商业地产发展的重要里程碑

    这是成都市经济发展的一件盛事！更是成都市商业地产大阔步向前发展的一个重要里程碑！

    昨日，位于成都市天府广场附近的城市名人酒店彩灯高照，宾朋满座，处处洋溢着喜庆的气氛。由中国城市商业网点建设管理联合会、成都市政府共同主办，成都市商务局、市房管局、市会展办、青羊区政府共同承办，都江堰市政府协办的“2009中国成都商业地产发展高峰论坛开幕式”在此隆重开幕。

    权威专家论剑商业地产

    论坛以“信心09’中国商业地产新发展”为主题，以把脉中国商业地产的发展走势，分析国际金融危机下商业地产的挑战与机遇，推动中国商业地产的健康发展，探索商业地产发展的新模式为宗旨。权威专家蓉城论剑商业地产，深入破解商业地产发展迷局，与会代表就“国际金融危机下商业地产发展的挑战与机遇”和“中国商业地产发展的新模式”两个议题进行专题研讨和高端对话，并通过了2009中国商业地产发展高峰论坛《成都宣言》。作为东道主的青羊区再掀投资风暴。

    商务部商贸服务管理司副司长王晓川，住房和城乡建设部房地产司副司长王倩，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲，中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路，中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽，以及省、市、区相关部门的负责人出席了开幕式。参加论坛开幕式的还有来自北京市、上海市、重庆市、江苏省、南京市、苏州市、连云港市、常熟市、常州市、台州市、沈阳市、大连市、石家庄市、张家口市、哈尔滨市、牡丹江市、淄博市、西安市、长沙市等20个省外城市政府商务主管部门、商业街区主管机构，投资机构香港华润置地、富力地产、上海弘基等61家知名商业地产开发企业投资机构和品牌商家的代表，成都市和四川省其他市、州的有关负责人和商业地产界的代表。论坛由成都市商务局局长郭启舟主持。

    服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要指标，加快商业地产的发展，推动商业集聚化、特色化是提升服务业发展水平的重点和关键，在“5·12”汶川大地震发生一周年之际，在全球金融危机对世界实体经济造成冲击的大背景下，中国城市管理联合会、成都市人民政府联合举办这次论坛，旨在搭建平台，促进交流，发现机遇，寻求合作，必将对中国商业地产的发展产生深远的影响。与会代表纷纷表示，在交流和探讨中携手并进。

    青羊路径花开有声

    成都市政府副秘书长邓工力在致辞时说，成都是中国的历史文化名城，是中国西部科技、商贸、金融中心和交通通讯的枢纽，这些都促成了成都繁荣的商业，兴旺的交易、贸易。近年来成都走出了一条商、旅、文高度融合的商业地产的路子，已经拥有了中国最佳商务城市、中国最佳旅游城市、中国会展第四城等美誉。当前，成都正按照省委、省政府提出的加快建设灾后美好新家园,加快建设西部经济发展高地这“两个加快”的要求大力推进灾后重建。希望与会的各位领导、嘉宾、代表，一如既往的关心成都、支持成都。“这次会议提供了一个深化思路、加强学习的好机会，我们将积极吸取本次论坛一些营养，继续推动成都商业地产的发展。”

    商务部商贸服务管理司副司长王晓川建议发展商业，促进消费增长。要认清商业领域已经取得的成就，也要清楚地看到在发展过程中还有许多工作要做，希望能有所突破，以一系列的商业聚集和品牌聚集为商业领域特别是商业地产领域的新发展做出新贡献。

    住房和城乡建设部房地产司副司长王倩认为，房地产对促进经济平稳增长作用大，而商业地产则是房地产业的重要组成部分，成都是我国重要的商贸中心城市，青羊区作为重要的中心城区，在商业地产发展方面有着许多值得学习和借鉴的经验。希望各位借助此次高峰论坛深入分析商业地产发展的挑战和机遇，加强经验交流，更加坚定未来商业地产发展的信心，共同应对当前的国际金融危机，携手共创中国商业地产美好未来。

    国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲可谓“成都通”了，再次来到她熟悉的成都这座城市，看到青羊区红红火火的商业发展，感到非常高兴。从青羊区的经验可以看出，既使是在国际经济危机影响的情况下，不同的商业地产表现出不同的变化趋势。印象最深有三条：一是最具特色的商业最具生命力。青羊区大力发展自身特色的商业和服务经济，全力打造特色商业街区，形成了琴台路、太升路、宽窄巷子、文殊坊和金沙遗址“都市五朵金花”等新的亮点，新的城市名片。二是具有文化品位和城市品格的商业地产，非常有自己城市的味道。这种城市文化的出现使相应的文化级建筑成为一种可读性的文化，可触摸的文化，可持续的文化。到宽窄巷子就可以看出带有典型的川西民居的风格，这一点我们在青羊区可以看到实实在在的标本。三是以人为本的商业地产最具生命力，成都是一座来了就不想离开的城市，青羊区的商业街是人流连忘返的地方，原因是什么呢？主要是以人为本，它是以人的休闲、购物、旅游来建造的，我们到宽窄巷子看就是零距离的接触。

    中国城市商业网点管理联合会会长荀培路表示，相信本次论坛对促进我国商业地产又好又快发展将发挥着重要的作用和产生深远的影响，一定能实现信心09’中国商业地产新发展的目标。

    西部看成都成都看城西

    昨日，2009中国(成都)商业地产发展高峰论坛隆重开幕后，笔者就青羊区打造“西部中心城区商务高地”主题内容和民众、商界普遍关注的问题采访了该区区委副书记、区长谢强。他说，多年来，商业地产不被人关注，大家习惯追捧住宅地产，在国际金融危机影响的情况下，商业地产成为当前地产发展的重要组成部分。

    商业地产

    向复合型商业中心发展

    笔者：青羊区商业地产发展将有哪些亮点？

    谢强：我区集合区域优势及历史文化底蕴，将在天府广场、骡马市和太升路片区打造成都中央商务区核心区。把成都CBD青羊核心区建设成为现代化的金融集聚区、高端商务办公集聚区和标志性的文化展示区，把传统的骡马商圈提档升级为以商务商业为主的高端品牌商圈，在太升路片区建成配套更加完善的综合商业体；其次，立足沿清江路、光华大道、日月大道、成温路沿线，以金沙·光华片区和青羊新区为核心，打造城西商务走廊。以三环路为界，东部金沙·光华片区东部建设集购物、文化、生活、休闲、旅游、餐饮于一体的综合性商业区；西部打造以商务办公、大型购物、专业市场、特色餐饮、娱乐休闲等为重点的区域性商务商贸中心。青羊新区加快商业中心、工业总部基地、税源总部基地建设，打造新的商业商务集群。结合历史文化基奠打造以特色街道与城市旅游为特色的商务区，比如：以宽窄巷子、琴台路等为载体，以深厚的文化为基础，使青羊区形成比较有代表性的商务地产，从而使商业地产由单一向复合型商业中心发展。

    笔者：商业地产向复合型商业中心发展，这种模式今后如何融入青羊区的商业地产，其具体思路又怎样？

    谢强：目前，我区商业地产从空间布局上划分为三大块，即中央金融商务区、城西高端商务走廊和16条特色街区。从产业业态上，将重点发展三大总部集群及服务业，进一步细分为金融、商务、地产服务业等6个行业。

    我们的思路是顺应发展趋势，按照城市功能分区，因地制宜布局商业商务项目，错位发展，融合发展，形成了五种具有青羊特色的发展模式，顺应商业地产由单一商业形态向综合商业体发展的趋势。

    在城市中心区域，构建“高端写字楼+综合商业体”发展模式。如：紧邻天府广场的“城市之心”二期不再是单一的甲级写字楼项目，而是写字楼和星级酒店相结合；爱美高华置广场项目是高端写字楼、高端酒店、高档商场、高级住宅的综合体；富力熊猫城更是囊括了甲级写字楼、高档商业、五星级酒店、会议中心、豪华公寓等多种商业业态。

    根据规划，要在文化旅游景点周边区域和传统商业街，打造特色商业街区，构建“文化旅游+商业街区”的发展模式。

    在二环路与三环路之间，面向中小企业发展商务地产和综合商业地产，构建“微型CBD+综合商业体”的模式。金沙片区的万瑞金沙项目就是典型的微型CBD，周边分布了以金沙国际商城为代表的住宅、文化、餐饮、娱乐等多种业态，形成分工细致、结合紧密的产业链。

    在中心城区延伸带，构建总部基地模式。三环路外的青羊工业总部基地，已建成低密度的独栋总部楼宇，总面积25.7万平方米。目前已入住企业总部109家，投资强度达480万元/亩·年，税收贡献达到100万元/亩·年。

    在城市绿地，建设生态、休闲等和商业办公相结合的生态性商业群落，构建“生态绿地+商业地产”的模式。改变传统的政府投资建绿地的模式，在青羊辖区15300亩绿地内，规划布局了占地12000余亩绿地公园、近900亩总部基地和542亩新型社区，创造性地将绿地建设与文化旅游、高端社区、商业办公、运动休闲相结合，开发大型复合型商业地产。目前，税源总部基地已建成楼宇10余万平方米。

    这五种发展模式已经形成新的增长点。2008年，我区服务业增加值增长25%，社会消费品零售总额增长22%，全年新增商业商务面积63万平方米。今年，全年实施亿元以上商业商务项目30个，总投资达332亿元，年度计划投资53亿元，建成后新增商业商务面积116万平方米。

    随着我区商业中心项目实施，我相信我们努力打造的商务高地一定会深受企业欢迎。

    高峰论坛为回暖楼市加温

    笔者：在本次商业地产高峰论坛会上，青羊区荣获“中国商贸名区”称号，请问青羊区在商业地产发展方面具有哪些优势？

    谢强：青羊区获此殊荣，是巨大的荣幸，是对我们区过去工作的肯定，但现在对我们而言更是压力。我们将在此次召开的论坛上，向来自各地的兄弟省、市代表、专家、学者学习，将他们带来的经验，融入我区商业地产发展，并作进一步优化和改进。目前，我区的优势是城市绿化率达到90%以上，文化底蕴深厚，生态环境优美，区域交通便利，城市基础设施完善，公共服务居于国内先进水平。全区服务业、总部经济和高新技术产业占国民经济的比重达99%以上，是成都市打造金融中心和现代服务业基地、发展高新技术产业的核心区。

    笔者：为扩大内需，有消息称，青羊区在此次论坛期间，针对地产还出台了一些惠民政策。

    谢强：针对全国楼市开始回暖，成都作为中国西部具有代表性的城市，我们在论坛开始当天至本月底，将在新城市广场举办一次集地产投资见面会和商业地产、精品住宅展为一体的落地活动。作为本次论坛的东道主，我区推出购房投资补贴及相关优惠政策。活动期间，凡在区内楼盘购房，除商家优惠外，政府再补贴，其办法是：购买商品住宅按总成交价的1%补贴，商业地产按总成交价的1.5%补贴。我们希望通过这次论坛，对开始回暖的楼市再烧一把火，再加一点温，使楼市走出低迷。

    明天的青羊会更美好

    笔者：青羊区打造中国西部中心城区商务高地，重点在哪儿？政府又怎样打算？

    谢强：商业地产发展，西部看成都，成都看城西。下一步，我们将突出三大重点区域，积极完善规划，调整产业结构，强化政策扶持和运营服务，进一步加快商业地产发展，倾力打造中国西部中心城区商务高地。

    按照现有商业网点布局，充分挖掘街区的建筑、文化、产业、旅游资源，通过完善配套设施、开展风貌改造、统筹宣传营销、发展特色经济、健全管理机制等方式，实现商业、旅游、文化相融合，进一步提升凝聚力、辐射力和承载力。例如：将“都市五朵金花”为代表的16个特色商业街区建设成为独具特色、品牌优势突出的区域性商业中心和片区商业服务中心。

    试验区建设为我区提供了创新机制。灾后重建和加快发展进一步增加了中心城区商业地产的刚性需求。在成都市规划的服务业“一核集聚、四城辐射、两带带动”的发展布局中，青羊区处于核心地位，是重点中的重点：“一核”的三大集聚区，中央商务区核心区在青羊，文化集聚区90%的区域在青羊；“四城”中的西部健康休闲城大部分区域在青羊新区内；一批优质商业地产项目正在陆续推出。

    我相信：明天的青羊会建设得更加美好！

    破解商业地产发展迷局

    韩健徽(中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任、商业地产发展研究专家)

    我国商业街进入前所未有的快速发展时期，抓住商业街就抓住了中心城区……在全国各地涌现出一批以成都宽窄巷子为代表的中国特色商业街，应尽快实现从“重管理、轻经营，只管门外、不管门里”到管理经营并重的转变。通过成立商业街商会形成管委会、商会、商家之间的管理和经营互动。我国商业街将会从自觉、自发发展走向规范、科学发展。中国步行商业街工作委员会将在国家有关部门的指导下，充分发挥全国唯一商业街行业协会的职能和作用，进一步关注和研究国际金融危机对全国商业街经济带来的影响，采取积极有效的应对措施，尽可能把不利因素降到最低程度，把风险转化为机遇，为全国商业街行业持续健康发展做出积极的贡献。



刘鸣炜(香港华人集团董事)

在全球金融危机的影响下，商业地产不仅可以贡献持久的纳税，还对打造城市形象、提升城市价值、扩大就业机会发挥着重要的作用。当地政府应结合本地的经济发展目标制定商业地产规划，明确商业地产的发展层次和产业空间，统筹协调有限资源，打造城市和区域经济品牌……将商业地产纳入本地的经济发展规划统盘协调，以商业地产带动城市住宅集聚和配套产业发展，形成互动发展的良性格局……对发展商业地产实行政策倾斜，在区域的整体规划上要为商业地产项目营造良好的经营环境，以利于聚集和保持商业气氛。



李后强(省委政研室副主任)

青羊区在成都主城区像一只羊，预示着以后青羊区在成都商业地产中将成为领头羊。城西商务走廊正在崛起，许多不同类型的商务楼正在建设，极具发展前景……在推动商业地产方面，政府应从规划到基础建设，再到政策扶持方面，根据目前的形势对以前的一些已不再适用的政策进行废弃，要注重地产商适应新的发展趋势，在整体中找到定位……一个地方的文化发展是核心，否则就是一座死城，它的支撑就是文化。在打造文化品位时，要个性化不要雷同化，要协调化不要异向化，要以人为本不要机械化，要资本化不要当成包袱，还要精美化不要低俗化。



徐富艺(都江堰市市长)

都江堰充分依托灾后重建扩大内需，以产业发展为经济恢复提升的支撑，制定了市城乡商业网点规划，鼓励和支持商贸旅游文化产业、软件与信息服务业、工业集中发展，现代农业发展，房地产发展等一系列扶持政策，拓宽了三次产业恢复的空间，同时进一步强化政府服务职能，实行“一站式”、“一条龙”服务和企业收费明白卡等制度，及时解决项目投资中的困难和问题，为投资者构建了优良的法制、政策、经济、服务和社会环境。

到2020年，都江堰将建成城乡统筹、商、旅文结合的商业体系，形成一个主要的城市商务中心，三个城市副商业中心，以及80个重点商业项目。届时都江堰市将成为成都市商业次中心城市，川西地区商业物流强市和国际旅游目的地，现代流通业建设示范性城市。

佳作纷呈 魅力无限

佳作之爱美高：打造国际水平地标物业

由香港华人置业集团旗下的爱美高实业(成都)有限公司，倾力打造集大型购物中心、超甲级写字楼、超五星级酒店、高级公寓于一体的大型综合性物业——华置·太升南路项目。公司诚邀凯达环球建筑设计公司、茂盛结构顾问有限公司、柏城(亚洲)有限公司、万隆工程顾问有限公司、傲林国际、威宁谢香港有限公司、BENOY建筑设计公司及中国建筑西南设计院组成的设计团队，无论在建筑规划设计、室内设计、机电设备配置等均达到世界先进水平。其中，值得一提的是，四川遭遇“5·12”汶川大地震后，在结构安全上，该公司下足手笔。首先，从项目地震抗震措施考虑，将原来的丙类建筑即一般建筑提升至甲、乙类建筑或较重大建筑，其抗震措施设计由一级提升至特一级，并采用型钢混凝土组合结构增加抗震结构能力。其次，设置紧急防震避难层，在避难层拟用析架结构减少地震影响，并提供紧急避难所。第三，在项目天台设置民用直升机停机坪，便于应对突发事件的救援。

成都以优良的人居环境著称，为此，爱美高实业有限公司还将节能环保纳入设计重点，优化人们的生活。以“一设、一选、一全、一酒、一考”的模式推陈出新。其中，“一设”指设置空中花园时，考虑采用雨水回收循环使用系统，节省水资源消耗；“一选”是选用低能耗高科技建筑材料，例如选用lo的通风、照明及电器系统，智能化识别繁忙时间，降低能源消耗；“w-e及双层防紫外线玻璃、遮阳系统等，有助节能环保；“一全”即全电脑控制；“一酒”是酒店采用水源热泵系统作生活热水热源，有关废热可同时吸收冷冻水热量，达致节能目的；“一考”指考虑采用标准化预制组件环保施工方法。

超前的技术及尖端的商务设施，爱美高实业(成都)有限公司以领先的设计理念，致力为成都高端客户提供完备的物业解决方案，最终将打造成国际水平的地标性物业典范。

佳作之万瑞：创新商务地产

成都万瑞置业有限公司成立于2004年，专业从事商业地产开发。公司的业务方向以开发写字楼，商业卖场，酒店和服务式公寓为主。万瑞公司已成功开发丰德国际广场、丰德万瑞中心项目，正在开发建设金沙万瑞中心项目。迄今为止，总开发面积达35万平方米，共计8栋写字楼、1栋商务公寓、1栋服务式公寓。

万瑞专注于对行业、市场、客户的研究分析，在成都首创了“微型CBD”概念。

微型CBD与传统大型中央商务区一样，具有高度聚合商务的功能，在其所在区域内扮演经济领头羊的角色，带动周边服务行业、商业设施的发展，将现代服务业有效聚集，依托交通枢纽，将商务活动合理有效地集中，并与周边的高档住宅和商业设施建立一种相互依存、相互助益的关系。

随着丰德国际广场、丰德万瑞中心、金沙万瑞中心三个“微型CBD”项目陆续面世和投入使用，万瑞在商务地产领域拥有了坚实的基础和优质的资源。并且从理论和城市经济的角度与高校的研究机构合作，最“微型CBD”项目进行理论研究与分析。这些持续不断的专业研究，为万瑞的发展运作奠定了坚实的理论基础。

佳作之青羊绿舟:“198”发展战略项目

青羊绿舟，作为成都“198”区域的大型复合性项目，2008年被列为成都市重大产业项目，并作为“198”区域的示范项目在全市范围内推广。项目总占地15300余亩，其中12000余亩主题鲜明的城市公园，城市绿地建设与产业发展相结合的方式，建设全国一流的创意产业示范区、生态运动休闲区、和谐人居样板区，从而大幅提升城西的生态环境、人居环境和创业环境。

青羊绿舟，以日月大道为界，分为南北两大区域，采取先南区后北区的总体开发节奏。其中南区占地10084亩，总体规划为运动总部公园城、中华情总部公园城、绿岭总部公园城、滨河总部公园城四大绿地公园群落。以“公园承载产业发展，以产业支撑公园运营”的开发理念，以不同主题风格进行整体打造，涵盖了税源总部基地、高尚住宅社区、休闲娱乐产业、旅游观光产业、文化艺术产业，是一个拥有旅游、商务、居住、休闲、度假、运动、文化发展等多功能的大型复合性项目。

佳作之工业总部基地：1089亩鸿篇巨制

作为西南呈现体量最大、入驻企业最多、配套设施最完善的总部基地，从2004年在西南第一个提出总部经济概念并付诸实施以来，青羊工业总部基地以创新理念引领着西南总部经济的发展方向。

青羊工业总部基地地处成都市重点打造的20个工业集中发展区之一的国际青羊新区的核心地带，占地1089亩，与15300亩青羊绿舟城市公园、以及未来的青羊区行政中心为邻。光华大道、成温邛高速以及未来的地铁四号线环绕周边。园区内以森林大峡谷为概念打造的园林景观，彰显深厚的人性化色彩，1.6的容积率和28%的绿地率，营造出具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高”的生态园区和高效办公环境。短短五年间，获得“21世纪最具价值不动产奖”、“2007年度成都魅力新城总评榜评审团大奖”、“2008中国总部经济杰出贡献奖”等九项大奖。