在近期沪上住宅市场重新趋热的情况下，商业地产依然有些扛不住。特别是全球金融危机给市场前景带来不乐观预期，国内外诸多零售商放慢了开店的脚步，这使得沪上商铺或面临“巧妇无米”的尴尬境地，根据中国CRIC数据显示，2009年1季度，上海商业销售市场供应成交均出现萎缩，部分项目价格下调；商业租赁市场租金持续下跌，空置率上升。这些都侧面反映了当前沪上商铺需求的放缓甚至短暂缺失。

    销售型商铺供求双降双方都没底

    近期，持续的金融危机大大打击了投资者商铺投资的热情，数据显示，2009年1季度上海的商业营业用房供应量均环比下跌50%以上，与上季度大力推案的市场形势形成鲜明反差，成交量也有下跌。销售型商铺供求双降的背后，是买卖双方对前景都没底。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天也表示，一方面，一季度是传统的房地产淡季，受季节、春节各方面影响，成交会有所下降，开发商也会减少推案；另一方面，经济危机对商业市场的影响逐渐突出，企业撤离、倒闭，零售商经营困难，均反映了商业市场未来的重重危机。

    租赁型商铺降租金仍难“止血”

    上海2009年1季度，租金继续下滑，优质商业首层租金1317元/平方米/月，环比下跌5.35%，由于租赁困难，不少商铺不得不降低租金。从实际效果来看，即使降租金仍难“止血”，上海2009年第1季度优质商业物业空置率8.3%，比去年4季度增加了2.5个百分点，例如汇金百货的开业，带来4万平方米的新增物业，市场短期内难以消化。

    调整期需直面过剩危机

    从上海商业地产的保有量来看，CRIC系统统计数据显示，截至去年年底，上海商业地产的保有量为4343万平方米，人均商业面积达到了2.3平方米/人(对应上海2008年常住人口数)，在国内城市中最高，未来2-3年内还将有576万平方米的商铺新增供应，人均商业面积还将提升，而按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值，因此，上海的商铺面积总量明显过剩，即使没有零售商的流失，在商铺项目供应集中的区域，竞争也相当激烈。

    对此，克而瑞(中国)首席研究员陈啸天建议未来必需通过降低供应，消化存量来降低风险。戴德梁行商铺部董事韦泽铭则提出，在全球金融危机的背景下，消费者工作的稳定性、理财策略、消费决策、消费能力都受到一定的影响，而这一系列的因素恰恰是决定商业地产市场发展的重要组成部分。因此，在当前时期，新推商铺应该研究辐射地区的消费能力和消费心理，并以此作为吸引品牌零售商的依据，这是商铺成功招商并有利于后期持续运营的一个保障。

    品牌零售商动向影响未来

    更为重要的是，由于全球宏观经济持续走低，品牌零售商对新店的扩张持有谨慎态度，特别是在租金方面，甚至连一些知名的连锁品牌也放慢了扩张步伐，收缩规模，例如全球传媒巨头贝塔斯曼去年关闭了在上海福州路的总店和全市所有分店；季风书店也一度迫于租金压力准备退出地铁商铺；麦当劳也已经下调了今年在中国开店计划的数量。此外，在沪上消费者捂紧钱袋子，以及网络购物渐流行的情况下，不少企业对于实体商铺的需求也相应减少。

    戴德梁行商铺部董事韦泽铭则相对乐观，他表示：“上海作为一个国际大都市，消费能力并不局限于上海本地，还会进一步辐射到江浙一带，所以一些国际品牌零售商在未来或许会有一些更大的计划。对于一线城市来说，国际品牌零售商已经在市场上保有一定的量，扩张速度会相对缓慢，但这些国际品牌零售商或许在二三级城市会有相当好的发展前景。”