上半年，上海商业地产出现一波商铺成交的“小阳春”。各路资金各执己见，“抄底入市”和“抛盘离场”的现象同时上演，尤其是外资掀起了一股在沪抛售物业套现离场的小高峰。

    上海目前“欲走还留”的商业地产困局，某种程度上正是全国的缩影和标本，同时也将会把这种现状带入下半年。

    另外，在写字楼市场，由于跨国企业扩张严重缩减，直至全球经济转好前，高供应量将制造高于预期的空置率。

    商业地产依旧“空”气弥漫

    上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆

    商业地产本身就是一个资金密集型的产业。开发企业的多元化，不仅使得项目资金的来源得以保障，更使得项目开发力量壮大，吸取四方之精华，从而使得整体商业项目的品质有了质的提升。

    然而我们需要注意，商业地产十分讲究规模和区位。只有地理位置适中，有效客流持续，竞争格局均衡，经营定位准确的商业地产才是上选。因此，投资商业地产一定要找到好管家，明确好定位。那种指望自购自用的自我消化型客户绝非主流。

    商业地产讲究规模和区位

    华东师范大学商学院房地产系教授华伟

    从目前市场来看，商业地产逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔的品位。

    根据我们的经验，以往很多商业项目，多是通过楼层将购物区内的不同需求和不同年龄段相区分。而新兴项目以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础；在景观优美和较为清净的区域，则划分专门的休闲餐饮区，适合需要清静和品味的人群停留休息，这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁，也避开了传统餐饮的嘈杂。

    综合商业定位需更加细分

    上海祥腾投资有限公司副总裁陈茂林

    众所周知，周浦板块历来有“小上海”之称，商业文脉非常深厚。但原有的区域内的商业分布十分零散，难以形成集中的有号召力的各类商业荟萃的文化氛围。随着该板块城市化进程的加速，居住氛围日益成熟，对于集中商业的需求已经十分迫切。

    对于下半年商业地产的趋势，我认为仍处于观望中，但总体态势还是向利好方向发展。万达广场以持有型物业为主，在此体现出其风险小的优势，有利于商铺业主的投资需求、规避风险。

    持有型物业规避投资风险

    上海万达广场置业有限公司副总经理吕正韬

    上海甲级办公楼从2004年到2008年一直处于稳定的上升通道，但是从去年下半年开始出现转折，租金“掉头”。

    今年下半年的发展趋势主要有两点，一是“去中心化”，二是本土企业主导市场。以前大企业集中在南京路、人民广场、陆家嘴等核心地带，今年年初开始很多企业已经开始往虹桥或更偏远的地方搬迁。国内金融企业的抢滩不仅左右了上海甲级办公楼，为了品牌宣传，他们也会加入到临街旺铺的竞争中去。

    网络长尾优势助投资物业升值

    仲量联行中国区商业部总监陈立民

    随着这一波由住宅热销带动商品房成交的行情，也使商业地产回暖指日可待。不过，投资者在下半年选择商业产品时，我们认为有以下几点需加注意：

    首先，购买远郊型商铺要多关注该区域未来入驻率及人口密度。其次，购买专业卖场或专业市场的客户最好有从事过此方面的经验。

    最后，购买休闲商业广场的客户需对运营商背景做详细考察。对于规划不合理、业态分布杂乱的商业广场，则不利投资。

    避开投资风险

    同策资深分析师倪晓玲