望京天地、国际工业品城、第一楼街步行街等商业地产经营的“出师不利”，似乎成为一个挥之不去的“痛”。这几年，在镇江提起“商业地产”这四个字，除了市民的失望，剩下的就是开发商的无奈。

    与第一楼街步行街非常类似，作为新开发住宅小区“我家山水”的社区配套，龙吟坊商业街的开发与经营也走过了一段曲折的路程。龙吟坊商业街一期建设时，“我家山水”住宅小区的开发商由于缺乏商业开发的经验，仍然采用了住宅开发销售的模式。对期房进行前期宣传然后开始销售，1.3万平方米的铺面售出了60%。那些充满投资热情的业主面对买下来的铺面，在招商时却犯了难：毫无商业经营经验的他们除了在门口或网上发布招租电话，再没有其他好的办法。这种“望天收”式的招商，使得商业街定位混乱，招商进程缓慢。2006年，龙吟坊一期开街时，开业的门面并不多，而且经营情况不好，惨淡经营了一段时间之后，一些人支持不下去关门了。这种状况让业主着急，也引起了开发商的反思。

    带着这种反思，建筑面积1.3万平方米的龙吟坊商业街二期开始建设并于2008年10月竣工。这一次，开发商没有急于销售，而是吸取教训，保留了全部产权，并组建了专业的招商团队，到外地去参观学习，重新审视商业街的业态定位。其间，曾经有人要在这里打造建材一条街，被否决了。负责商业街招商和经营管理的兴地商业管理有限公司总经理产祥宁认为，龙吟坊作为社区商业配套，要经营成功，其业态定位应该从居民的长远消费需求出发，业态定位一定符合社区需要，要有特色，区域内缺什么就提供什么。目前这一带正处于开发期，新楼盘居民对建材的需求旺盛，但几年之后，这里的建材不再是主要需求，而且建材一条街与这里的小区环境定位不相符合。分析商业街的区域优势，产祥宁认为，这里新住宅小区集中，辐射周边10多万人口，基本上相当于一个县城的市场体量，而且周边居民的消费能力不低，又靠近正在打造的滨江旅游专线，具有非常好的发展潜力。深入调研之后，兴地公司将龙吟坊商业街的经营方向定位于餐饮休闲，并开始了大张旗鼓的招商。

    2008年10月18日，龙吟坊二期终于迎来了第一家特色餐饮企业江南鹅庄的开业。当时，包括阳光世纪花园、松盛园、我家山水、香江花城、江滨新村北区等在内的偌大一个片区，没有一家像样的餐馆，这里的居民碰上亲朋好友聚会请客吃饭要往外跑。因为填补了空白，再加上特色经营，江南鹅庄几乎没有经历市场培育期，开业没多久生意就开始火爆。采访中，产祥宁经理告诉记者，现在要在江南鹅庄消费，尤其是晚上，要提前订座，晚了就订不到了。

    江南鹅庄的红火，向有投资意愿的餐饮企业传递了一个鲜明的信号：这里的餐饮市场有发展潜力和发展后劲。也坚定了兴地公司对于商业街餐饮休闲为主的业态定位。接下来的招商中，兴地公司主攻餐饮，一些特色餐饮陆续进驻。目前，这里除了超市、休闲食品、干洗店、养生坊、酒吧，还聚集了包括湘菜馆、火锅、干锅、江鲜、杭帮菜等各种中小型特色餐馆15家，基本上家家生意红火。

    采访中，当记者向一些市民提起龙吟坊商业街，许多人表示：去过，那里的特色餐饮很红火。产祥宁告诉记者，如今，龙吟坊二期的出租率已经达到了100%。龙吟坊在镇江已逐渐形成了一点名气，除了这一片区内的居民，不少其他社区的居民慕名而来。谈起商业街二期的顺利招商和良好的经营态势，产祥宁认为，主要是调整了经营模式，由以售为主改为自有产权，为以后统一招商，统一经营管理提供了方便，再就是业态定位上更加谨慎科学。

    龙吟坊二期的红火正带动着一期的发展，兴地公司也正在用二期的经验来经营一期。产祥宁告诉记者，利用二期的发展，他们根据小区居民的需要以及二期餐饮业配套的需要，对一期自有商铺进行招商，并且以低租金“放水养鱼”。目前，已经有健身房、美容院、干洗店、广告公司等25家进驻，目前一期40%的自有房源中有80%已经租出去了，而业主手中那60%的门面，目前出租率仅有20%。这些业主目前的招商还多是靠“望天收”，因为房源掌握在个人手中，意见不好统一，招商效果很不好。目前，兴地公司正在谋划对已经售出的门面进行返租，然后统一招商。

    对于龙吟坊商业街二期的成功运行，第一楼街步行街的招商团队也看在眼里。步行街招商部经理杨为建表示，第一楼街地处城市商业中心，地理位置更优越。由于起初的开发运营模式以及步行街业态定位不明确，影响了商业街的招商和运行。现在第一楼街步行街成立了专业的招商团队，在深入调研后重新制订了业态定位，减少了购物店面的比例，以餐饮休闲娱乐带动购物。目前，这里已经有4家餐饮企业进驻。在步行街的培育期，一楼店面起重要的带动作用，但这些好的楼层基本全部售出，业主各有各的打算，很难在招商中形成统一意见，增加了招商工作的难度，也拖长了步行街的市场培育期。“商铺售出比例偏大只是增加了招商的难度，并不意味着一定就做不好，业态的定位也很重要，”杨为建表示，今后大市口一带的商业竞争会进一步加剧，步行街的业态定位要像龙吟坊那样，瞄准市民需求，与大型商场展开错位竞争，才能展现特色，求得发展。

    今年5月8日，龙吟坊商业街二期开街时，市经贸委市场流通管理处周军捷处长参加了开街仪式。谈到龙吟坊经营模式的转变，周军捷颇有感触。他说，龙吟坊一期的运营与第一楼街步行街当初的情况很相似。前几年，镇江商业地产开发看似红火，但事实上真正的商业地产并不多，除了红豆购物广场、九洲广场等为数不多的商业项目是只租不售，其他大多是以房地产开发的模式开发商业地产。这些开发商没有商业经营的经验，为追求利润最大化，往往在没有恰当的商业定位的情况下就面向市场销售，最终的结果是店铺价格被炒上去，一批业主被套了进去，市区又多了一个“半死不活”的市场。

    周军捷表示，从龙吟坊二期的运营模式的转变中，看到了目前镇江商业开发正在逐渐发生转变。目前，镇江的商业地产开发经过一段摸索，吸取教训，积累经验，正逐渐变得成熟。以正在建设的华地购物广场为例，周军捷认为，目前招商引资方向已开始转变，招商项目的商业定位更明确，在招商引资中更注重有目的地去寻找专业商业经营者投资。这些商业巨头有雄厚的资金，更有商业经营的品牌和经验，往往在项目签订时，对项目的业态、规模，甚至格局已经有了明确的定位，在建设时相关的配套就能够按商业规划进行，相关的商品组织，经营谋划同步进行，工程竣工时一切水到渠成，即可开业运行，像九洲广场的大润发，就是其中一个成功的典范。

    “过去，真正的商业地产商以前眼盯大城市，现在许多商业地产商开始向中小城市转移。镇江的商业设施建设正进入一个新的高峰期。”周军捷说，1996年到2006年镇江商业发展速度相对缓慢，商业成了镇江发展的一条“短腿”，从目前的趋势可以预见，未来十年，镇江服务业发展将进入一个快速阶段。在这个阶段，商业地产的建设水平和业态进一步提升，经营管理模式也将更加现代。