北京张家湾小产权房“顶风作案”调查

来源: 中国房地产报

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温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2008/04/28 10:21 点击:2401

在不久前召开的全国土地执法百日行动成果发布会上，国家土地督察北京局局长樊志全明确表示，北京已就小产权房问题对张家湾进行了专项查处。然而查处结果尚未公布，“当事方”张家湾各个小产权房项目的销售“热情”不降反升，可谓“顶风作案”。今年两会期间关于“小产权房合法化”的呼吁，更是成为当前小产权房买卖双方秉持的“坚定信念”，并衍生出一个相关利益群体更加庞大的“二级市场”。将“合法化”预期直接升级为“商品化”，这种对小产权房未来走势的严重误读，其风险也在各种利益动机的驱动下被无限放大，尤应警惕。

4月22日下午4时，方靖文刚走出北京城铁八通线终点土桥站，便被一群人团团围住。“你起开，这姑娘要买小产权的！”卖大产权房的小伙被推了个踉跄，在瞬间的大小产权博弈中败下阵来。此时的方靖文怀里已被塞满了小产权项目的宣传单，还没有考虑好先看哪家，她就被销售人员“护送”上了看房车。

有这样经历的不只方靖文一个。近来，小产权房的销售大军重新占据了距离北京市通州区张家湾镇仅1.2公里的土桥城铁站、公交站、高速路收费处。经过5年来的拉锯战和各方争论后，张家湾小产权房依然“顽强”生存。

此时的公开销售，当属“顶风作案”。就在不久前召开的全国土地执法百日行动成果发布会上，国家土地督察北京局局长樊志全明确表示，小产权房不受法律保护，北京已经就小产权房问题对张家湾进行了专项查处，但没有公布查处结果。

为此，记者拨通通州区国土资源局办公室电话，工作人员表示，“采访要先通过北京市国土资源局”。而北京市国土资源局办公室人员则称，暂时没有任何消息发布。

等待查处结果公布的同时，张家湾小产权房售价却在不断攀升。有当地“最高档小产权房”之称的月亮湾晓镇项目的闫经理告诉记者：“查处无非就是罚款，罚款了我们就提价。”

“商品房、保障房与我无缘”

无论从哪个角度考虑，方靖文的购房选择惟有小产权房。

方是四川绵阳人，1983年出生在当地工薪阶层家庭，1999年高中毕业来北京打工并立志定居于此。今年，方靖文结婚了，她想离开在大红门租住了5年的40平方米的房子，买一套属于自己的房子。

“可是，现在五环外的房子都每平方米1万多了。”方靖文抱怨买不起北京的商品房。然而，4月15日公布的《北京市限价商品房管理办法》，对购房者身份“北京市户口”的界定，同样把她拒之门外。

在得知张家湾小产权房之后，方靖文的买房愿望迎来了转机。这个以旧村改造名义大建小产权房的通州区东南小镇，被称为北京最火热的小产权房集中地。树林里、河道旁冷不丁就可见一栋栋南北通透的板楼；成群的流浪狗在马路边的垃圾堆里刨食完毕后，流窜于欧式风格的栋栋楼房之间。

当地惟一的品牌超市物美的老板娘告诉记者，旧村改造让以农业为主的张家湾镇变成了城乡结合处，而像方靖文这样处于商品房和保障房之间的“夹心层”，买走了张家湾的大部分小产权房。

然而，满怀期待的方靖文第一次走进环湖小镇的售楼处，就遭受了严重的心理落差。这是位于通州区经济开发区云彬路的一个农家院，没有沙盘，置业顾问张静指着墙上张贴的“张家湾镇西定福庄旧村改造一期”规划图纸说：只剩一套了。

“77.22平方米，总价320546元，小产权购房款要一次性付清。”看到方靖文紧锁眉头，张静笑着说：“你不买没关系，好卖得很，再买二期价格恐怕就更高了。”

从农家院走出来，月亮湾晓镇的看房车早早地候在了门口。方靖文终于挡不住每平方米4000元的诱惑，决定继续看下去。隐藏在一条凉水河和树林之间的月亮湾晓镇，欧式花园洋房建筑印证了置业顾问郑永波嘴里“小产权房升级版”的说法。郑永波一边替方靖文算计着每平方米4520元的经济账，一边重复着“可以分期付款”的促销优惠。

“现在是开发初期，开发商资金链不紧张，允许购房者分两次付款。”郑永波带方靖文看了4号楼一套约89平方米的现房后算了一笔账：“一共402596元，首期先付21万元，剩下的20万元分5年还清，一年本金是4万，年息为8%，逐年递减。借款协议写在买卖合同上。”

合法与违法的分界争议

“月亮湾晓镇是张家湾惟一‘合法’的小产权房，没有占用一分一厘耕地，也经过了市建委的审批。”看到方靖文的犹豫，月亮湾晓镇的闫经理说道。他认为，由于现在没有任何针对小产权房的查处政策，导致售价随市攀升。“2006年开盘价是每平方米2000元，现在均价已经超过4200元。”

面对小产权以后能否变成大产权的疑问，闫经理亦坦言：“可能性非常小。”但在他的理解当中，大、小产权房之间并不存在法律界限，他甚至将大产权房比喻为超市里的商品，而小产权则是农贸市场中的商品，“无论质量还是居住的舒适性都没有区别”。

“况且会发产权证，谁说不合法？”闫经理强调。在记者看到一本太玉园东区23号楼的小产权证书后，证书主人曲大妈的表态如出一辙：“产权证盖了张家湾镇开发区的红章，就是合法的。”

尽管卖家与买家都一再声明小产权的合法性，但政府叫停小产权房的声音一直不断。2007年12月，国土资源部重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”。2008年1月8日，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

“小产权房应该属于农村住房问题，不应列入商品房范畴。当前出台的政策都是针对‘买卖’商品房的，怎么可能起到作用？”闫经理抛出这样的观点，特意把“买卖”二字说得很重。

在今年两会上，关于小产权房合法化的提案成为了这些购房者的希望。

“处置小产权房不应一刀切，对于在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后，应当给予相应的正式产权。”这是全国政协委员、民进中央常委蔡继明的观点。

当方靖文离开月亮湾晓镇售楼处时，一对河南夫妇正在购房合同及借款协议上签字。郑永波一边递给方靖文名片，一边强调：“能分期付款的房子只剩两套了，您还是抓紧吧。”

谁为风险买单？

方靖文最终的犹豫，缘于政府对小产权房的几次查处。

2007年6月，北京市国土资源局局长安家盛宣布，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地的开发建设，违规开发建设的项目要停工停售。仅是一个月后，房山区青龙湖镇青龙头村85栋小产权别墅被拆除。一位在当地购买了小产权房的居民对记者表示：“那段时间我每天都提心吊胆的，生怕一觉醒来房子就被推成破砖破瓦了。”

如今，北京市国土资源局明确表示对张家湾小产权房进行查处。相关负责人表示，由于小产权房牵涉居民利益，因此将由区县牵头，分不同的情况提出不同的处理意见。

当记者就查处小产权房的相关事宜前往张家湾村委会采访时，办公室工作人员以“领导不在”为由拒绝接待。

“无非是罚罚款，还能有什么办法。”月亮湾晓镇的闫经理说，“村委会不会自己掏腰包出这钱的，我们的项目价格涨得肯定有道理。”

据记者调查，购买小产权房的居民身份复杂，不仅有本村农民、外村农民，还有本地城镇居民及非本地城镇户籍人口。全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海认为，购房人群界定的困难加大了处理小产权房的困难。“城市房价过高，迫使中低收入家庭明知道小产权房不受法律保护也购买，本身就承担了很大的风险。”

一名法律专家对记者表示，应该在否认小产权房合法性的前提下做好善后工作。“购房者并不因为合同无效而不享有任何权益，单纯地否认其合同效力或拆除小产权房只会影响交易安全和社会稳定，徒增社会财富的浪费。”

而在张家湾小产权房被调查的同时，月亮湾晓镇仍在紧张地进行后期开发。“羊毛出在羊身上，价格都是镇政府定的，我们是建房子卖房子的，最终的风险肯定不会落在我们身上。”闫经理同样自信。

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