十年一梦，宏观调控的战车又一次兵临城下，它以与1993年类似的手法和更娴熟的技巧，再次唤起人们渐已忘却的困顿与艰辛，针针见血！历史以清晰的记忆提醒我们，房地产业又到了一个风雨如晦的飘摇岁月。没有人知道，它能否在经历这一波阵痛之后，完成自己的成人仪式？

此刻中国房地产气候正阴晴不定，如同今年天象北旱南涝般的反常。

在过去的一年里，房地产调控与反调控的博弈，扑朔迷离，悬念迭起。政府直接针对房地产的调控政策涉及房地产税收、外商直接投资、房地产信贷、土地供应管理以及廉租房等方方面面。这一年内央行连续6次加息、10次上调存款准备金率。

去年9月，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，随后12月11日又下发了《补充通知》，严格个人住房贷款、房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理。这项被称为“房贷新政”的政策，导致去年第四季度北京、深圳等大城市的房地产中介纷纷关闭门店，成为全国楼市大降温的重要信号。

终于，疯狂的市场有了些许冷静。

福州市国土资源局1月份组织的土地拍卖一反常态，一冷到底。豪赌者不见的，像严打过后的赌场，冷冷清清，偶有勇者，孤单唱着独角戏，却越发彰显蝉鸣林愈静的艺术效果。杀机往往暗藏在死寂当中。而这死寂当中，9．11土地拍卖会上，众商肉博的血腥还没有散去。

霜降福州，厦门同样在劫难逃。新春第一场土地出让会，所推的同安区9幅地块因无人报价均告流拍，成为有史以来最冷的土地出让会。而此前地王争疯，厦门也是不甘示弱，频频打破楼面地价记录。
仅仅时隔数月，土地拍卖已是沧海巨变般，冰火两重天。

“开发企业对货币紧缩预期的担忧超过了对地根紧缩下开发用地减少的担忧。开发商宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿以高价拿地透支未来的资金。”中国建设银行福建省分行住房金融与个人信贷部总经理林跃进一语道破天机。

市场总在蹦出新的“达芬奇密码”。急剧萎缩的成交量，紧紧揪着人心。媒体唱空，拐点的言论不绝于耳。原本铁桶一块的房价，明里暗里开始松动了。而开发商依旧力挺，认为观望不过是宏调政策后的正常反应。

宏调之后，观望是市场惯性。之前的经验似乎在传递这样的信息：观望之后，市场依旧可以热火朝天。顺境中形成了牛市思维，谁都不愿相信，这一次动的是真格。

但是，行业航母万科却率先开始降价了。降价风从广东，上海刮过，席卷成都，一路北上，直逼北京。王石公然在媒体上发表不买房论，像一个反证，冷冷地嘲讽着此前信心十足的同行。

草莽时代的结语

“如果你今年借给我200万，我明年保证还你300万”。只要遇到看起来有钱的人，老冯都要拍着胸脯表示自己的承诺。40岁出头老冯是一个小房地产开发商。从一个小包工头起家，前两年开始介入房地产，如今已赚得个盆满钵满。“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100%-200%。”南方民间游资向来很发达，对于借债老冯游刃有余。他说，大部分手头有点钱的人，都想在房地产上捞点油水，又苦于没有合适的机会，更害怕翻船。

“拿钱往银行过一下就可以注册公司，具体手头有多少钱并不重要，最重要的是有地。”

“这里面的文章很多，现在做事情靠的都是关系。”老冯说。

老冯手中并没有多少地，但自有那么一些公司手中有地，自己不开发，而是把地转给像老冯这样需要地的人去开发，从中收取一定的土地费。如此坐地生财，又不费吹灰之力避开风险的买卖，自是乐不可支。

拿到稀缺的土地后，老冯根本不担心建不起房子。凭着手中的土地，他开始了到处融资借债。据他说，他的一个同行只要拉着银行信贷部门的人到他的地转一圈，就能拿到钱。尽管他的信誉程度也不高。
“房子是封顶了，但市场遇冷，资金转不过来，钱全都套在项目里头了，还欠着一大笔材料费。”原来自信满满的老冯开始有些发愁了。

如果是前两年，老冯根本就不担心房子建好后卖不出去，但现在他有些气短。“现在的市场真是看不懂，不过气数应该没有这么快就尽了。”

事实上，目前大部分房地产开发的资金链都与此类似。现在的状态是，一边是卖房子的坚持不降低价格，一边是买房的人持币等待时机。这是一场开发商与购房者之间风险转嫁的对决。谁都不愿意为泡沫风险买单。

为什么房地产商不降价销售来解套呢?尽管房价高的离谱，但最后卖房子的人利润空间是很有限的，前面的诸多环节每一道都吞噬利润。

无论这场对决的胜利者是谁，最终结果都是一样的。资金链的风险只会发生转移，而不会消除。当然，这趟浑水中不排除有人孤注一掷。“就算卖不出去，把房子抵押给银行，我还能赚一笔差价。”同是从事房地产开发的马先生就要洒脱得多。他说的差价是指，一般建筑商的造价与他在银行进行抵押贷款时所说的价是有差距的。如果造价在每平方米4500元左右，那么他们给予银行的抵押价很可能是每平方米5000元。

马先生要是还不上贷款，无奈的银行只好收下了他的房子，如果不能够按抵押价售出，银行就亏了个一塌糊涂。

“银行在一个行业过多地投入，无疑加大了自身经营与这个行业的关联度。在房地产市场被普遍看好的时候，许多风险被掩盖了。一旦房价下跌，客户信用风险、抵押物贬值等风险就会显露出来。”林跃进鞭辟入里的分析时不时提醒着我们。

如果资金链发生断裂，像马先生这样的洒脱者绝非个别，银行将收到了大量的积压房子，不良资产剧增，出现严重的金融风险。这并不是危言耸听，事实上，目前为止，中国每家银行手上都积压着大批上世纪90年代初房地产泡沫时遗留的烂尾楼，成为银行不良资产中的一个重要部分。而美国次级房贷危机的深刻教训也并没有走远。

十年一觉南柯梦

十多年前的宏观调控，很多人还记忆犹新。针对投资过热，通货膨胀，政府频出重拳，直至泡沫被摧毁。打击是致命的，许多烂尾楼至今也无法消化，大量因房地产积压造成的不良贷款，成为金融系统的负累。虽然已过去了十多年，但后遗症至今还未完全消除。这些遗留问题、遗留项目如今已经成为见证上一轮宏观调控的“活化石”，虽然它让中国大陆一定程度上避免了1997年亚洲金融风暴的血光之灾。

在1997年亚州金融风暴的侵袭下，政府再次扬起凯恩斯的大旗，这一次，却是要扶持房地产行业为支柱产业，以拉动GDP的持续增长。市场在这次需求扩容的漩涡中迅速完成了产权、交易、金融支持等主体框架的搭建。住房货币化真正驱使一部分住惯了单位房的人开始面对市场的诱惑以及背后的陷阱。

2003年开始，又是一轮好年景，房地产广告的铺天盖地让人目不暇接。不能否认地产业是在需求旺盛的土壤中发芽生长，曾与中国经济持续增长的韵律丝丝入扣。但是它过快的步伐不禁让人质疑，这亢奋销魂的五载光阴，所创造的是经济奇迹，还是看上去很美的泡沫而已。

历史总是让人们觉得相似，但深处却各有不同。

面对宏调，惯性的牛市思维使然，往往认为：有居住需求的消费者仅仅是持币观望而已，过一段时间，他们还是会购买的，并不足惧。

持币观望真的不足以畏惧？恐怕是低估了时间的力量和销售计划所受到的影响。

“如果50%的购房者持币待购一年，资金回流一定受到重创，市场上的一大批小开发商定是死去活来，而相对成熟的大开发商也不可能不受影响。而从市场规律看，持币观望所造成的停滞状态，背后将是房地产行业整体市场下滑的曲线。”从业多年的林先生亲身经历过上一次宏调，那些教训依旧历历在目。

“此前，大家都疯狂拿地，现阶段基本是苦于无买家进场，好不容易成交了，银行不放贷。”从事房产经纪工作的陈小姐对记者抱怨道。

大量有强烈购房意愿的人群并不是沉默的羔羊。持币观望的等待只会助燃他们对开发商的负面情绪。这种对立的心态一味绵延下去，其危害恐怕是远远超出楼市价格的涨或跌。一旦沉默的大多数发出呐喊，很快，枪声就会响起。

房地产行业的影响已不仅限于经济领域，它的问题还要从社会稳定和政治需要的角度来考量。从宏调的频度和强度不难看出政府是下了壮士断腕的决心了。过去几年的宏调只是刚刚显效而已，其威力并没有全数施展。紧接其后的恐怕是此恨绵绵无绝期的后发影响力。

心存侥幸是致命的，也许一不留神就错过了坚决果断行动的最好时机。更需要提醒的是，在这个行业的冬天里，资本市场从来都是雪上加霜而不会是雪中送炭的，只能靠自己度过这个寒冬。

最大的挑战是现金流。房地产行业一个很重要的特点是没有固定成本投入，功力全在现金流管理上，通过调整付款和回款的节奏来平衡现金流是万无一失的锦囊妙计。以销售回款带动圈地计划，但市场一遇冷，打乱了回款的步伐。影响到付地款到收房款之间的周期。

顺畅实现销售、有效回笼现金是保证现金流安全的关键。在确保现金流安全的前提下获取适度利润才是万全之策，若是盯紧了高额的利润不放手，一旦现金流断开，很可能悲怆倒下。

“万科之所以率先降价，其实是先发制人的明智之举。虽然是利润少赚了，但是资金很快回流。在一段固定时间内，同样的资本，运作的次数越多，它产生的回报是越多的。当迹象好转而其他竞争对手还处于水深火热之中时，他就可以大胆出手，或是通过很便宜的价格买地，或是是通过并购，获得优秀的资源，超越竞争对手。”万科的降价销售策略，虽有雪上加霜之功效，却不失为一良方，业内不乏称道者。

真正的考验并没有到来。“最近大幅降价的楼盘，都是地产企业前几年通过招拍挂购入的土地，土地价格远低于现在，降价并不影响它盈利。只是价格的回归，更靠近价值而已。”鼎力地产投资顾问机构副总经理张宇的分析非常深刻。“2007年的开创面粉贵过面包记录的地王，其面世后的销售价格才是真正的考验。”

对优秀的猎手而言，风险就意味着机会。在经济低谷，其实也是买地的好时机。因为可以逢低吸纳。这时，现金流实际上用来甩开竞争对手的关键性武器。

“善战者先为不可胜，以待敌之可胜”，华辰集团董事长魏传瑞对此有一番很经典的点评：“万科的高明之处在于舍得和果断，降价销售，保证了足够的现金流，优雅转身去拿地，还可以赢个好名声。待他人反应过来时，他已经占尽先机。”宏调猛于虎，猛虎追尾，只要跑得过竞争对手，总是有脱险的机会的。

梦里不知身是客

当千里马走在沙漠里、丛林中时，它要考虑的不是日行千里的问题，而是生存问题。

在银行信贷全面收紧之后，资本市场这条房企的另一融资渠道，也正在受到力度空前的政策挤压。去年10月,传出证监会暂停地产股增发审批的消息。此后，证监会出面辟谣,但在政府金融紧缩的大背景下,控制地产股融资也颇具可信度。虽然大批计划增发再融资的地产公司还在蠢蠢欲动，而在2007年末,成功增发的地产股却寥寥无几。

此后又有媒体报道，“证监会发审委已经暂停了内地企业A股IPO（首次公开发行股票）的申请受理、审批工作。”事后证明只是一场虚惊，但地产企业A股IPO一直十分困难却是不争的事实。因此，A股借壳上市或是避走香港发行H股，是业内熟知的江湖法门。

“我们将选择到香港上市。”谈到融资问题时，福州一位正在筹划上市的房企董事长对记者说。他认为，香港投资者对于房地产企业的价值认知拥有更理性的态度。但不能否认，随着赴港上市的考虑越来越普及，内地金融调控政策的影响在相当大程度上被冲抵了。

当然，能够通过这般羊肠小道顺利融资的企业毕竟是少数。谁能在新一轮宏观调控下横刀而立，接受鲜花和膜拜，还是个未知数。

在火热的市场气氛中呆久了，大家都习惯了牛市思维，不相信调控政策的长期性、全局性和严峻性。但前车之鉴尤在，在中国房地产行业里，经历过上一次宏观调控的公司寥寥无几，大多陨落于茫茫。
必须在眺望天空的同时，将目光放在脚下的大地。

生于危难，死于安乐。很多企业被顺境宠坏了。随着房价不断走高，他们实现利润的压力减轻，成本意识下降，对未来市场的乐观预测，使其在销售中延续高开高走的习惯行为。当冬天到来，微疾也可能致命。比如财务上是否会有坏账，现金流是否正常？土地上沉淀的资金是否过多？这些都足以让其焦头烂额。

客户是企业所依赖的最终资源。低潮来临时，只有客户能够确保资金源源不断地回流。但同时，阴晴不定的市场气候让客户变得挑剔和警觉，他们很容易受到媒体的影响，将对预期利益降低的不满情绪发泄到企业本身，而他们对产品的期望值进一步提高，客户工作更难展开。

稳健或许是此时唯一的对策，就好比一个人要走得远，走得平安，就必须在青年之后学会成年人的沉稳。对于资金密集的住宅行业来说，保持优秀的现金流控制，才能形成的出色的盈利能力。以前依靠土地的竞争正在悄然发生变化，转变为凭借资金竞争，具有资金优势的大企业不仅可以顺利度过冬天，而且可以更容易地吞掉小房地产商。

“对自有资金不够充足、或者在06、07年刚刚涉足房地产行业，资金运作经验还不够丰富的这一部分中小开发商而言，信贷紧缩确实是一个非常大的打击，因为除了土地出让金外，他们主要依靠银行信贷资金进行项目运作，为此，他们可能需要蛰伏过冬甚至退出这个行业。”如果被林跃进不幸言中，房地产企业遍地开花的时代无疑要走向终结。

“对于资金实力雄厚、已经形成品牌优势、资金运作比较灵活、有着丰富开发经验等的开发企业而言，信贷紧缩造成的压力相对较小，甚至可以成为打压对手、争取市场的一个良好机会。”大浪淘沙，适者生存，房地产也要维持生态平衡。这似乎已是业内共识了。

我们很难去预测市场兴衰的周期，最为稳妥的策略是适时找准自己的位置。正如业内专家所分析的那样：宏观调控下，市场将更趋理性、规范。诚信、专注于专业的发展商将凸显竞争优势。

何处揽月当明镜

资金供血不足，意味着房地产企业2008年还得继续在资本市场长袖善舞，拓展多元化的融资渠道，以保证开发资金链的完善，应对金融调控风险。与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展一直步履蹒跚。

“在中国说到融资，人们首先联想到的是银行信贷，这种惯性思维是有特殊国情背景的。相对国外，中国资本市场和货币市场还不够发达，各种法规和体制没有完善地建立起来，投融资可用的金融工具还比较匮乏，或者没有被广泛地应用。另一方面，对资金需求者而言，银行贷款是手续最为简便，容易被理解和接受。”正如林跃进所言，当下的融资局面，银行一支独大。

由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴香港模式。这是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成。融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

这样的开发模式有其不可回避的必然性。正如业内专家所分析的那样，房地产开发企业必须进行适量的土地储备，才能保持自身的稳定增长，而土地本身就是一种资产，持有土地储备自然就成为了一种投资行为。所以国内房地产开发商注定成为“建筑商”和“投资商”的综合体。

因为近水楼台，因为相似的土地制度，尤其是内地房地产市场化初始阶段，带着计划经济余威的生存环境，也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。

一见钟情不代表缘定终生。随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步移情别恋。

“即使，目前房地产市场产品销售不存在任何挑战，但房地产企业的大部分利润依然来自于土地增值，但这种土地增值很多是来自于原来不规范的土地交易市场，随着土地市场的规范化，开发商的市场判断能力将是土地储备是否成功的关键，纯粹的房地产开发风险将大幅提高。开发企业将倾向更多资金用于物业投资，着力于提高公司现金流的稳定性，并增强信用状况。”

长此以往，投资与物业开发可能逐渐分离，“建筑商”和“投资商”一体的局面将得到改观。而二者的分离则是房地产信托的最初模型。

据了解，西方国家盛行以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的开发模式。这种全新的模式，核心是金融运作。投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。房地产投资信托基金和投资商成为主导者，投资商、发展商、建筑商则成了围绕资本、基金的配套环节，三位一体又各司其职。

最核心的是，在这种模式的各个链条中，金融产业链最为发达。有资料显示，美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。

“监管当局不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展；而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。”在地产金融专家孙飞眼中，房地产金融市场的春天正在走进。

行业运作模式何去何从？只能依靠行业自身分化和整合的力量。存在既是合理，融资主体需求的推动力量不容忽视。

业内有人大胆预言，“房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。”

“从发展趋势来看，那些善于借助多种融资渠道、谙熟金融市场运作并具有深厚的行业运作背景的开发商将有望转型为房地产投资商或者不动产投资基金管理人，与此相对应的是投资商和不动产投资基金也将成为主导中国房地产市场的两种主流业态，房地产行业的竞争最终将集中体现在投资管理能力与金融运作技巧方面的竞争。”

但房地产运作模式转型，仅靠开发商的热情是不够的。“这取决于投资方、融资方以及政府三方互动的结果。理想的房地产业融资市场应该是一个多层次立体化的市场体系，能够为不同类型不同规模的企业，提供不同的融资条件和融资场所，就象热带雨林有不同的层级和群落。这样才能适应市场经济的发展要求，以及我国广大地域的复杂现状。”林跃进一言概括了当下的困境和出路。

也有人乐观预测，政府不可能对其进行打压下的房地产业生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。房地产市场并非资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。

“民间融资租赁、建筑企业带资开发等融资手段，短期内比例也会大幅上升，成为开发商解决资金问题的主要手段。”林跃进的判断不无启发。

随着资金链紧缩，业内对于房地产产业基金的重要地位和作用达成空前的高度共识。“房地产信托基金投资较储蓄和债券投资收益率高,且具有较高的抵御通货膨胀能力,而其又比房地产实物投资的流动性强，投资途径没有特别技术性要求，容易被接受。”林跃进认为，房地产信托基金有广阔的销售前景，许多开发企业可能会考虑转向这种途径获取资金。据他透露，目前，福建建行也加大对这方面的研究力度，并且已经有了推介发行的成功案例。