三、温州市二级市场情况

1、供销关系分析
    11月底，08年度住宅面积存量仍有21.83万平方米，并再次创下销售率的新低。

2008年6-11月份温州住宅面积销售率及套数:

    销售率至8月开始，未改向下态势，跌至历史低谷。11月温州市区住宅成交仅78套，销售面积0.85万平方米。

2008年11月份温州住宅面积销售率:

2007年11月-2008年11月温州住宅销售面积(万方):

    11月，温州市区住宅批准预售面积0.53万平方米，环比减少92%，11月底累计存量面积21.83万平方米。11月合同销售面积0.85万平方米，环比减少32%，销售套数78套，呈现存售量齐跌现象。

2、供应分析
   截至11月底，温州市区及实现网上销售各县（市）存量面积达156万方，套数达15124套。
   11月温州市区批准预售面积0.53万平方米，环比减少92%，本月市区划龙桥6号地块商住楼上市，住宅面积0.29万平方，体量较小。
截至11月底温州市区及实行网上销售温州各县（市）未售房源达15124套，面积达156.23万平方米。住宅未售套数6135套，面积达90.81万平方米。据不完全统计本月已达到预售条件尚未领取预售证的预售面积在20万以上。

3、成交分析
1）成交量分析
    新盘不新，老盘依旧，各盘持续蜗牛式销售，观望氛围依旧浓厚
    11月温州市区住宅销售0.85万平方米，环比下降32%，销售套数78套，其中鹿城区71套，龙湾区2套，瓯海区1套，开发区1套。本月成交面积创08年度最低，且销售率至8月开始，未改向下态势，跌至历史低谷。

截止2008年11月份温州已开楼盘面积销售率:

2008年11月份温州商品房预售、成交情况：

2008年6-11月温州市区住宅销售套数（套）：

2）成交均价走势分析
11月鹿城区住宅成交均价17225元/㎡，瓯海区成交均价8150元/㎡，龙湾区成交均价5303元/㎡，开发区成交均价12000元/㎡。于10月相比各区成交均价都有所下降，降幅最多的为龙湾区，其次为瓯海、鹿城和开发区。鹿城区之前几个月均价处于高位主要受个盘（锦玉园及中梁银座）的影响，而本月高价盘稀少，使呈现走低回落，如未高价新盘推出， 12月份鹿城区均价将再次下降。

3）11月住宅、商业成交面积排行榜前五

4）11月温州地区新开楼盘

对温州楼市来讲，11月显得格外特别，月初的“国十条”的颁布4万亿扩大内需，部分银行全面执行房贷新政，央行大幅度下调存贷款利率。这一连串新政出台密度之强，力度之大，一时之间给整个房地产市场一片期待。而月末的房展会的人气依然旺盛不仅给开发企业带来希望，也给消费者带来房价什么时候能降下来的愿望。据房展会组委会统计，房展会三天总参观人数3万多人，现场成交金额4000多万元，意向成交1个多亿，显然本届房展会也创下历届房展会交易新低。
虽然新政的效果不能立刻体现，但是，伴随新政策的出台而给房地产市场带来的一些变化还是比较明显的。
首先，楼市现状由一方观望变为双方观望。在新政发布之前，楼市最明显的就是消费者观望气氛比较浓厚，开发企业则采取促销、降价等手段意图打破观望。而现在的情况是不仅消费者在观望，开发商也在观望。
其次，消费者看房热情有些增加，成交量依然冷清。由于交易契税、首付成数和贷款利率都有所降低，消费者的购房欲望有所提高，只是期待房价到出手时候。但是，看房量的增加并没有带来相应的成交量上扬，消费者依然处于观望楼市走向的阶段。
最后，随着年底临近，等待了多个月的一些具备开盘条件的楼盘会选择在正月前后开盘，我们预计，起价格将会出现分化，特别是郊县的楼盘，可能会实施“以低价换量”的策略。如果价格出现明显跳水，将会进一步带动温州楼市进入寒冬期。
5）11月关注楼盘评述
洞头国际大酒店

所属区域：洞头新城区
项目位置：位于洞头新城CBD核心区海滨大道
建筑面积：51512平方米
规模类型：一幢21层五星级标准产权式酒店
开发商：洞头国际大酒店有限公司
全案代理：朗兆房产专业机构
主力面积：55平方米
总户数：130套
项目配套：五星级标准酒店，网球场、游泳池、主题酒吧、SPA会馆、健身馆等
主要卖点：五星级标准酒店、固定回报8%，综合收益达12%，40天免费入住，70%酒店资产担保产权收益。投资度假集聚一身
项目推广主题：冷市下的投资机遇    存银行不如存国际
项目价格：均价9000元/㎡

中梁银座（名座公寓）

所属区域：鹿城区
项目位置：人民路、鹿城路两大城市干道交汇之处
占地面积：4874.02平方米
建筑面积:15596平方米
规模类型：一幢29层高层
开发商: 浙江中梁置业
设计单位：美国TONTSEN建筑设计事务所
景观设计：浙江中亚园林景观
物业管理：英皇管家顾问威格斯
销售代理商: 温州好望角房产机构
主力面积: 177（左右拼和上下拼）、322-503㎡（跃层）
项目配套: 周边生活配套齐全     总户数:72户        
车位数：82个                 开盘时间: 9月26日
项目价格:23880元/㎡（起价17888，最高价42000）
主要买点: 地理位置稀缺、户型合理，赠送面积多，楼盘科技功能多
折扣优惠及促销:首付40%前提之下，余款支付优惠活动。付款额度分100万-200万，200万-400万，一次性付清三档，优惠幅度分别为8%   10%    12%
成交率：55%           开盘方式：公开抽签人气开盘法

6）即将开盘楼盘
铂金府邸

项目位置：汤家桥南路与瓯海大道交汇处
占地面积：36384平方米
建筑面积:71315平方米
规模类型：13幢小高层
开发商:恒达集团•华亮房地产有限公司
设计单位：美国TONTSEN建筑设计事务所
全案代理: 朗兆房产专业机构
主力面积:160㎡，178㎡，335㎡，340㎡，570㎡。
总户数: 346户                车位数：540个左右  
项目配套: 三垟湿地、区内十一处景观、水暖地热系统  
开盘时间: 估计2008年11月月底 
主要买点:与山洋湿地零距离的地段，水源地热系统，VRN大气中央空调，花岗岩干挂的法式风格，交通便捷，低密度的绿化环境
项目推广主题：在三垟湿地，发现法兰西贵族的温州生活

（注：温州房网温州楼市调查报告栏目由温州朗兆房产专业机构特约供稿。）