去年下半年以来受到全球金融海啸的影响，不少跨国公司放缓了办公楼租赁需求，加之，上海甲级写字楼后续供应依旧庞大，以至于甲级写字楼空置率上升迅速、租金大减。与此同时，出售型写字楼市场也犹如雾里看花，买卖双方信心严重不足，导致今年年初出售型写字楼的供需同比纷纷大幅下滑，而价格也出现较大幅度的下降。

    据佑威楼市通系统提供的数据显示，2009年年初两月，上海销售型写字楼物业共计成交15.6万平方米，较去年同期大降逾三成，而2个月的成交量仅较去年12月份高出2.2万平方米。

    供需：同比下降明显

    佑威·楼市通系统数据显示，2008年前两月，上海出售型写字楼供应约达30万平方米，成交量约为23.57万平方米，成交套数为1782套。到了今年同期，上海出售型写字楼供应只有约25万平方米，同比下降16%；成交仅15.6万平方米，同比下降33%。

    值得一提的是，在成交面积大降逾三成的情况下，今年前两月出售型写字楼的套数达到了1822套，较去年同期还增加了40套，可见出售型写字楼分割出售的单套户型面积越来越小。

    成交面积大降，随之而来的，出售型写字楼在今年前2月的总成交金额下降也相当明显。记者跟踪数据显示，今年1-2月份，上海出售型写字楼成交约25.5亿元，而去年同期，这一数据达36.5亿元，今年的成交金额同比亦大降三成。

    市场分析人士指出，对于出售型的商业地产开发商而言，市场信心不足对其产生的影响，要远大于住宅开发商。该人士认为，住宅有一个居住的刚性需求，而办公物业倾向于租赁为主，购买写字楼的人群基本上都是投资需求，在楼市投资信心不足时，这批人无疑是受影响最大的。

    成交均价：已接近一年来最低水平

    记者跟踪出售型写字楼信息发现，今年年初两个月开盘的项目有六成都集中在中环线以外，而去年同期开盘的项目中，还只有四成位于环线之外。以2月份的成交为例，从全市来看，2月内环内成交出售型写字楼35套，7129平方米，内外环间成交195套，14338平方米，外环外成交615套，43211平方米，其中内环中心城区成交面积环比上月减少12564平方米，跌幅达63.80%。

    信息同时显示，2月份，嘉定、南汇、奉贤等外环区域2月依然位居写字楼区县成交前列。嘉定区2月成交量环比提升了50%，以184套在楼市领跑，江桥板块的上海电子商城二期工程延续了开盘半年来的热销势头，2月再签48套，同时真新板块的曹安国际商城也有17套成交；南汇区则依然凭借年初开盘的上海周浦万达广场的签约拉动区域成交，93套也占据了整个南汇区签约量的近65%；与万达对应，另一大地产巨头绿地旗下的绿地翡翠国际广场在奉贤写字楼市场成交中也占据了绝对重头，2月签约达99套，占据了区域成交的90%。

    佑威房地产研究中心主任陆骑麟指出，目前上海商用物业市场依旧处于低迷期，中环内可售型的中高端写字楼供应正日益减少，商用物业的供应逐步向外环以外区域扩张，这直接导致写字楼物业成交均价的快速下滑，并接近一年来的最低水平。

    佑威·楼市通系统数据显示，今年2月，上海写字楼成交面积较1月减少了14.53%，为6.47万平方米。期间的成交均价相比1月份也下跌了35.73%，为12291元/平方米。实际上，记者发现，在目前上海低迷的出售型写字楼买卖市场中，降价销售已经成了一种常态，除此之外，开发商怪招奇出，各种促销手段也不绝于耳。

    低价代表

    苏河1号：内环内开出最低价

    号称内环内最低价的苏河1号，可谓今年以来出售型写字楼以价格寻求出路的典型代表。

    苏河1号项目位于恒丰路、天目山路，与上海新客站的西入口隔恒丰路相对，地块南距苏州河仅20米，在闸北新设立的“苏河湾”板块与不夜城的交汇处。项目总建筑面积近10万平方米的苏河1号，由一幢高层的5A甲级写字楼，一个精品酒店以及一幢LOFT创意写字楼组成，同时，三个功能部分的下层裙房将组成一个零售商业街。龚冠华表示，项目中的甲级写字楼部分已经开盘（分割）出售，但商业街和酒店部分将由开发商持有经营。

    2008年12月27日，苏河1号正式在网上房地产开盘369套房源，主要都是98-200平方米之间的小户型，网上参考价26000-31000元/平方米。不过，开发商上海丹林房地产开发有限公司董事长龚冠华宣称，要用上海内环内最低的写字楼售价——17800元/平方米来销售首批房源。“目前上海楼市的整体行情不佳，所以我们考虑用低开高走的策略打开市场。这已经可以说是内环内最便宜的出售型甲级写字楼。”

    记者发现，与周边同类楼盘平均每平米25000元以上的售价相比，苏河1号的报价或许能吸引一些“火车站依赖性”的中小企业。网上房地产数据显示，苏河1号目前已售8套房源，其中，在1月份成交4套房源，成交均价在18500元/平方米；2月份成交2套，成交均价已经上升至20000元/平方米；3月至今亦有2套成交。

    “目前来售楼处的买家，有很多都是看好周边的配套和区域的商业发展前景。”龚冠华在今年1月曾向记者透露，苏河1号写字楼意向成交约20套，买家投资、自用都有，且以文化服务行业的企业家为主。“尤其是M50（与苏河1号隔苏州河相望的位于普陀的著名创意产业园区）里的公司，对我们这个项目特别感兴趣。”

    了解到，新客站不夜城地区的旧写字楼的租金约在4-5元/平方米/天，以苏河1号最小建面93.7平方米的房型为例，即使按同区域旧写字楼的租金推算，苏河1号房源的租金回报率将高达8%以上。

    营销创新

    伸大厦：租金可代房款

    普陀区华东师范大学老校区隔壁一个叫伸大厦的写字楼项目，在开盘一年后，开发商打出了“两年内无理由退房”等一系列促销手段。

    伸大厦于2007年12月开盘推出431套办公房，至今一年零三个月，网上房地产数据显示，目前该项目成交房源141套，仍有340套可售。

    近期，伸大厦推出的广告信息显示，购房者支付50%的首付款后，两年内可以以1元/平方米/天的低租金使用该写字楼，期间可以无理由退房，开发商全额退还首付款。如不退房，两年内的租金还可以抵充房款。

    根据伸大厦的销售人员的介绍，购房者支付完50%的首付款后，双方签订预售合同，但并不办理产权证，而是再签订一个协议——在这两年内购房者可以以1元/平方米/天的租金使用写字楼（不使用也需要支付）。如果购房者在两年内无理由退房，则开发商退回全部首付款。如果两年内购房者不选择退房，则每个月累积的租金还可抵扣未交付的尾款，并在期满后签订正式购房合同办理产证。

    算了一笔账，以一套100平方米的房源为例，购房总价约为250万元。首付125万元，此后，在两年内每月只需要支付3000元的租金，年租金36000元，2年就是72000元。但若按照目前的基准利率5.94%，贷款30年期的商业贷款计算，月供约为7500元/月。

    另外，购房者还可以3元/平方米/天的租金租赁伸大厦的办公楼，租期为两年。期间购房者想购买的话累积租金可以抵充为房款。如果购房者在签订租约的时候缴纳10万元的抵押金，则购买的时候可以享受2%的折扣。

   “对于一些创业型的公司而言，公司开始阶段资金压力比较大。因此我们推出了这个特殊的支付方式。这样可以缓解这些公司的资金压力。而且在两年内购房者可以无理由退房。在没退房期间也可以享受到超低的租金优惠，应该说非常合算。”销售人员如是说。

    但实际上，记者发现，在支付50%首付之后，无论购房者用不用这套房源，1元/平方米/天都是必须支付的。若最终购房者选择退房，并且在两年内没有使用办公楼，那么两年内所支付的72000元“租金”也就白费了。

    或许是活动刚刚开始，伸大厦的写字楼销售还未有起色。网上房地产信息显示，今年2月至3月9日，伸大厦尚未显示有签约。

    一呼百应

    上海港国际客运中心：国企整购撑场面

    从整体市场来看，上海大多数分割出售的小户型写字楼销售受阻，一些曾经欲谋求整购的项目亦难求出路，四川北路板块出售型写字楼集体面临后续建设资金困难或无人接盘的处境。但实际上，出售型写字楼交易还是没有完全停滞下来，市场中亦不乏逆势热销者。

    去年年底，相关媒体披露，包括中化集团等大型央企以及上海骨干国企上海地产等七家企业开始在北外滩物色写字楼，当时有消息称这些企业在北外滩的投资总额将达到70亿元。而2008年11月，上海港国际客运中心商业配套项目在开盘两周内集中售出两幢楼，共计141套房源，成交总额达到15亿元，每平方米的成交均价高达38000元。

    查询网上房地产数据显示，上海港国际客运中心自去年11月7日至今共推出4批房源，共210套。目前，前三批房源已经全部售罄，共200套。只有今年1月16日推出的10套房源尚未有成交。

    近期的出售型写字楼市场报告中指出，中心城区供应的锐减也让写字楼成交向外环区域扩张，也间接导致写字楼成交均价的下滑，进而带动租金的下跌，最终以成交量的萎缩为直接体现，形成一系列连锁反应。可以预见，未来几月写字楼市场前景依然堪忧。市场分析人士表示，今年开发商的销售压力不会比去年小，甚至比去年更大很多。类似伸大厦这样采取特殊促销手段吸引客户的项目还会在今后的市场中不断出现。