写字楼租务市场内资进场情况明显增加

    供应过剩，空置率及租金暂难改善

    商业房地产投资意欲未复苏，然内资积极性相对较高

    路透香港5月21日电---金融海啸逼使一些海外金融机构及跨国公司收缩在华业务，但“外资退，内资进“的情况正崛起，为向来以外资为主的中国甲级写字楼租务市场带来一点支撑;不过在写字楼投资市场方面，业内人士相信，在金融危机未消退前，投资意欲仍会较为淡薄。

    尽管内地企业渐成写字楼租务市场的新力量，但鉴于未来一、两年一线城市的甲级写字楼供应相当庞大，而市场消化能力相对较弱，故租金前景仍难乐观。

    “过往内地甲级写字楼的租户中，本地公司只占25-30%，其馀均为外资公司，但现时本地公司的比例已提升至35-40%。“驻上海的戴德梁行中国区行政总裁张国正说。

    物业顾问世邦魏理仕大中华区研究部资深董事吴家仪也指出，外资金融机构有缩减写字楼规模的情况，但同时本地金融机构则变得活跃。

    自去年9月雷曼兄弟宣布破产後，作为甲级商厦主要租户的跨国企业及金融机构业务明显萎缩。今年1-4月，中国实际外商直接投资(FDI)同比降幅较首季度扩大至21%。一些在金融海啸中受到重创的外资跨国企业及金融机构，亦搬离租金较贵的CBD地区，以节省租金。

    在上海，美式快餐连锁店麦当劳将其中国区总部从市中心的静安区搬迁到漕河泾开发区;微软亦将于8月从北京燕莎区搬到望京区，新写字楼面积增大，但租金则减少。

    相反，内地企业则纷纷落户CBD(中央商务区)。在上海，宁波银行租用陆家嘴的震旦大厦约3，000平方米的面积，渤海银行在时代金融大厦租下4，000平方米写字楼楼面作为其总部;于北京，浙商银行在金融街一口气签订1万平方米的写字楼及平台楼面租约。

    租金前景难乐观

    中国于去年底宣布4万亿元经济刺激计划，以催谷内需填补外需减少的缺口。虽然住宅楼市在一系列扶持措施後，劣势已扭转，成交量明显增加，但写字楼市场则仍未见回暖，今年头四个月写字楼销售面积同比下降逾一成;租务市场方面，空置率高企，租金下滑加上新供应过剩，这困局短期内仍难以摆脱。

    由于甲级写字楼供应庞大，消化能力较弱，故租金前景并未因内资进场而显现乐观。仲量联行更估计，未来两至三年写字楼租金会至少下跌三成。

    据世邦魏理仕的资料，今年首季北京写字楼的空置率高达21%，上海则为12。5%，但上海的租金按季跌幅达6。8%，高于北京的4。9%。

    戴德梁行的张国正表示，北京和上海今年的新供应将达顶峰，之前因奥运停工的项目将陆续落成，而上海于明年举行世博会前亦将有大量新写字楼项目落成，“空置率会继续上升，而租金亦会下调。“

    不过，他表示近日市场气氛明显好转，该行亦接到不少来自跨国企业动辄租赁数千平方米面积的订单，“过去六个月外资在租务市场几近消失，但他们一旦有所动作，(租赁)规模会很大。“

    投资市场尚未恢复活力

    而在商业房产投资方面，则仍未见活力恢复。张国正提到，今年以来内地的较大手写字楼成交缺乏，较大宗的成交要算陆家嘴(600663。SS)斥资17。6亿元人民币向韩国浦项(POSCO)(005490。KS)收购上海浦项广场，不过其成交价较原来叫价有较大折让，“反映即使有人买，但价钱不是太进取。“

    不过世邦魏理仕的吴嘉仪指出，中国政府即将开放保险公司投资房地产，而酝酿中的房地产信托投资基金(REIT)一旦出台，将提供一个投资房地产的融资渠道，这些措施将可带动商业房地产发展。

    “很多人(外资)都有兴趣投资大陆房地产，因为人民币升值，以及大陆的经济相对其他地区仍算乐观，。。。而且现在政府让内资保险公司参与这个市场，将来活跃的参与者，可能是一些内地的企业，“她说。

    富力地产(2777。HK)董事长助理陈志濠指出，内地投资者因相信中国楼市长远仍会上升，且市场尚未成熟透，故他们的投资取态相对外资较积极。稍早国家开发银行斥资5亿元买入富力旗下位于广州市珠江新城CBD的富力盈泰广场其中10层写字楼楼面。

    中国于2006年曾出台限制房地产外资的“171号文件“，调控过热的市场。吴嘉仪表示，一些未有在境内成立公司的外资房地产商，需要找内地夥伴组合营，加上资金进出有所限制，窒碍它们进入市场，但对嘉德置地(CATL。SI)、新加坡政府投资公司(GIC)、吉宝置业(KLAN。SI)等已建立基础的外资，影响则不大。

    张国正称，“虽然暂时未见外资重回(商业物业投资)市场，但它们一直没有停下来，只是要筹资金和海外总部的批准，且它们希望捡便宜货，与卖家的期望形成差距。”