近年来，国内经济迅速发展，众多知名商家纷至沓来，面对一个如此庞大的市场，商业地产开发商无不希望把握机遇，建造出自己的大型购物中心和商业帝国，一时间，各地大型商业项目纷纷上马。可事与愿违，众多ShoppingMal综合商业项目最终搁浅，甚至难以为继，令人扼腕叹息。

    归根结底，不是国内没有市场需求，也并非商家不看好中国市场，关键症结还在于部分投资方、操作方不专业，缺乏科学、合理的规划等，最终难成其事。为此，记者专访五合国际(5+1WerkhartInternational)中国经理刘力博士，其将所见到的商业地产开发失败的情况归纳为九大昏招呈现如下，或许可以借此避免今后商业地产开发重蹈覆辙。

    【昏招一】盲目自信

    对招商过分自信，置专业顾问公司于不顾

    目前，大多数开发商认为中介服务并不重要，结果导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。以河南某大型商业项目为例，两年多来开发商与许多国际大型集团有过接触，但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划，致使招商工作毫无进展。直至专业顾问公司再次介入，该商家才迅速做出反应，派公司专业人员到现场进行市场调查和分析，并很快落实项目的开展计划。由此看来，开发商自身并不具备招商能力，包括前期策划和招商活动，应由专业顾问公司来完成。

    【昏招二】“简单”销售

    简单的产权式销售存在致命弊端

    由于对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。商业地产主要面对大型商家及海外商业地产投资基金。这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注，会通过对项目周边商业业态的分析确定可能的经营内容、模式和规模；通过对人流(购物流)、现金流的分析和判断，计算每平方米的营业量、营业额和成本承受能力，其中包括房屋租用成本(不同业态租金支付能力不同，如珠宝店可达到40%　，而餐饮业只能达到10%)。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格“草草”出售。

    【昏招三】招租短视

    缺乏科学规划的商业招租短视且短路

    目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于Shopping　Mall的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。

    实际上，不同商业业态和类型有不同的市场承受能力和吸引力，对于面积和位置的要求也不尽相同。相匹配的类型可以相互促进、共同增值，相反，错误的分配布局有可能误导消费，甚至因类型相近导致竞争激烈，最终损害租户利益。例如位于亚运村的某大型商业项目，经营初期为了迅速回收资金，采取产权分割方式，仅满足租户的要求不考虑整体规划，不合理的业态形式随机组合，无法满足购物者对于购物环境、卫生习惯及商品档次等的要求，致使物业整体贬值，租户经营困难，由此产生了许多商业纠纷。

    【昏招四】分析误判

    项目开发可行性分析不足，定位和选址错误埋藏隐患

    国内大型商业项目往往与城市形象挂钩，规模求大，只要开发商与政府建立良好的关系就可以在地价上获得优惠并进行规划，拿到地进行规划后才进行论证。即便如此，也只论证其可行性，不论证不可行性，因此在市场定位和选址等基本规划上存在问题就不足为奇。

    Shopping　Mall起源于美国，一般位于城郊。其产生建立在城市不断扩大、汽车拥有量达到一定程度、郊区人口增长的基础上，需要与之配套的商业、旅游、休闲、健身、娱乐等设施相应增加。因此，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求息息相关，忽视这些问题将对商业项目产生无法弥补的影响。例如北京某巨型商业项目，在开发大型居住区后，发展商将配套商业全部整合在一起，建设地在紧临四环的东南地块，当购物高峰与下班高峰时段重合时，四环路成为主要集散道路，为本已十分紧张的交通带来了更大压力，也为将来商业和居住区开发埋下了隐患。