中原商业地产史上再添厚重一笔，全国最大的乐器批发中心——“乐府”，已在航海路上安营扎寨。销售负责人称，目前销售情况良好。

    业内不少人士知道，“乐府”的前身是佛罗伦萨皮具城，从皮具到乐器，同样的地段，有了文化的烙印，是否就能发生质的变化，迎来辉煌的明天？

    回顾中原楼市的历史，同属文化商业地产的大河宠物文化公园当年也曾气势如虹，不过全世界最大的宠物基地的豪言犹在耳畔，如今却在经历痛苦的蝶变。而原定经营古玩的北古玩城，在市场的逼迫下，如今成了茶城。

    商业地产与文化，究竟该以何种形式联姻？是文化孕育了商业地产？还是商业地产为文化提供了载体？围绕这些问题，记者进行了调查。

    ▲▲商业地产打出文化牌

    一个月前，中原商业地产又多了个中国第一，全国最大的乐器批发中心——“乐府”，在航海路上安营扎寨。

    6月14日，在航海路的乐府售楼部，销售负责人王少华打开销售报表，一脸轻松地说，项目推出后，得到了市场认可，目前一、二层卖了70%左右。

    “乐府”有5层，共3.7万平方米。王少华介绍说，一、二层位置好，比较好卖，价格也高。对业界关于乐府是不是小产权的议论，王少华拿出国有土地使用证给记者看。

    “乐府”还在建设中，但王少华说，“乐府”是面向全国的项目，不能拿河南缺少乐器知名厂家，来说明它前景暗淡。目前行业内很多知名厂家已经来洽谈了，并表示了入住的愿望，对这个项目的前景，他充满信心。

    有业内人士告诉记者，乐府的前身是佛罗伦萨皮具城，这个皮具城已经宣告失败。那么，同样的地段，有了文化的烙印，就能凤凰涅槃、浴火重生吗？

    王少华说，皮具城的定位不准，在全国皮具城有很多，以浙江海宁最为有名，已经形成相当大的规模效应，郑州再建皮具城，即使规格很高，想超越发展成熟的海宁皮具城，也是一件很困难的事情。而大体量的乐器批发城，全国很少，知名度特别高的基本没有，而全国的乐器生产厂家，需要一个全国性的大市场，“乐府”可以填补这个市场空白。

    ▲▲文化也让商业地产“失足”

    既有浓厚的文化底蕴，又填补市场空白，是不是意味着项目的成功，答案是未必。

    2007年底，在中原楼市，刮起一股宠物旋风，位于花园路北环段的大河宠物文化公园，横空出世，气势如虹。“一个郑州人经常来，来郑州一定要去的地方”。诱惑人的广告语，占地900亩的巨大体量，世界宠物经济航母的定位，让大河宠物文化公园，成为震撼业界、让人惊叹的“黑马”。

    业内评价说，大河宠物文化公园的运作模式，相当超前，通过公园展示窗口的建成，使国内外行业内知名企业落户郑州，同时为后续的生产、加工、仓储、物流、养殖、种植基地迅速成长起到先头兵作用，迅速占据该行业龙头地位，使宠物之最这个名词，永久落户郑州，也给郑州的第三产业带来极大的拉动，提高了郑州的知名度，造就了郑州新亮点。

    但这匹“黑马”并没有变为骏马，不尽如人意的销售状况、向后推迟的开业日期，似乎预示着宠物文化在中原的水土不服。

    不仅是外来的宠物文化“失足”商业地产，在中原大名鼎鼎的郑州古玩城，也曾在文化商业地产上，栽过跟头。

    郑州市古玩城位于淮河路和大学路交叉口，有十几年的发展历史，多年来在全国古玩市场中名列前茅。因商户众多，位置不够，郑州古玩城董事长蒋继明于2005年斥2.2亿巨资，在郑州市市场发展局主办的郑州花木城的原址上兴建了郑州市北古玩城。原想南北呼应，统领郑州市古玩市场，但现实却和他开了个玩笑。

    据媒体报道，建成后的北古玩城因远离市区，没有南区古玩城得天独厚的地理位置，再加上众多古玩市场的冲击影响，天时地利失衡，很多古玩商户并没有进驻。目前，它的入驻商户大多是茶商，以经营各种品牌茶叶和茶具为主。真是“有心栽花花不开，无心插柳柳成荫”。

    ▲▲大郑州需要文化商业地产

    作为研究商业地产的专业人士，王少华说，他总结过这两个项目的得失。

    他说，大河宠物文化公园的开发商，总体思路很好，文化味浓厚，又有市场前瞻力，富裕起来的群众，的确需要一个大型的宠物交易市场来陶冶情操，但大河宠物文化公园的具体运作思路有问题，当时他曾建议开发商腾出一块地，把郑州动物园整体移入大河宠物文化公园，可惜，开发商没有采纳他的建议。

    而对北古玩城的变身，王少华说，这不能证明古玩文化的失败，因为郑州好几个古玩市场都发展得很好，只能证明，北边不适合这样的古玩市场生长，或是经营团队的具体运作存在问题。

    目前，郑州市的古玩市场，除了一些零散的外，规模较大的有五家。它们分别是：郑州市古玩城、珍宝大世界、珍宝城、中原古玩城、天下收藏商都艺术品交流中心。

    从媒体公开报道看，这些古玩市场，生存得还不错。珍宝大世界、珍宝城也位于淮河路，在郑州市古玩城东、西各100米处，形成了毗邻而居的竞争格局，仅是这一地理位置，就已经占尽便宜。碧波园珍宝大世界是由原二七区儿童戏水馆改建而来的，如今旧馆展新颜，商户入驻情况让珍宝大世界喜上眉梢。二七区宣传部副部长阚安生说：“我们当初上珍宝大世界这个项目时，也正是看中了这一片天时地利人和的独特优势。”

    中原古玩城是在金秋生活广场的基础上兴建起来的，原本以经营蔬菜粮油为主的金秋生活广场，变身古玩城后，投资方河南省金秋实业开发公司声称投资了1500万元，它的招商和经营运作情况良好。

    天下收藏则位于郑东新区，营业面积在2万平方米以上，共分地上4层、地下1层，其经营业态是翡翠玛瑙、古玩字画、文房四宝、古乐器等，也有个“地街淘宝”。“CBD内环商业街主要由包括我们在内的四家公司负责开发，按照规划，我们开发的这一部分将主打‘文化牌’。”宏信(郑州)置业有限公司总经理王朝俊介绍说，他们开发的CBD东环步行街主要分为三个区域，“天下收藏”项目作为其中的一部分，将凭借开发商的地产资本，内容涵盖司法鉴定、艺术品价值评估、学术交流、金融服务等各个方面。

    河南省房地产业商会常务副会长赵进京说，乐器、宠物、古玩，都是人民生活水平提高后的产物，眼下在郑州，家喻户晓的两个商业地产项目是火车站附近的服装批发市场和南三环的食品批发市场，这两个项目，在满足人们的吃穿上，作出了贡献，取得了成功，也提高了郑州的知名度，但崛起的中原，大郑州的建设，需要档次更高、品位更高的商业地产项目，文化商业地产，前景广阔，因为它代表了一种趋势。

    ▲▲文化和商业地产，谁孕育谁？

    河南王牌企划公司董事长上官同君说，商业地产和文化联姻，看起来很美，商业地产借文化的势，借好了，如虎添翼，借不好，文化也不是万能的，做商业地产还是要打造项目独有的、不会被复制的核心竞争力，这是项目成功的关键。

    在中国城市专家运营团秘书长郭力看来，商业地产和文化联姻，应该是文化孕育地产，因为独特的文化优势是不可复制的，也是征服市场的“法宝”。

    他说，少林寺借助武文化这一不可复制的元素，广开下院，跑马圈地，既弘扬了佛法，又发展了自身。下一步少林寺的各分院，继续开发武术产品，并吸引经营武术产品的商家进驻，就能形成武术大市场，成为真正的商业地产项目。

    郭力作为开封大相国寺的策划，目前正大力推广皇家佛乐，他说，这是大相国寺的核心竞争力。少林寺以“武”打出市场，大相国寺应该以“文”创出一片新天地。

    在郭力眼里，文化和商业地产联姻，应该以文化为主，他举例说，像郑州市的名片产业，儿童剧《快乐星球》影视基地，政府目前准备以此为依托打造一个文化产业园区，这样的产业园区，肯定会吸引经营儿童产品的商户进驻，形成一个大市场。

    王少华说，文化和商业地产联姻，文化应该先行，这种先行，不仅体现在商业地产应依托文化上，还表现为，做文化商业的人，最好是懂商业的文化人或懂文化的生意人。

    王少华说，自己是个文学青年，大学毕业后，成立了金门面地产顾问公司，和其他地产顾问公司不同，自己只做商业地产项目，有丰富的市场经验，自己运作文化商业地产项目，会比别人多一些把握。