当新“地王”不断涌现时，北京也迎来了自己的新“铺王”。6月底，SOHO中国举行前门大街两个商铺竞标定标会。一85平方米的商铺以1800元/月/平方米的租价，被北京御膳坊食品厂竞得。另一商铺被北京长润来商贸有限公司以1530元/月/平方米的价格竞得。据称这一价格已经超过国贸首层旺铺约1500元/平方米的月租价。有业内人士表示，SOHO中国在前门的这两个商铺堪称京城的“商铺之王”。

    ●直击：几家欢喜几家愁

    就在前门两个旺铺高价定标时，在金融街一购物中心，刚刚在网上看到SOHO中国前门项目竞价的消息后，某品牌服装售货员刘小姐却准备告别金融街了。刘小姐介绍说，虽然一个月营业额能达到20余万元，但考虑各种成本，公司认为一直是赔本。“到6月底就够两年租期了，我们就不租了。”

    而在这家购物中心，停业退租的并非一两家。“迁址”、“品牌调整”，在地下一层和三层，可以看到多家品牌店的告知。据邻近商户说，“这些店都是撤摊，而非迁址。”

    在北京，遇到“品牌调整”、招商难问题的还有不少。在学清路某购物广场的个别楼层，成片成片的铺位都空着。已经入驻的商户告诉《广厦时代》：“一两个月都没有新来的租户了。大片地方空着，很少有人愿意进来转转，生意很差。”

    ●解读：商业地产尚处于“养伤期”

    一边是天价商铺“过热”，一边是多家商场冷清，究竟哪种才是北京商业地产的真实缩影？

    “两个天价商铺没有任何代表意义。” 对于SOHO旗下天价商铺的出炉，汉博投资集团有限公司总裁朱友军说。就整个商业地产看，从2006年以来，北京许多大型购物中心面世，但能保持良好运转的，只有屈指可数的几家。“不能用一两个商铺来衡量整个行业发展，” 戴德梁行华北区商铺董事叶沛能的观点与朱友军不谋而合。中原地产策划师胡兴华也认为，SOHO前门项目处在特定区位，面对日均数万的旅游人群，加之历史文化底蕴，共同构成这两个商铺的不可替代性。

    而与这两个占尽“地利”的商铺形成明显对照的是，北京许多商业地产项目恰恰由于选址不利，存在着先天不良的问题。业内人士指出，类似有的大型购物中心选择建在没有商业氛围的写字楼密集区，面临的一个挑战就是“下班时间就没人了”。如果再距离成熟商业区比较近，就容易被抢走客流。

    追根溯源，商业地产选址失误的背后，更多的是前期科学定位的缺失。叶沛能认为，国内许多商业地产项目都是“无中生有”，“感觉一个地段不错，就直接上马一个大型购物中心，完全不管该地段是否有商业氛围，是否有足够购买力的支撑。”叶沛能说，在香港等商业地产比较成功的城市，一个购物中心都是从最初的百货等业态开始，从一个点开始，经过几年商业氛围的积累，慢慢演变而成的。而就北京来说，高档购物中心的主要消费客群已经形成了对东部成熟商圈的认可度，“再想在西部金融街一步到位运行大型购物中心，不是一日之功。”

    不仅如此，前期定位的不足还会直接造成商业地产项目招商不足、开业延迟。“有些项目看上去是提前开业，实际上却是延迟开业。”朱友军介绍说，因为有的商业项目从一开始定位失误，租金“攀比”附近发展多年的成熟项目，导致招商不利，一直拖到现在才开业。

    凡此种种，都是商业地产的“伤痛”，因此朱友军认为商业地产必然要经历现在的“养伤期”。

    ●展望：零售巨头新动带来利好预期

    “虽然商业地产正在‘养伤’，但前景看好。”朱友军表示，从近年商业地产放量增多，要开业的商业项目增多，许多开发商也开始进入商业地产领域可以看出，包括北京在内的中国商业地产进入了一个高速发展的时期。

    日前，位于四方桥区域某楼盘人士透露，家乐福已确定进驻该项目。这将使家乐福在5公里左右半径内拥有５家店。对此，朱友军认为，家乐福对这一区域的偏爱，正因为其看好该区域的购买力，提前“抢市场”：“我不开店别人也会开，与其让别人来挤压我的市场，不如我自己交叉覆盖。”

    无独有偶，零售业巨头看中北京市场潜力的不止家乐福一家，另一家零售业巨头沃尔玛的目光甚至瞄准了远郊。6月25日，沃尔玛在远郊区县的首家分店延庆店开业。

    叶沛能认为，零售巨头开新店，都有一系列技术指标的，都经过对地块和周边消费群体及潜在消费群体的科学分析。“对地产开发商来说，既要看到零售巨头新动向中透露出的利好，更要从中借鉴专业团队科学定位和管理的精髓。”