联街网研究整理：税费政策要缓步调整　开发要与需求匹配　投资要有长期准备——

　　张先生去年在西大望路附近的某项目底商租用了一间商铺，用于个人餐饮经营。然而，刚过完年，他却与业主协商退掉了商铺，原因在于2008年12月1日起，本市商用等个人非住房在出租时，不再适用原5%的综合征收率计征税费，而改用同时征收营业税、城建税、房产税等多种税费形式的分税种计征方式，调整过后，出租税率由5%升至26%-30%左右。商铺所有者迫于还贷压力要上涨租金，而张先生正在养铺期的新店收支难抵，也无法承受上涨的租金，双方只好协商退租。但是，没过多久，市地税局便宣布，税费再次调整，除分税种计征外，个人非住房出租应征税费可按7％或12％综合征收率计征。税费依然高于5%，但毕竟回调了一半左右，一定程度鼓励了张先生的投资信心，目前，他又开始了选址挑铺。
　　●与征收5%税率相比

　　税费由上涨近4倍多 回调到1倍左右

　　根据2月18日北京地税发布的《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》，对于个人非住房出租，月租金收入在5000元/月(含)以上的，执行12%的综合征收率，5000元/月以下的，则执行7%的综合征收率。这意味着去年12月1日起的征税办法将不再适用，同时，出租户在去年12月1日以后多缴的税，可以按相关程序办理退税手续。

　　从征收5%的税费，到最高接近30%左右，再到如今7%或12%，对于纳税人来说到底意味着什么？我们可以一起来算笔账，如果以月租金为10000元的价格出租一栋商用楼为例，那么出租一年所需要缴纳的税费是多少？

　　也就是说，如今，按照调整后的新税率，应缴纳的年税费为14400元，相较于5%的税率应缴的年税费6000元，增长了8400元，增长了1.3倍左右。但是，对比之前除去土地使用税、城建税和教育附加税后，应缴的年税费32520元，导致的税费净涨26520元，增长4倍多而言，却也减少了18120元。

　　不在于调整的数值在于调整的时机和方式

　　这一番出租税率的调整主要针对的是个人商铺的买卖和租赁交易，对于长期按5%征税的北京而言，确实影响不小，即使现在回调到7%或12%，也还是有很多觉得征税过高的声音，汉博投资集团有限公司董事长朱友军说，在现今的市场状态下，税费的强制上调，或可能滋生出更多的偷逃税款的行为。当然，其他省市一直以来就是按12%来征税，北京此次的调整也未尝不可，但是调整的速率或许激进了一些，一定程度上不利于个人对商铺的投资，如果可以选择一个较为宽松的投资时期，放缓脚步、慢慢递增，市场难以承受的声音或许可以减少很多，朱友军表示。

　　此外，中原投资顾问部总经理张坤昱也表示，从目前的市场情况来看，北京几乎所有的社区都配备有商业，社区商业的比例平均占到10%左右，这样的体量能否被社区很好的吸纳就是一个问题，到现在商铺的空置率不断提高、税费也在跟着提高，而与此同时，个人商业用房的贷款时限又被卡在5-10年，一些房源的价格还在下降，这都成为了目前影响人们投资社区商业的不利因素。因此，不仅仅是回调出租税率，出台更多的鼓励性政策才能更好地激发社区商业的发展。

　　投资人的不专业提高了商铺投资风险

　　对于大多数的社区商业来说，经营者都是个人，而他们是否具备专业的经营能力最大程度上左右了投资的成功与否，张坤昱说。社区商业运营不是简单的商铺买卖、出租、开店，它涉及到对社区成熟度、人群构成、购买力、消费习惯等的了解，以及对不同业态对商铺使用需求不同的拿捏。而一些个人投资者却没有注意到这些，从而造成了商铺后期运营和管理的不善，不是不能满足经营业态的需求，就是不能满足居民的需求。

    另外，朱友军提醒，大至写字楼、购物中心shopping mall，小至社区底商商铺，都不是赚快钱的工具，他们在被给予了正确的定位之后，都要经历3年左右的“养育期”，因此，投资者不能过于短视。

　　操作流程不匹配造成找铺和招商一样难

　　社区商业是商业地产体系中的一个组成部分，它与其它商业地产类型都面临着一个共同的问题，空置率高，找铺和招商同样难，而究其根源，造成的原因也不尽相同。对此，朱友军说，租赁双方的有效对接、对建筑使用功能的一致认可等是影响其的主要原因。汉博投资集团有限公司董事、总裁助理李亚明也表示，人们在找铺的时候，总是习惯性地注意租金，但租金高并不一定是缺点，租金与收益是成比例的，影响商业投资和经营的因素里，信息不对称是第一个。在商业地产中，不同的业态的经营，需要的商铺是不同的，建筑结构要求不同、规模布局要求也不一样，而此前并没有很多开发商从规划初期就针对未来要招商的商家，甚至是主力店、次主力店做出针对性的设计，也没有意识到要预留出更多的产品升级和调整的空间，而商家们一般也不会在工程设计初期就介入，从而导致不能达到有效使用率。

　　具体到社区商业这部分，张坤昱说，虽然属于住宅配套，但它的功能也不能小觑，在规划时就应该充分考虑到不同业态的经营和管理，而个人投资者在挑选和租赁商铺时，更应该注意商铺在位置、结构等方面的实际功能，能否满足自己预想业态的经营需求。