回顾2007年,东莞的房价在“9·27”新政出台前一路高歌,楼市可以用热火朝天来形容。同时,一级市场的土地成交价格也在狂飙,“地王”频现,甚至出现某些地块的楼面地价比周边地区现房房价还高的现象。但在“9·27”银行新政和其他一系列抑制房价上涨的宏观调控政策出台之后,东莞的房价和地价都开始双双“跳水”。土地成交价格回归理性,从另一个角度看,这也意味着土地交易市场进入低迷时期。

    多数土地底价成交

    从东莞市2008年第一季度的土地成交情况来看,整体的交易气氛持续冷清,绝大部分的地块均以超低的价格成交,现场基本无人竞拍。第一季度共有3宗商住类用地流拍,分别位于桥头、凤岗和清溪三个镇区。持续低迷的楼市情况,让大部分开发商不敢轻易出手拿地,即使拿地,也比以前更加谨慎。

    据统计,2008年第一季度东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地31宗,共计1675260.8平方米,较去年同期大幅增加,增幅高达112.74%；在该季度土地总的供应量中,44.99%为城区供应用地,55.01%为镇区供应用地；从发布的土地类型上看,商住用地供应量较大,供应面积为944527.3平方米,占土地供应总量的56.38%；其次是工业用地,供应总面积为641443.42平方米,占土地供应总量的38.29%。

    第一季度成功交易土地为34宗(某时段内,土地交易信息发布数量与实际成交数量是两个概念),比去年同期增加了13宗；成交面积1718505.18平方米,与去年同期相比较,增多了1073219平方米,增幅为166.32%；总成交金额456870.6万元,同比上升153.17%。同样在第一季度,东莞成交土地的平均交易单价为2658元/平方米,同比下降了4.93%。商住用地土地平均单价为4665.6元/平方米,同比增长57.18%。2008年第一季度月份的土地市场与去年同期相比较,整体成交价格略有下降,但商住土地与去年同期相比,增幅比较明显。

    在第一季度中,值得一提的是3月份的土地供应和成交情况。据统计,3月共有8块新增土地供应,总供应面积为25.71万平方米,与2007年3月份相比,供应地块增多了4宗,但供应面积减少了44037.48平方米,下降了14.62%。同样是3月份,成交土地共13块,同比去年同期4块成交土地增长了225%,总成交面积为1261775平方米,是2007年3月的成交面积41282.55的30.6倍,2008年总的成交金额是283327万元,是去年同期成交总金额的78.9倍。

    2008年3月份的成交量是非常大的,商住面积占成交总面积的47.67%,工业用地占总成交面积的47.01%；从成交的区域上来看,松山湖依然是成交量最大的区域,占整个成交量的51.93%,其次是凤岗,占总成交量的27.75%。成交量大的主要原因是,政府增加了土地的供应量,但从每次拍卖的过程看,成交价格大多是与底价持平或略高,由此可见供应量大了,成交量大了,但是成交价格也萎缩得相当厉害。

    冷中之热:年度“地王”诞生

    虽然整体交易气氛冷淡,但某些地块的竞拍还是较为激烈。2008年1月18日,位于莞城区运河东二路的一宗商住地块进行公开拍卖。当天共有包括富通、光大等在内的7家开发商参加了竞拍,经过一个半小时共82轮的激烈竞争,最终被东莞市城邦房地产开发有限公司以9亿4千万元的总价竞得。该地块的成交地面单价高达20806元/平方米,折合楼面地价3783元/平方米,2008年首宗地王由此诞生。

    该地块位于莞城区的核心位置,地段较为优越。其用地面积为45179平方米,最高容积率为5.5,建筑密度不大于40%,绿地率大于25%,最高楼层不超过33层,起拍价为4.5亿元。据了解,该地王的竞得者城邦房地产开发有限公司的背景是富通地产,富通地产有意将其打造成为莞城区新的标志性建筑。

    莞城地王3783元/平方米的楼面地价,加上建安成本,每平方米成本至少要达到5500元,再加上税费和合理利润,该项目将来建成后销售,价格肯定不低,但这样的楼面地价,也是符合该地块的价值的。同时该地块的成功拍出,对周边楼市将是一种刺激,有利于加强消费者现在置业莞城区的信心。

    除了莞城区的地王诞生,另外一宗竞拍情况较为激烈的地块则是3月26日成功拍出的位于黄江镇常梅公路北岸村段的2008G013地块,两竞买人经过30轮的激烈竞争,最后由东莞市兴博置业投资有限公司以3670万元竞得该地块,折合楼面地价1591元/平方米。至此,在两宗地段不错的商住用地相继遭遇流拍后,东莞的土地交易市场又稍微显露出回暖的痕迹,这对于冷清许久的东莞土地市场来说,已经是一个不错的迹象。