开发商混战金沙洲昔日地王或成鸡肋

来源: 第一财经日报

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温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2008/04/11 10:31 点击:1970

“地王”不一定能成为“楼王”。广州合富辉煌首席分析师黎元江去年一句不经意的话，不幸言中很多 “地王”今日的命运。

　　去年9月，广州最热门的板块金沙洲一次性推出三宗面积超过20万平方米的住宅地块，三宗地的平均成交均价达到8000元/平方米。近期，伴随着限价房的推出，以及开发商相继降价销售，该区域的商品房价格已经大幅度回落，甚至低于上述三宗地的楼面地价8000元/平方米。这让金沙洲“地王”陷入尴尬境地。

　　深圳开发商广州追高

　　在广州一级土地市场，从2005年开始就不断创造出“地王”。亲自见证过土地市场这轮高涨的人也许都还记得其间一个又一个惊心动魄的场景。在这过程中，广州金沙洲不仅是近两年住宅地块推出最多的区域，同时，其地价经历了一个从攀升到高烧，再从高烧到冷却的完整过程。

　　2006年9月7日，万科（000002.SZ）与中粮地产联合以17.5亿元的价格竞得金沙洲B3725D01地块的土地使用权。该地块成交价创下当时广州地价的新高，楼面地价达到4033元/平方米。万科的进驻让金沙洲开始进入人们的视线。同年11月17日，广州市土地交易中心又推出多个金沙洲地块，众多知名开发商跻身金沙洲。

　　这一年，金沙洲地价水平几乎以万科地块为基准，约4000元/平方米。当业界在担忧万科项目没有多大的利润空间之时，谁也想象不到一年之后，金沙洲的地价已经实现了成倍的升值。

　　去年第三季度，开发商对土地的争夺达到白热化。9月11日，广州市一次性推出14宗土地，创下单次推地面积的历史纪录。这一次金沙洲板块拍出三宗面积超过20万平方米的住宅地块，其中保利地产（600048.SH）以21.2亿元和20.8亿元夺得金沙洲B3701A02和B3701A04两幅地块，楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米，比底价分别高出158%和157%。深圳鸿荣源房地产则以21亿元夺得第三幅金沙洲B3701A06地块，其楼面地价也达到7935元/平方米。

　　深圳开发商在9月11日的拍卖中异常踊跃，总共有不少于6家参与竞投的开发商来自深圳，除了鸿荣源，金地集团以超过6000元/平方米的楼面地价夺得番禺区“地王”，深圳惠明盛房地产投资开发有限公司也获得番禺中心城区一宗商住地块。

　　然而，9月11日这场大规模的土地出让却成为了广州土地市场的阶段性顶峰，形势在三个月之后急转直下。同年12月，同样是金沙洲几宗住宅地块，面积依然约为20万平方米，成交的楼面地价却回复到万科当年买地的水平，即每平方米4000多元。

　　这意味着，仅仅三个月的时间差，9月份买地的发展商在每宗地上，多支付了近10亿元的地价。

　　明星板块的高烧与冷却

　　市场无时无刻不存在机会。金沙洲高价卖地的机会，无疑是为恒大地产集团准备的。大约就在金沙洲拍出“地王”的第二天，该集团位于金沙洲的豪宅项目“御景半岛”就透露出初步销售价格：江景别墅3万元/平方米以上、联排别墅2万元/平方米以上、洋房1.3万~1.5万元/平方米，该价格明显高出市场之前的预期，也创下金沙洲板块楼价的新高。

　　在恒大地产上调了御景半岛原先确定的价格，并成功把金沙洲打造成为了去年国庆黄金周期间的明星板块后，金沙洲万科中粮的金域蓝湾、中海（00688.HK）地产的金沙湾等项目价格也水涨船高，金沙洲平均售价一度超过1万元/平方米。

　　但好景不长，就在金沙洲去年国庆期间领涨全广州之后，今年再度领跌广州。春节期间，保利西子湾限价房项目以6500元/平方米开售，随后中海金沙湾新一期商品房项目以6500~7500元/平方米之间的价格推货，扰乱了金沙洲众多楼盘的阵脚。价格最为坚挺的金域蓝湾也在万科楼盘全线降价之后作出调整，最低售价达到了7000元/平方米。

　　今年清明前夕，将金沙洲楼价推向高潮的恒大御景半岛也加入降价行列，宣布推出100套特价单位，以7折销售，价格在7980~9380元/平方米之间，还附送价值在3000~4000元/平方米的超豪华装修。

　　御景半岛推出特价单位的举动被视作金沙洲最后一道防线的溃退。有业内人士指出，金沙洲合理价格应该在7000元/平方米左右，因为该区域配套不足，交通不便，虽然金御蓝湾等项目中有价格1.6万元/平方米的别墅，但是该区域仍然很缺乏打造顶级豪宅的大环境。

　　“地王”胜算几何？

　　曾经以近8000元的高价跻身金沙洲的深圳鸿荣源，无疑成为金沙洲板块中最不走运的开发商。尽管保利地产也以超过8000元的价格拍下总建筑面积超过40万平方米的土地，但是保利在该区域总共拥有5块地，土地成本在平摊之后并不高。

　　保利地产有关人士透露，该集团去年9月拍下的两宗地和12月拍下的一宗地合并成为了一个超过60万平方米的大型社区。该项目三宗地平摊的楼面地价在7000元/平方米左右。目前，该项目已经做好了整体规划，将争取在年底推出第一期低密度别墅项目，而明年推出江景公寓。

　　据悉，目前金沙洲区域内有别墅的项目为御景半岛和金御蓝湾。保利地产上述负责人表示，参照现在这些别墅的价格，“地王”项目的利润仍然可以得到保证。而且这个项目大，可以在配套上下工夫，提升产品附加值。

　　而深圳鸿荣源有关负责人日前在接受《第一财经日报》采访时，极力回避谈及金沙洲项目，称金沙洲项目不是鸿荣源今年的重点，现在不方便对该项目作任何评论。不过公司一直在关注该区域的房价变化。

　　一位有项目在金沙洲的开发商表示，相对于保利而言，鸿荣源的压力明显大很多。因为现在该区域普通商品房的价格水平与其地价相当，这意味着这个项目在成本上完全处于劣势，只能在产品上做文章，即开发豪宅。另外，金沙洲近年推地很多，未来货量很大，这也给“地王”造成很大压力。

　　记者了解到，鸿荣源在金沙洲的项目还在做前期规划，暂无启动迹象

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