危机影响，北京优质写字楼租赁市场表现低靡，市场供应量减少，需求下滑，租金下降。部份在建项目在当前市场环境下，不急于落成投向市场。今年前六个月，北京优质写字楼市场只有三个项目落成，提供17.2万平方米写字楼面积，较上年同期供应量相比下降70％；同期，市场吸纳量为16.8万平方米，较上年度同期的34万平方米下降了近51％。截至到2009年6月，北京优质写字楼供应面积为729.3万平方米，在上半年新增供应减少的同时，市场需求也呈下降趋势，而整体空置率则走高，当前北京优质写字楼市场整体空置率为23％，较去年同期上升了3.4个百分点。需求下降直接导致写字楼租金走低，到本季度末，北京优质写字楼平均租金报价为每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度达9％。市场吸纳量减少，租金下降，空置率在高位运行，2009年上半年写字楼市场整体处于调整期。

    2. 内资公司需求表现上升，外资公司需求暂时受到抑制

    全球金融危机对北京写字楼市场需求带来的负面影响显而易见。对外资公司影响较重，而内资公司和机构所受影响相对较小。2009年上半年，内资公司在北京写字楼租赁市场中表现活跃。一方面，部分内资公司受益于政府4万亿经济刺激政策得以发展，扩张写字楼面积，另一方面，北京写字楼平均租金不断下滑，部分在品质较低写字楼办公的国内企业，以较低租金成本租赁优质写字楼来提升办公环境，上半年内资公司和机构对北京优质写字楼需求呈上升趋势。例如，中国职能交通控制有限公司租赁了嘉盛中心9,000平方米；智联招聘承租了复兴国际金融中心4,500平方米，而在北京设立分支机构的淘宝（中国）软件股份有限公司则承租了泰康金融大厦4,400平方米写字楼。同时，中国银行间市场交易协会和君则君律师事务所在位于金融街的金融街中心分别租赁了7,000平方米和2,400平方米面积。在经济不景气的大背景下，内资公司和机构成为2009年上半年北京写字楼的需求主体。

    年初，受全球战略影响，部分跨国公司搬迁和扩张计划暂时搁置，导致上半年跨国公司需求总量明显下滑，但仍有部分受经济衰退影响小的企业活跃在租赁市场当中。香港中国旅行社承租了泰康金融大厦8,000平方米面积；雅虎则在远洋国际中心租赁了6,400平方米写字楼，奥林巴斯在平安国际金融中心租赁了4,400平方米，挪威船级社租赁了世纪财富中心2,300平方米。虽然外资公司在上半年需求下滑，但不表示跨国公司对北京优质写字楼需求总量不足。从第二季度开始，部分跨国公司开始调整全球战略，将中国市场地位提高。近期到市场中咨询写字楼租赁的跨国客户明显增多。但是，这些潜在需求要转化为真正的成交还需要一段时间。有理由相信，外资公司客户对写字楼的需求将逐渐恢复，市场交易也将逐渐增多。

    3. CBD写字楼市场受到市场冲击

    CBD是北京外资公司和机构最为集中的区域，由于许多企业的扩张需求被延迟，搬迁计划暂时搁置，而经营欠佳的公司更是采取缩减面积或迁往相对低端写字楼，以达到缩减成本的目的，这些因素都直接导致区域需求总量不足。另以一方面，区域市场整体超过35％的高空置率。空置面积较大的项目多主动采取大幅度下调租金的策略，刺激市场需求，从而带动整体区域市场租金大幅度下滑，区域市场整体受到冲击。到2009年第二季度末，CBD写字楼租金报价为每月每平方米203.5元，较上年同期下降幅度高达13.3％。在外资公司需求不足的背景下，CBD开始有更多的国内公司进驻。内资公司进CBD，不但补充了外资公司需求总量的不足，并且，使该区域租户结构开始出现调整，对CBD区域写字楼应对未来市场冲击，提供了更多保障。

    4. 预计下半年市场走势趋稳

    2009年下半年，北京预计将有14个优质写字楼项目落成，提供81.8万平方米写字楼面积，供应压力依然较大。在需求没有大幅回升的前提下，租金走势将偏弱。但随着政府经济刺激计划效应逐渐显现，国内经济运行渐趋平稳。内资公司和机构将借助有利的政策支持，不断发展，对北京写字楼的需求也将随之上升。同时，在华投资的外资企业，尤其是受金融危机影响较小的行业，如新能源、医疗、制药、服务等行业对北京写字楼的需求也将逐渐恢复，而汽车、电子等制造类行业也将随着中国消费升级而长期受益。这些有利因素将逐渐对北京写字楼市场产生积极影响，下半年北京写字楼市场走势也将更加趋稳。