城镇居民禁买宅基地房误买买家可索补偿

来源: 信息时报

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温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2008/04/09 10:43 点击:2746

　 买房，小心遇到“宅基地”。

　　“天河棠下宅基地房，88.96平方米，售价22万！”便宜吗？当然便宜！然而，农村宅基地房——也就是小产权房——是国务院明文禁止城镇居民购买的。近日，广州市天河区法院对一宗典型的宅基地房屋买卖纠纷案进行了宣判，买卖合同最终被判无效。此案给购房者提了个醒：买房，小心遇到“宅基地”。

　　冯某是沙河镇某村宅基地的使用权人。日久年深，冯某的房子成了二级危房。1985年5月，冯某与附近尚无房屋居住的广州弹簧厂职工黄某、何某签订了《私房合资建房协议书》及相关补充协议，并经过公证，约定：冯某出地，黄某、何某出资，改建上述宅基地房屋。新房建成后，冯某分得一、二层，黄某何某各得三、四层楼房，并约定：由冯某作为报建人，领取产权证后，再重新分割房屋产权。新楼于1988年落成，由各方使用至今。

　　2007年10月，冯某突然以“协议违反‘宅基地不得转让’的规定”为由，请法院确认协议无效。

　　黄某在法庭上称：冯某此举，是因为房价上涨，见有利可图，才在20多年后提请判决合同无效——这样一来，房屋就归冯某一个人所有了。

　　黄某认为这个协议是有效合同，根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的合同才是无效合同。本案的行为发生在1985年5月，判断该行为是否有效，应根据当时的法律，而冯某并没有提供当时的法律依据。另外，双方的签约行为进行了公证确认，若没有相反证据推翻，该公证书是有效的。

　　天河区法院经审理认为，一般情况下，判断合同是否成立和有效，应以行为时的法律和行政法规为依据，适用《村镇建房用地管理条例》（该法由国务院于1982年2月13日颁布并施行，1987年1月1日因《中华人民共和国土地管理法》实施生效而废止）。《村镇建房用地管理条例》规定：农村居民仅能在核准的用途范围内使用建房用地，不得违法转让。

　　本案中，涉案土地是有关部门批给冯某作为宅基地建房的集体所有土地。冯某与黄某、何某签订的《私房合资建房协议书》，虽名为合资建房，实为变相房屋转让。因此，冯某等人签订的《私房合资建房协议书》的内容，因违规而被判无效。（闫晓光）

　　有中介用“合资”绕过禁售令

　　“三房一厅，12.2万元”、“南湖边上，社区内配套全，地铁口物业，100平方米三房单位只需18万”、“天河棠下宅基地房，88.96平方米，售价22万”——记者昨天在网上搜索到，广州仍有不少人叫卖宅基地房。

　　“小产权房”禁售令应该众人皆知，还会有人买吗？一个刚刚贴出不久的信息称，旧广从路边一房屋，可作厂房、商铺、旅业或住宅，价格面议。记者致电过去，一位女士说“早已有人买了”；其他两个刚刚贴出的“小产权房”广告也已卖出。

　　一位出售宅基地房的中介告诉记者，宅基地房的交易程序与一般的商品房买卖不同。买楼要签署两份文件，一份是《合资建房协议书》，一份是在律师事务所签订的《见证书》。她解释称，由于宅基地不能转让，只能以“集资房”的形式进行。

　　国务院禁止城镇居民买宅基地房

　　没有产权的宅基地房又称为“小产权房”，最近一段时间，国务院三令五申，禁止城镇居民购买农村的“小产权房”，引发社会关注和热议。

　　广东舜华律师事务所的肖雄辉律师认为，此案的判决告诉我们，“小产权房”不仅是现在的法律禁止——20年以前法律就不允许“小产权房”的任意转让。《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据《土地管理法》及相关司法解释的现行规定：“禁止城镇居民购买农村的宅基地，政府有关部门也不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这主要是因为买卖“小产权房”将不可避免的产生占用耕地、破坏农村环境、失地农民无以为生、破坏整体规划、扰乱房地产市场、滋生村干部腐败等种种弊端。

　　宅基地房的出租买卖等曾引发大量的纠纷，比较典型的，就是最近发生在北京宋庄“画家村”的诉讼案。自2006年10月以来，13位在宋庄以低价购买宅基地房的艺术家被村民告上法庭，村民要求以原价讨回宅基地房。李玉兰夫妇是被告艺术家之一，他们于2002年7月1日花了45000元，从宋庄当地村民手里购买了一处闲置宅基地房。2007年7月，通州法院判决：李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾空退出房屋。

　　误买宅基地房买家可索补偿

　　如果以《合资建房协议书》等方式买了宅基地房，又被判合同无效，应该怎么办呢？

　　广东舜华律师事务所的肖雄辉律师认为，如果遇到这种情况，买方可要求补偿。

　　就上述案件为例，肖雄辉认为，何某和肖某可以要求卖方给予补偿。至于补偿数额，衡量时将综合考虑买方装修或翻建、涉案房屋和宅基地的价值已大幅上涨等因素，出卖人应根据评估所得的涉案房屋价位等因素，适当给予买家一定补偿。

　　宅基地房无真正产权

　　宅基地房属于小产权房——小产权房，是指在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按现行法律法规的规定，这类土地只能用于农业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此，小产权房并不具有真正的产权，无法得到法律保护。

如文中有所提及户型面积均指户型的建筑面积。
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