降息，首套房优惠，普通住房标准调整，二套房贷适度松绑……时值2008年底，低迷的楼市被一系列新政逐渐“唤醒”。对于正处于入市“边缘”、尚在观望的购房者而言，明年还有哪些政策值得期待？业内人士分析认为，明年上半年，楼市调整可能还将继续，但并不悲观，而明年下半年市场估计将有好转，公积金支付经适房房租等一系列政策可能会面世。

  新政刺激“换屋客”

  在日前晨报举办的“楼势沙龙”上，上海台庆房地产经纪有限公司经理吴和志介绍，统计数据显示，10月、11月该公司的二手房成交量呈倍数增长，而其中约60%-70%的购房者是“换屋客”，这些“换屋客”希望改善自己的居住条件，他们大多将居住空间由40多平方米改善成90平方米左右，同时市中心总价在60万元左右的老公房也颇受他们青睐，当对这些“换屋客”有利的税费、利率等政策出台后，立刻激发了他们的购买欲望。

  易居克而瑞（中国）信息技术有限公司项目经理林戈说，他发现新政出台后，总价在300万-500万元的新房交易量反弹也很快，这些购房者看重政策对楼市所产生的整体效果，似乎已通过政策的“小暖风”嗅到了市场回暖的气息。对此，易居上海房屋销售有限公司业务部项目总监梁治辉也表示赞同，他说高端客户对市场更敏感，相比7至10月的低谷，11月、12月别墅成交量开始抬头。价格较低、面积较小的经济型别墅特别受到关注。

  明年“有危机但不悲观”

  很多专家都认为2008年是近年来楼市的分水岭，市场成交量出现大幅萎缩，房价特别是二手房价格下跌明显，与此同时，政府频频出台刺激楼市消费的新政。

  2009年会不会是楼市的复苏年呢？“有危机感但不悲观。”上海社会科学院城市与房地产中心教授顾建发对于未来仍保持信心，他认为从总体情况来看未来发展不会太坏，除了上海的建设力度依然强劲外，购房者的态度仍然比较理智，自住需求也在跟进。他预计明年最危险的应该是上半年，调整可能还将继续，而明年下半年市场将有所好转。

  不过，顾建发强调，要想让市场回暖必须多种因素共同起作用，不能只靠政策扶持。在新政的支持下，消费者可以理性入市，而开发商也必须“配合”新政，部分项目可以适当调整价格或营销策略，既惠及购房者，也符合开发商自身利益。

  有多少新政可以期待

  与会专家和业内人士纷纷表示，市场能否“起蓬头”很大程度上还要取决于还能有多少新政推出。

 顾建发表示，11月以来出台的首套房优惠以及二套房贷松绑政策表明楼市政策正在放宽，但是到底能放宽到什么程度呢？

  顾建发说，目前政策的力度还没达到2005年宏观调控前的水平，至少二套房和二手房的营业税还没有全面放开。所以，新政的“牌”还没有出尽。

   此外，公积金作为买房的重要帮手日益受到人们的重视。上海市公积金管理中心副研究员丛诚告诉记者，接下来公积金贷款的利率可能会进一步下调，此外，相关部门正在考虑提取公积金支付廉租房和经适房的租金，甚至商品房的租金。

  [楼市点评]

   政策只是破冰，回暖还需各方合力

  随着一系列房地产新政的推出，上海楼市成交量随之脱离单边下行轨迹，这似乎预示着楼市即将走出冰点。但是，房产交易量能否持续反弹，从而带动市场真正回暖，还有赖于市场参与各方对政策积极回应所形成的合力。

  目前市场参与各方在相互博弈，如果市场在无休止的迟疑中失去向上的机会，那么各方都会是输家，而开发商将是输得最惨的一方。由此看来，为各自利益，市场各方还需积极动作。开发商应让价格适当回落，以便刚性需求者能够适时地理性介入，加之政策的持续呵护，最迟至明年下半年，交易会重新回暖。