国际关系与地区发展研究院研究员 余南平

    我们的判断是非常清楚的，因为我们认为如果美国出现第二波金融危机的话，首先冲击的是商业地产，我们现在不知道商业地产具体多大的规模，以及美联储的控制，还有商业银行对这些商业地产的信心，我相信这是一个长期的比较大时间的衰退。同样情况在全球也是不可避免的。最近我们做了一个系统的分析，最近这个报告还没有发表，但是我们可以把结论告诉大家，我们通过经济衰退和八年的房地产之间的关系，这个结果相当的重要。相信在过一阵子大家也可以看到。

    在现在的情况下，不可避免的让中国在过去几年当中在房地产市场，包括商业地产、包括写字楼市场在碰撞过程当中存在的问题在这个过程当中会得到充分的暴露，在这个过程当中，最明显的就是商业地产，特别是写字楼市场。因为写字楼特别的简单，现在整个过程是投资活动在衰退，比如说我们看到全球整个贸易总量的收缩，这些数据是非常事实的数据，现在没有公司会想在这样的情况下扩张，而是想办法把员工裁掉，把写字楼退掉，所以我们非常不看好写字楼市场，他们将受到非常大的冲击。现在的情况比较的复杂，在两块里面，我个人相对来讲我更看好商业地产，我说的商业地产是说，因为我们知道，未来中国的10年，在本轮经济危机下，高进出口依存度得到了严重的遏制，而且中国非常清楚，再依赖于这样的模式中国的经济增长是不可持续的，中央政府一定会不遗余力的来扩大中国内需的消费能力和支出。我们现在看到了一些长期自主的安排，比如说我们花了大量的钱投资了住房保障，其实投资住房保障本身对住宅的价格会长期产生影响，但是他带来的好处是说，如果有一部分居民他们在住房 支出上花了更少的钱，他们就会增加消费的支出。我们希望降低住房支出比，增加消费支出比，这个问题会影响一个国家的消费模式的问题。因为中国在上海来讲，上海的居民花了45%-47%在住房上，再扣掉恩格尔系数的话，大部分人是没有钱来消费的。这是一项长期的制度建设，我们已经开始做了。

    另一方面我们看到这次医改方案的出台，我们希望国家可以把医疗保障承担更多的责任，这样的话可以使中国的居民可以减少未来医疗支出总量的担忧，从而把他们的钱进行一些消费。当然我们也说要彻底改观目前像我们这一代人的消费习惯，在座有很多的年轻朋友，对你们来说，如果你们未来不像我们这样的人支出那么多住房、医疗、子女教育的话，你们就会大量的使用信用卡，这对中国消费整个循环是非常有好处的。

    第三，制度安排上我们看到了基础教育的费用减免，其实也是增加了农村消费的增长。今年一季度我们把消费增长做了一个分析，这个结构图我们打开一看整个消费增长主要是来自于农村地区，城市的消费增长并没有农村增长的快，而且今年一季度消费当中，我们大概卖了100多万辆车，而这些车都是中低端小排量的，农用的车，这和中央的政策有巨大的关系，所以我们相信，未来在中国最有潜力的蓝海在哪里？我们相信至少在这几年当中不会再一线的城市，我们相信在广大的二三线城市。我们近期发现像徐州这样的城市，我很感兴趣，将近有千万人口，而且是交通非常好的地方，但是这里没有像样的商业模式和商业地产，那么这里的建设商业地产的话是非常有价值的。最近有一些连锁店或者是加盟店的厂商来说，你们已经习惯运营麦当劳也好、星巴克也好，你们喜欢在上海运作，我想价格合适的话，一样也可以在不是一流的城市也可以获得比较大的成功。前提是成本、价格以及整个区委的优势是有的。并不是说大家投什么项目都挣钱，不是说每个项目都会产生暴利，当然话也不能那么绝对，在上海极端的区域，有一些购物中心的项目还是受到非常好的回报率。前提是他的区域位置比较合适，可以有大的商业流量的区域地块这样的一些项目。所以从这个角度来讲，我们可以明确的说，我们对全球的写字楼市场全部不看好，我们认为目前债务链的解锁还没有结束，虽然我们不清楚美国会不会引发第二波金融危机，但是我们看到美国商业地产的萎缩，在欧洲也会有蔓延，整个顶级品牌厂商，我们知道大部分的顶级品牌的厂商都来自欧洲，他们今年面临的压力是非常大的，因为金融危机最受影响的就是奢侈品消费，最不受影响的就是刚性消费，比如说连锁超市。所以从这个角度来说，写字楼市场目前的这种空置率以及季度萎缩的投资和贸易的总量，在两三年之内要重返租金和价格的高点是非常难的。因为即使是顶级的商业机构包括金融机构目前都在想办法收缩。我们预计资产负债表收缩需要有两年的时间，然后才能缓慢的恢复。比如说美国可以把他-2%的储蓄率提到8%，每年2%的话，需要4年，那个时候美国人才会开始消费，没有消费的话，写字楼市场的商业活动下降的非常快。