开盘均价同比增长四成

据亚豪机构统计数据显示，截止今年5月京城新开 盘的别墅项目共28个，其中纯新盘项目2个，其余均为老项目后期，总供应套数为1651套，总供应面积为43.1万平方米。截止目前，已成交了435套，成交面积为11.1万平方米，总体销售率达到了28%。在楼市整体冷清的大背景下，套型面积较大、总价相对较高的别墅项目能达到将近30%的销售率实属不易。

而从京城前5个月各月的交易情况来看，2月份由于节假日等众多因素的影响，交易量较小，销售率仅为9.4%，3月份交易量大幅反弹销售率达到了38%，4、5两月销售率均为27%，呈平稳态势。

虽然整体交易量渐趋平稳，但开盘均价却呈上涨态势。统计数据显示，截止今年5月，新增供应的别墅项目整体开盘均价为21666元/平方米，与去年同期相比增长了42.9%，增幅十分明显。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫在接受本报记者采访时表示，京城未来土地资源更多地倾向于保障性住房的供给，容积率低于0.6的别墅项目用地已不再供应，在此背景下，未来高端别墅将愈加稀缺，开发商对后期市场也十分看好，造成了别墅项目的开盘价格不断提升。

独栋别墅供应量明显减少

在价格不断走高的情况下，别墅入市项目的数量却在不断减少。据统计，截止今年5月，28个新开盘别墅项目中，纯新盘入市的项目仅有2个，总供应面积仅为6.2万平方米，其余均为老项目后期开发；而去年同期新开盘的纯新盘别墅项目为10个，供应面积为24.9万平方米。比较二者发现，今年新开盘的纯新盘供应个数和供应面积分别下降了80%和75.1%，降幅巨大，这充分说明，京城的别墅项目已经日渐稀少。

与此同时，不仅新增的别墅项目越来越少，而且，以往开发较多的独栋别墅项目在今年也发生了较大的变化。据亚豪机构统计数据显示，今年前五个月新开盘的独栋别墅项目为6个，仅占新开盘总数的21.4%；而2007年同期，新开盘的独栋别墅项目多达10个，占新开盘总数的比例高达34.5%。

对比这两组数据可以发现，今年新开盘的独栋别墅无论从供应个数还是占新开盘总数的比例都呈明显下降趋势。不仅如此，今年新开盘的6个独栋别墅项目中，单套面积也出现了下降的趋势，多为200-350平方米之间，而2007年新开盘的独栋别墅项目单套面积多在500平方米以上。

任启鑫分析认为，今年新开盘的独栋别墅项目之所以会出现供应个数及套型面积大幅减少的现象，主要原因在于目前购买独栋别墅项目的客户群正在发生变化。

“随着中国经济的发展，中产阶层正在形成和壮大，消费取向和生活方式的变化使得中产阶层成为了推动别墅消费的主力群体。”任启鑫表示，作为新生的高消费群体，改善性购房需求与消费能力的结合令他们更加青睐体量适中、总价相对较低的别墅项目，开发商为了迎合新兴购房需求的变化，开发了单套面积更小的独栋别墅。

记者采访发现，目前新开盘的独栋别墅项目，销售率达到七成以上的项目有2个，分别是位于怀柔庙城镇的龙山新新小镇六期和位于顺义区后沙峪镇的龙湾别墅四期项目，这2个项目户型均在200-350平方米之间。

此外，今年3月份北京市规划委员会与北京市国土资源局联合下发了《北京市城市建设节约用地标准》(试行)条例，该文件规定：“一类居住用地套型标准按平均200平方米/套控制，容积率大于等于0.6、小于1.0。”该规定中的一类居住用地适用于别墅项目，因此这一规定对北京新建的别墅项目有一定的指导限制作用。开发商在设计别墅产品的时候不得不考虑这一因素，这预示着将来独栋别墅的单套面积会比较小。