近日，世邦魏理仕发布了《2009年上半年北京优质商业物业市场回顾及展望》，据该报告显示，受全球金融危机影响，大部分零售商调整了开店计划，北京商业地产形势仍旧严峻，租金下挫严重。

    新增供应同比下降

    2009年上半年，市场新增供应量达26万平方米，同比去年上半年的50.5万平方米下降了48.5%。一季度，市场非常低迷，没有新的商业项目开业。二季度，四个新项目开业，分别是位于王府井的金宝汇购物中心，东直门桥西南侧的北京来福士广场，朝阳门桥东南的悠唐生活广场和崇文门的国瑞购物中心，新增供应建筑面积合计26万平方米。从区域上看，新开的商业基本都位于东部的成熟商圈内。尽管这几个新项目的出租率都已经超过了85%，但是已经开业的部分只有60-70%，导致商场人流量不大，人气不旺。

    外资零售商受本土市场影响 租赁需求下降

    受到全球金融危机的影响，大部分零售商调整了原有的开店计划，上半年北京的优质零售物业租赁需求同比去年大幅下滑。去年上半年，商业物业租赁市场非常活跃，很多零售商长期看好北京商业市场的发展，短期又看好北京奥运会的广告宣传效应，因此积极拓展市场，增开新店。今年上半年的情况则正好相反，大多数零售商非常谨慎，目前主要在观察零售市场的变化。大部分外资零售商受到本土市场业绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，缩减未来一年开新店的数量。表现最为明显的是奢侈品牌零售商，他们受到金融危机的影响最大，同时在北京的开店数量已经饱和，所以在未来一年几乎没有开新店的计划，而且关闭了个别门店。内资零售商受到的影响相对要小，但是门店零售额的下滑也对他们的市场信心产生打击，他们更倾向于在成熟商圈的商场内新开门店，而不是选择风险较大的新商圈。本季度新商圈的一些项目由于种种原因，已经出现了商户退租，大面积空置，甚至整个项目重新定位，重新招商的情况。在整体市场低迷的情况下，也有个别的亮点，少数新进入北京市场的外资零售商在上半年连开几家新店，不过大部分都是在去年下半年就已经签约的。H&M是比较有代表性的一家，2009年进入北京市场，目前两家店已开业，两两家正在装修。

    新项目招商困难 空置率上升

    在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，而且一些已经开业的项目也正在调整。东四环的美罗城，北四环的北辰时代名门购物中心都在进行整体的重新定位和招商工作，美美百货从西单的首都时代广场撤离。在一些新兴商圈内，商户调整的现象也屡见不鲜。同时，上半年的新增供应26万平方米，尽管出租率已经达到85%以上，但仍然对市场造成较大的压力。因此，2009年二季度北京市场空置率达到9.2%，环比上升两个百分点，同比上升1.2个百分点。

    物业租金继续下滑 同比下降近一成

    由于市场经济状况不景气，很多商户的开店节奏放缓，甚至压缩开店计划，导致大部分商业项目的招商工作进展缓慢，这使得零售商不断下调租金收益预期，市场租金报价和成交租金不断下滑。2009年第二季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米31元，环比下降5.4%，同比下降9.4%；二层租金报价达到每天每平方米20.9元，环比下降5.1%，同比下降16.1%。

    未来供应依然很大 形式仍旧严峻

    我们认为，2009年下半年的北京零售物业市场将处在逐渐复苏的过程中，更多的零售商将感受到市场的积极变化，零售额的增长将改变他们对市场的预期，他们可能会重新审视已被暂停的开店计划。但是，这并不意味着大多数零售商会在2009年签约新店。零售商更倾向于进入成熟商圈的优质商业项目，但是租金成本等因素会阻碍他们的选择。在开新店时，零售商更倾向于选择成熟商圈的优质商业项目，但是，考虑到租金成本等因素，会阻碍他们的这种选择。因此，新项目是零售商的主要选择，而且选择的空间比较大。根据统计，预计2009年下半年有3个优质零售物业项目开业，供应面积在20.6万平方米。总体看，2009年下半年的零售物业租赁市场依然艰难，整体租金仍处在下降通道之中。
　　
    世邦魏理仕最新全球零售业报告聚焦零售业全景变化

    根据世邦魏理仕最新发布的零售业研究报告《全球零售业市场观察》，全球经济的衰退影响了消费者的购买意愿和零售业销售，几乎世界各个地区的优质零售物业租金普遍出现了下降。

    由于消费者削减支出以及很多国家失业人数的持续上升，全球大部分市场的零售物业需求都出现了下滑。新兴的以及相对不成熟的市场受到的影响最大。布宜诺斯艾利斯的零售物业租金年度跌幅最大，同比下降37%，华沙紧随其后，同比下降33%，华盛顿第三，同比下降26%。尽管某些市场的零售物业租金持续呈现出年度同比增长，但是在很多国家，当前都面临着下行压力。

    优质零售物业租金是指国际零售连锁店租赁某一特定市场最好地段的最优质物业中的首层零售单元(通常在主要街道或购物中心，视市场情况而定)所期望支付的开放性市场租金挂牌价。

    尽管租金年度同比下降了10%，纽约仍然是全球零售物业最贵的地方，租金总额为每年每平方英尺1，800美元。纽约的租金几乎是香港的两倍，后者租金为每年每平方英尺975美元，位居世界第二。有趣的换位是莫斯科取代东京从第四名上升至第三名，其后分别为巴黎和东京，以上构成全球零售物业最贵的五个市场。

    世邦魏理仕欧洲、中东和非洲区研究与策略顾问部主管尼克·艾克斯福德(Nick Axford)先生评论道：“随着全球大部分地区失业人数的上升以及消费者信心和消费的减弱，多数零售物业市场正在经历着零售商需求的下降以及空置单元数量的增加，从而影响了租金。”

    “部分零售商把这看作一个机会，利用市场趋弱的条件进行谈判，以获得更优惠的租赁条件。业主都会尽量避免出现空置，在某些情况下，这促使他们更愿意对那些计划离开的租户做出妥协。然而，业主倾向于把持最佳铺面的租金，因为他们坚信此类商铺一旦空置也会很快被租出。事实上，一旦某一顶级的主要商业街出现了空置铺面，盈利好的零售商便会抓住这个难得的机会迁入优质单元，”艾克斯福德先生补充道。

    莫斯科、巴黎和伦敦依次位居该地区零售物业租金排行榜前三位，莫斯科在目前全球最昂贵市场中排名第三。需求减弱以及空置率上升使得欧盟二十七国零售物业租金指数在2009年第一季度下降了3%，年度同比下降1.2%。自2007年年中达到5%的季度增长率峰值后，欧洲租金增长率呈稳步下降趋势。在迪拜、巴塞罗那、雅典和都柏林等多个市场，优质零售物业租金季度环比下降10%甚至更多。在多数欧洲、中东和非洲市场，零售商需求下降，但是随着众多折扣和食物零售商公布了扩张计划，亮点仍然存在。在某些市场，我们得知，有些零售商正在与业主谈判，以同意延长租期为条件，力争获得租金折扣或更加优惠的租赁条款。

    美国城市仍然是美洲地区零售物业租金最贵的地方。洛杉矶和旧金山在全球排名中分别名列第九位和第十位，纽约是世界上租金最贵的市场。然而，随着美国各种物业空置率的持续上升，美国多数主要城市在2009年第一季度都出现了租金下降的初步迹象。拉丁美洲国家零售支出呈现波动，这个地区的零售物业租金也受到不同程度的影响，其中，墨西哥城和布宜诺斯艾利斯的零售物业租金年度同比下降分别为14%和37%。

    随着零售品牌继续推迟扩张计划或者关闭表现不佳的店铺，2009年第一季度，亚洲主要零售中心的租赁活动多数表现弱势。香港在全球最贵零售物业租金市场排名第二，租金价格为每年每平方英尺975美元。北京、东京、新德里和新加坡的优质零售物业租金都出现了进一步下跌。广州为零售物业租金年度同比增长率排名第三的市场，但是在过去6个月中租金也出现轻微下降。在太平洋地区，零售租金最贵的地方为澳大利亚的悉尼，租金为每年每平方英尺624美元。