2004年6月，北京市朝阳区国土房屋管理局的一纸拆迁公告将北京三里屯推进了全面改造的大幕中。近4年的时间过去了，昔日的三里屯已经被彻底地抛弃。取代那些个性酒吧的是一栋栋已经或正在崛起的大型商业建筑。从3·3服装大厦到三里屯SOHO，再到“三里屯Village”，国际化、大体量、高端定位成为了新三里屯商业的标签。

　　面对新三里屯的变化，业界的看法褒贬不一。有业内人士认为，全面改造后的三里屯区域虽然定位成新商圈还为时尚早，但已经可以看到的一个显著变化是，三里屯正由“本土化”走向“国际化”。而有专家则表示，在一条不足3公里长的街道上打造多个大型商业地产项目，势必将造成“体量大、消化不良”的结果，而国际化的高端定位也或将令改造后的三里屯落到“曲高和寡”的境地。

　　150万平方米商业入驻　“撑爆”三里屯？

　　今年6月，新三里屯将正式开业。总建筑面积达到了17.2万平方米的新三里屯由香港太古地产与基汇资本中国基金合资收购，总投资额达到了48亿元人民币。项目以3·3服装大厦为界分为南北两区。北区定位高端，分布了国际一二线品牌旗舰店和特色酒店；南区则定位年轻时尚客户群体，包含了大量餐饮和星级酒店。记者近日在走访三里屯时看到，目前该项目临近工体北路南区的整体工程基本完成，少数几栋楼还在进行外墙建设，钢锯切割金属的刺耳声音不时隔着厚厚的围墙传出来。

　　与其一路之隔的三里屯SOHO也正在紧张地进行施工，预计今年二季度也将正式开始招商。该项目投资近50多亿元，总规划建筑面积为47万平方米，包含商业、写字楼和高档公寓。而在三里屯SOHO和新三里屯两个项目的西面不远，正是世茂地产耗资30亿元打造的，总建筑面积达到21万平方米的大型商业地产项目。虽然目前该项目还没有对外公布招商时间，但业内人士预计项目最迟将会在今年底陆续开始招商工作。

　　如此计算下来，在未来1年时间内，三里屯区域的商业新放量将达到100万平方米左右。加之此前的3·3服装大厦、中国红街、那里花园等商业项目，区域内商业总体量将达到150万平方米。面对三里屯区域今明两年的集中放量，北京商业经济学会理事赖阳指出，如此大的体量商业集中放量势必会给项目招商带来压力，此前三里屯一直是自然形成的酒吧街，但随着后海、朝阳公园的兴起，三里屯逐步走向没落，缺乏了鲜明的特色，吸引人群的魅力随之下降。在此背景下，即使将来再涌现许多新建的酒吧，也可能会由于缺少了过去自然形成的味道而很难聚集大量的人流。

　　同时，赖阳认为，三里屯区域聚集了大量的使馆，区域商业也正是依托这些使馆而形成的满足外国使节人员需求的商业街区，因此其并不具备形成大型商业中心所需要的消费人群的条件；同时，区域周边又缺乏写字楼项目，也不能提供必要的消费人群。再加之目前该地区内的交通状况尚不理想，又与CBD商业中心距离过近，因此也难以吸引消费者。

　　国际化“曲高和寡”　走高端“饿死”商户？

　　正如业内人士所提到的，目前在三里屯区域内即将开业的3个大型商业地产项目，全部定位国际化，走高端路线。如太古地产打造的“三里屯Village”将引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，包括一个全球最大、面积达3160平方米的Adidas环球店。而SOHO中国董事长潘石屹计划将三里屯SOHO打造成北京的“铜锣湾”，把香港和世界各地的国际化生活方式带到三里屯。相隔不远的世茂地产打造的也是一个集超五星级酒店、品牌商业、文化休闲于一体的高端商业中心。

　　不难看出，三家拥有商业地产开发丰富经验的品牌地产企业都信心满满地在三里屯打造各自高端商业地产项目。正是这样同质化的定位引起了业界专家的质疑，联想到此前包括中国红街、3·3服装大厦等同样走高端、国际路线的项目，纷纷半途而废，更加深了业界对区域商业地产前景的担忧。

　　记者在走访三里屯酒吧街的3·3服装大厦里看到，这个曾经开业时达到98%入驻率的商业中心现在已经落到了苦苦支撑的境地。开业不到3年时间却流失了12%的租户，而曾经想要打造的“吃、喝、玩、乐于一体的新商业模式”，最终还是变成了以特色服装为卖点的大市场，且近况不佳。一位租户告诉记者，现在每天的销售额基本上是零，难以为继。来这里购物的几乎都是淘便宜货的年轻人和外籍人士，所谓的高端客户只是空谈。而同一时间，记者在3·3服装大厦西面的三里屯雅秀服装市场却看到，尽管市场的门口正在进行装修，但门前依然车水马龙，市场内购物的人也是摩肩接踵，与3·3服装大厦相比可谓是冰火两重天。

　　赖阳认为，三里屯区域内有盈科中心、太平洋百货这两个较大型的成熟购物中心，再加上3·3服装大厦、雅秀服装市场，以及在建的新三里屯、三里屯SOHO等商业地产项目，可以说已经构成了一块商业地产聚集区。但总体来看仍然显得比较孤立，没有形成具有浓厚商业的氛围街区，走国际大牌路线必然要面临很大的考验和困难，“3·3”经营不佳即证明了这一点。而亚洲购物中心协会轮值理事长郭增利更是直言认为，该区域发展国际化品牌缺乏竞争优势，且将面临定位过高、举步为艰的困境。

　　写字楼渐成气候　或为区域发展提供动力

　　相比令业内专家纷纷堪忧的商业地产项目，区域写字楼的发展前景得到了不少专家的一致认可。郭增利认为，三里屯区域内发展写字楼的潜力是非常巨大的，一方面是因为这里集中了大量的使馆，可以吸引许多与之有关业务往来的企业入驻；另一方面，区域紧邻东三环，属于CBD的北部，也较为适合写字楼的开发。

　　仲量联行相关人士在采访中表示，三里屯区域有着得天独厚的地段优势，尽管目前区域内仅有三里屯SOHO、世茂地产项目等部分写字楼新供应，但区域周边写字楼市场较为活跃，包括中宇大厦、美林大厦、ChinaView、富凯大厦、幸福广场等项目为形成三里屯区域写字楼商务氛围提供了有力帮助。

　　潘石屹在接受采访时认为，三里屯区域非常适合建设中小企业需要的写字楼。目前区域在住宅建设上，开发商已经充分注意到要有高档、中档、低档，不同比例的融合。但在商业物业、写字楼和商场的规划上，却都过分强调了高档，似乎建写字楼一定要为“世界500强”建。事实上，中国的现实是支持经济增长和城市发展的真正动力不是这些“世界500强”，而是中国自己的企业，尤其是那些中小型企业，但绝大多数开发商很少去研究这些中小型企业的市场环境、办公环境和工作环境。

　　为了弥补目前三里屯区域内的高档写字楼过多而缺少为中小企业设计写字楼不足的空白，潘石屹强调，三里屯区域的地理位置非常独特，周边都是成熟的社区，包括集中了大量的使馆区。在未来形成商圈时一定要注意不同功能、不同档次的融合。

　　　三里屯区域内代表商业项目

　　项目　　　　开发商　　　　面积(万平方米)　　　投资额（亿元）

　　新三里屯　　太古地产　　　　17.2　　　　　　　　48

　　三里屯SOHO　SOHO中国　　　　47　　　　　　　　　50

　　世茂三里屯　世茂地产　　　　21　　　　　　　　　30

　　中国红街　　胜策房地产      0.7　　　　　　　　不详