3月10日上午，来自浙江的张先生在作投资考察时，被位于成都市上池正街11号釜山国际的广告宣传所吸引：购买商铺以后，业主不需要经营商铺，只需要和成都佳境资产管理有限责任公司签订《委托租赁协议》。租赁协议的期限为15年，其间业主每年可收取总房价9%的税后回报，同时开发商还不能拒绝回购商铺。

　　“这么好的事怎么能错过呢？”正当张先生准备投资时，有成都的朋友告诉他，釜山国际的广告宣传让他想起了一个产权酒店的纠纷，建议张先生多考察一下再说。

　　产权商铺真有那么高的投资价值吗？高额回报是名副其实，还是有意设置的投资陷阱？接到张先生的咨询电话后，本报记者对此进行了调查。

　　商家宣传：交出使用权给你高回报

　　在釜山国际售楼中心，几乎每天前来看房和咨询的人都络绎不绝。3月10日，当记者以普通咨询者身份前去了解情况时，一名销售代表介绍称，购买商铺的业主除与开发商——成都众意置业发展有限公司签订买卖合同外，还需与成都佳境资产管理有限责任公司的经营管理公司签订《委托租赁协议》。

　　协议中规定，商铺购买者为甲方（委托方），成都佳境资产管理有限责任公司为乙方（受托方），而釜山国际的开发商——成都众意置业发展有限公司则为丙方（担保方）。协议上写明，业主将商铺委托给资产管理公司后，每年按照商铺总房款的9%（税后），作为商铺委托租赁的收益回报。一旦负责经营商铺的公司出现资金困难，担保方会以其房产公司繁荣资产作担保。但前提是，委托方在租赁期限内对商铺无使用权。

　　临走前，销售代表还信誓旦旦向记者“推销”：这种投资方式非常实惠，釜山国际的商铺大半已售出，还有不少人预交了订金。

　　律师解读：产权商铺委托协议陷阱多

　　釜山国际挂在售楼中心墙壁上的规划图上显示，商铺公摊面积达到了50%。销售代表解释称：商铺都用于集中经营，商铺买卖以建筑面积算，业主完全没有损失。

　　销售代表的耐心解释，加上购买釜山国际商铺时必须签的《委托租赁协议》，这一切看似完美无缺，完全在为商铺投资者着想。四川公生明律师事务所律师翟博表示，这种高额包租且包回购的商铺买卖经营运作方式，其实给业主设置了多处十分明显的陷阱，购买者要为此承担巨大风险。一旦15年后合同到期，如果业主想将商铺收回自己经营的话，只拥有小型面积的商铺业主所拥有的套内面积难以独立经营，最终还是只能“乖乖地”继续选择签订委托租赁协议。

　　陷阱

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　　看似收益稳定其实风险很大

　　据四川恒和信律师事务所律师李大福介绍，在他受理的多起类似委托租赁纠纷中，受托方——经营管理公司多为开发商另行注册成立的。后续经营效果、回报保证就与开发商在法律上毫无关系，若出现回报无法兑现、商铺经营不下去等问题，经营公司倒闭了或出现资不抵债，小业主就只有自认倒霉了。

　　李大福说，釜山国际的委托租赁协议中租期为15年，对投资者来说，15年有太多不可预测的风险。经营公司的经营实际情况，还得指望进场营业的品牌商家或招商入内的专业批发市场的营业好坏。商家考虑自身风险，进场一般都不会签订太长年限的租约。

　　陷阱

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　　没有实物抵押拿什么来担保？

　　尽管釜山国际的这份《委托租赁协议》中规定，丙方（成都众意置业发展有限公司）承诺，如果乙方（成都佳境资产管理有限责任公司）租赁商铺的收益不足以向甲方（委托方）支付约定的租赁收益，不足部分乙方未予以补足时，不足部分将由丙方用其拥有的房产公司资产担保向委托方补足。

　　在翟博律师看来，这份看似十分“牢靠”的担保，其实没有任何实际意义。原因很简单：作为担保方，成都众意置业发展有限公司既没有在协议上明确具体的担保物，也没有明确是否可以采取抵押登记予以保障,但协议中所谓“拥有的房产公司资产”概念模糊。

　　陷阱

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　　没付租赁收益开发商咋回购？

　　既然没有任何实物抵押，那么协议上所承诺的“在租赁期限内，甲方（委托方）有两次以上未能按时得到租赁收益，则委托方可以提出退商铺，丙方不得拒绝接受”的约定也形同虚设。“开发商可以承诺不拒绝接受，但在某个特定时段有没有能力接受，那就另当别论了。”翟律师提醒说：这种所谓的产权商铺在目前及今后很长一个时期，都会是一个纠纷和风险比较高的投资领域，其中多层次的法律关系很容易误导投资者。

　　像釜山国际这种所谓的产权商铺，到底会不会给投资者造成损失呢？本报将继续关注。