万通地产2007 年营业收入21.76 亿元，位列上市房企第18 位，比上年度的2.51 亿元增长7.68 倍。而其2007 年度的销售毛利率却由2006 年度的39.75% 略降至38.28%，降低了1.47 个百分点。在排除毛利率上升的因素之后，万通地产营业收入暴增的原因何在呢？

　　研究发现，具体因素有二：一是得益于其逻辑一致、运作巧炒的前后两次定向增发；二是产生于过往的业绩储备，即利用预收账款、销售收入确认等方面的策划空间，将过往的一些业绩于2007 年度释放。

　　控股股东将成熟项目注入上市公司

　　万通地产在2007 年年报“管理层讨论与分析”中开宗明义：“与2006 年相比，公司股本规模扩张了252.08%，净资产增长了193.6%，实现的净利润增长461.14%。”这可以作为一个探究的切入点。

　　过去两年，万通地产成功运作了两次定向增发，一次是在2006 年，发行数量5200万股，发行价格8.99 元/股，实际募集资金4.6748 亿元；另一次是2007 年，发行数量5000 万股，发行价格30 元/股，实际募集资金14.542 亿元。

　　不过，这两次增发的实质却是不同。前一次是向控股股东北京万通星河实业有限公司定向增发，万通星河以其持有的北京龙山置业有限公司100%股权、天津万通时尚置业有限公司82%股权及天津泰达万通房地产开发有限公司（下称“泰达万通”）65%股权认购上述股份。据万通地产年报介绍，2007 年末货币资金较去年同期增长269.78%，原因是，公司于2007 年9 月顺利完成非公开发行，募集15 亿元资金，所属子公司开发的新城国际项目四期、上游国际项目一期预售房款大幅度增加。

　　这一前一后两次增发可谓逻辑严谨、运作巧妙。

　　先是低价向大股东增发，获得诸多项目或项目储备，然后，再向其他机构高价增发，从而获得项目发展所必须的货币资金。若将上述2007 年度营业收入暴增的情况考虑在内的话，则逻辑更为完美，即在两次增发后，公司业绩大幅度改善与提高，从而支撑股价，给参与定向增发的机构以获利的空间。

　　据万通地产介绍，2007 年度主营收入同比增长768%，实现净利润1.65 亿元，同比增长461.14%。净利润大幅增长的原因主要有四：一是公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际三期项目于报告期内到达了收入确认条件；二是公司控股子公司天津万通时尚置业有限公司（下称“时尚置业”）开发的天津新城国际一期项目于报告期内达到了收入确认条件；三是公司控股子公司北京龙山置业有限公司（下称“龙山置业”）

　　所开发的项目达到了收入确认条件；四是公司控股子公司天津富铭置业有限公司所开发的水域未来城项目达到了收入确认条件。

　　可见，其中万通星河置入的股权对应了四种原因中的两种，即时尚置业与龙山置业两控股子公司。具体而言，据万通地产介绍，龙山置业2007 年度实现销售收入2.2亿元，净利润1933 万元；时尚置业开发的天津新城国际一期项目2007 年度达到收入确认条件，实现销售收入5.32 亿元，净利润5293.89 万元。

　　而对于泰达万通，尽管2007 年度其所开发的上游国际项目尚未达到收入确认条件，从而无销售收入，然而，其却为未来业绩打下了基础。据万通地产介绍，泰达万通累计签约房屋515 套，面积为63587 平米，合同金额为53923 万元。

　　项目销售业绩集中释放

　　同时，万通地产也很可能通过收入确认条件的运作，将曾经的一些业绩于2007 年度释放。而其在2007 年度房地产市场高涨的情况，其销售毛利率不升反降的特例，便是一种佐证，即销售早已完成，只是销售收入确认延后，这样，销售毛利率是过去年度的旧况，而非2007 年度的实景。

　　表9 显示，万通地产2005 年末至2007年末预收账款分别是10.19 亿元、17.56 亿元与31.76 亿元，呈逐年大幅增加的态势；而相比于巨额预收账款与其增加的情况，万通地产2006 年度营业收入仅为2.51 亿元，比2005 年度的8.58 亿元巨减71%。