商业地产“商”挑大梁占七成

    在现今的上海房地产市场，要建设一个商业项目其实不难，有拿土地的资质，有足够的资金，依样画葫芦，一个商业项目就能造起来。换句话说，现在的市场，想要靠做商业地产赚点钱，其实很简单。但如果要谈真正去全方位“开发”、“打造”、“经营”一个商业地产项目，那不仅仅是不简单，而是极其困难。

    “商业地产不仅仅是地产，还包含商业。地产是实物，用建造就可以完成，而商业则是有机的甚至是有生命的，需要的是开发商倾力去开发打造去经营。所以说，要做一个商业地产项目，不是简单的造一造就可以了，可以说我们是倾注心血来运作每一个商业地产的项目。这就是绿地对商业地产的理解，和对商业地产项目运作的态度。”上海绿地商业（集团）有限公司商业地产开发事业部营销总监谷煜诚恳的道出了绿地品牌对商业地产项目的态度。

    商业地产的价值分为两部分，一部分是地产的价值，即建筑物的价值，而另一部分就是商业的价值。地产的价值相对是固定的，而商业的价值则需要靠前期、后期也就是长期的经营去实现，当商业的价值得到了体现甚至是增值以后，商业地产的价值以及增值也就随之而体现。对此谷煜表示：“我个人认为，在商业地产运作中，地产部分只占小部分，关键在于商业运作，商业的比重才是大头。”

    地产因商业而“活”而产生价值

    谷总监所说的商业的比重占了大部分，相信不仅仅是理论上价值的部分，还包括实际操作中的精力、心血、营销成本以及风险和利润，言下之意即商业地产的重中之重是在于商业。把商业的部分经营好了，商业地产项目才称得上真正意义上的“商业地产”，而这个“经营好”，其中就包含了大学问，并非三言两语可以解释得清，实际上这就是绿地在商业地产领域立足于市的核心竞争力。

    操作一个商业地产项目，前期有公式可循——人口基数、消费能力、交通配套、辐射面积等等，最终推算出适合的项目体量。“但这最终只能决定我该造一个多大面积的商业项目，以及商业的业态等，说到底，还是只造了一个建筑。”谷煜表示，“如何去体现商业地产的本质，通过商业去实现商业地产的价值和未来的增值，给绿地自己以及给我们的客户带来盈利和发展，那就是我们真正需要去费心尽力的地方。”

    通过绿地在昆山的项目绿地21城，我们或许可以发现一点绿地在操作商业地产领域的成功经验——绿地21城的商业项目，真正实现了理论上商业地产成功的标准，即通过前期精心策划，后期用心经营，打开一条未来可持续的发展通道，以商业的保值增值去实现商业地产的保值增值，“地产因商业而活了，能创造利润和发展空间了。”谷煜生动地形容。

    绿地21城的项目商业取得了令人瞩目的成功，目前不仅在区域内发展成为商业标杆，更将其辐射范围扩大到了整个昆山花桥以及周边的嘉定、青浦等地区。如今当地的居民已经不仅仅把绿地21城商业项目当成满足基本生活需求的配套设施，更是当作一个多功能的商业中心，他们不需要再舍近求远，而是在这里就可以得到比基本生活需求更高层次的消费和服务。绿地21城的商业项目从一个配套设施，发展到如今成为区域性的综合性商业中心，这就是绿地引以为傲的成功典范。

    利益其次，责任当前

    “虽然目前绿地旗下经营的商业地产项目不少，但我们不是整齐划一用同样的一套操作模式，而是每一个都不同对待，每一个都精心量身定制。”谷煜特别强调了绿地在经营商业地产项目时的细心，“因为每一个项目都是不同的，不同的区域，不同的客群，不同的发展空间，所以我们要采取量身定制的态度，这样才能真正负责任的去实践地产因商业而活的先进理念。”

    绿地开发商业地产的战略理念，归根结底来说，就是最大限度去挖掘商业价值，拓展商业的可持续发展空间，以实现商业地产的保值增值目标。大处研究商业业态定位，是为了将来有长期的经营可能，小处仔细斟酌项目的建筑功能、立面外观，也是为了商业地产项目的将来发展。一切的心血努力，都是围绕开发建造出来的商业地产项目能有更长远的可持续发展。“绿地绝不会造出一个将来空置的，既卖不出去、又租不出去的商业地产项目。”谷煜坚定而自信地表示。

    这样的态度是对绿地品牌的负责，也是对客户的负责，更是对社会的负责。谷煜举例说明了这个问题：“现在外面也有很多项目，承诺的年回报往往很高，折算下来，开发商为业主经营了八年十年以后，业主就赚回成本了，并开始赚净利了。但这样的话，且不说经营是否能维持八年十年，即使能持续，那么开发商的利润在哪里？一个单赢的模式它能持续下去吗？其中的风险不言而喻。绿地从来不做这样随便打包票的事情，我们宁愿回报率低一点，也要去维系长期经营可持续发展的思路，这就是对业主负责，而且是长期的负责。”